Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2017 г. N 19АП-8497/17

г. Воронеж

21 декабря 2017 г.

Дело N А48-3858/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алфёровой Е.Е.,

судей: Афониной Н.П.,

Яковлева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Шелайкиной Е.Е.,

при участии:

от ИП Мамыкина Сергея Николаевича: Гришин А.В. - представитель по доверенности от 02.06.2017;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мамыкина Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 по делу N А48-3858/2017 (судья Короткова Л.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Мамыкина Сергея Николаевича (302005, г. Орел, ИНН 575200187924, ОГРНИП 305575216600063) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 N 540,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мамыкин Сергей Николаевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 N 540 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Индивидуальным предпринимателем Мамыкиным Сергеем Николаевичем.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом заявитель ссылается на то, что приобретенное помещение не соответствует необходимым характеристикам и не может быть использовано под офис или склад. Кроме того, спорное помещение является подвальным и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, расположенных в доме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился. От Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В связи с наличием доказательств надлежащего извещения лица, участвующего в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

От Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла поступили письменные пояснения по делу с приложением документов: копии распоряжения, копии решения, копии доверенности. Суд приобщил к материалам дела указанные документы.

Представитель ИП Мамыкина Сергея Николаевича поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Мамыкина Сергея Николаевича заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

Руководствуясь ст. ст. 159, 184, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу отказано ввиду отсутствия правовых оснований.

Арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства истца, поскольку с учетом характера спорных отношений, круга обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, специальных знаний для разъяснения возникающих при рассмотрения дела вопросов не требуется.

Следует также отметить, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.06.2014 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (продавец) и Индивидуальным предпринимателем Мамыкиным Сергеем Николаевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи N 540, по условиям которого, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" на основании прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2014 год, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов N 41/0810-ГС от 28.11.2013, с изменениями N 44/0839-ГС от 30.01.2014, распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла от 02.04.2014 N 199, протокола о результатах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения 28.05.2014 и признании участника продажи победителем, продавец продает, а покупатель принимает в собственность объект муниципальной казны: нежилое помещение N 80, офис, складское, общей площадью 293,3 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80.

Помещение принадлежало на праве собственности Муниципальному образованию город Орел на основании выписки N 7/21093 от 15.08.2006 из Единого реестра муниципального имущества города Орла, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов N 4/041-ГС от 07.08.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57-АБ N 211437 от 11.11.2011, запись регистрации N 57-57-01/076/2006-340.

Нежилое помещение находится в здании по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 28, которое является объектом культурного наследия "Дом жилой", имеет статус местного (муниципального) значения.

В соответствии с п. 2.1 договора цена продажи нежилого помещения составляет 4 098 500 руб. с НДС.

Покупатель обязуется уплатить за передаваемое нежилое помещение 4 098 500 руб. в 10 дневный срок с момента заключения договора. В счет оплаты за помещение засчитывается сумма внесенного задатка в размере 819 700 руб. (п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 передача помещения оформляется актом приема-передачи в течение 10 дней с момента полной оплаты.

Исходя из п. 3.4 договора покупатель взял на себя обязанности по содержанию и эксплуатации нежилого помещения, в том числе беспрепятственно допускать в помещения, передаваемые ему в собственность, представителей организаций, обеспечивающих обслуживание здания, его инженерных коммуникаций; в случае возникновения аварийных ситуаций на инженерных сетях принимать все меры по их ликвидации и обеспечению доступа к ним представителей соответствующих служб в любое время суток, в любой календарный день года; не ухудшать своими действиями или бездействием техническое состояние помещений и инженерных сетей в них; не производить изменений в инженерных коммуникациях без согласования с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что нежилое помещение продается с обязательным условием его содержания, сохранения и использования новым собственником в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, которое покупатель обязан в течение месяца с момента подписания настоящего договора заключить с управлением культуры администрации города Орла, с оформлением акта технического состояния памятника истории и культуры. Охранное обязательство является неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи.

Материалами дела подтверждается перечисление покупателем денежных средств в размере 4 098 500 руб. продавцу по договору купли продажи N 540 от 20.06.2014 (т. 1 л.д. 28-30).

01.07.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым, покупатель принял нежилое помещение N 80, офис, складское, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 28, лит. А, пом. 80, имеющее следующие характеристики: общая (выкупаемая) площадь 293,3 кв. м: подвал, помещение N 80 (номера комнат на плане строения 14, 15, 16, 38а, 38), год постройки 1956.

Акт подтверждает отсутствие претензий у покупателя в отношении принятого им объекта в целом (т. 1 л.д. 20).

18.07.2014 зарегистрирована собственность Мамыкина С.Н. на нежилое помещение N 80, офис, складское, назначение: нежилое, общая площадь 293,3 кв. м, этаж подвал, адрес: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 28, лит. А, пом. 80, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 57-57-01/044/2014-712 (т. 1 л.д. 21).

28.07.2014 между Управлением культуры администрации города Орла и Мамыкиным С.Н. заключено охранное обязательство N 53, в соответствии с которым, Мамыкин С.Н. обязался использовать нежилое помещение N 80 исключительно под торговое, а также обеспечивать содержание помещения, не производить без разрешения Муниципального органа охраны памятников никаких работ по ремонту, побелке и покраске помещения, стен, покрытых живописью, лепкой и предметами внутреннего оборудования, являющимися произведениями искусства, замену окон, дверей и других конструкций, производить все ремонтно-реставрационные и другие работы по помещению памятника и его территории по предварительному разрешению Муниципального органа охраны памятников с обеспечением всех работ научно-проектной и технической документацией (т. 1 л.д. 22-24).

В соответствии с актом технического состояния объекта от 28.07.2014 N 53 (приложение к охранному обязательству) состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов находятся в удовлетворительном состоянии.

Как следует из технического паспорта на нежилое помещение N 80, офис, складское, расположенное по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 выделено из подвала жилого дома, расположенного по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, лит. А, имеет площадь 293,3 кв. м, фактическое использование: по назначению, состоит из частей помещений: коридор (N 14), кабинет (N 15), кабинет (N 16), кабинет (N 38а), склад (N 38) (т. 1 л.д. 33-40).

В соответствии с кадастровым паспортом помещение, расположенное по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 имеет кадастровый номер 57:25:0030410:32 (т. 1 л.д. 41-43).

Письмом от 01.04.2016 N 25/117-и Управление культуры Администрации города Орла, рассмотрев обращение гражданки Жуковой О.М., проживающей по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, кв. 34, указало Мамыкину С.Н. о необходимости приостановления всех видов работ до момента получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта, выданного Управлением культуры администрации города Орла в соответствии с охранным обязательством.

Как следует из письменных объяснений Мамыкина С.Н. от 24.02.2016, принятых помощником прокурора Железнодорожного района г. Орла, у индивидуального предпринимателя отсутствуют документы, подтверждающие возможность осуществления работ и их безопасность для несущих конструкций здания.

21.04.2017 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи N 540 от 20.06.2014 со ссылкой на невозможность его использования в соответствии с его назначением: под офис и склад ввиду несоответствия помещения обязательным требованиям строительных норм, санитарным правилам и нормам пожарной безопасности (т. 1 л.д. 87-90).

Истец в материалы дела представил заключение ООО "Профессионал" о соответствии дверных проемов нормам СНиП 21-01-97 нежилого помещения: офис, складское общей площадью 293,3 кв. м, расположенного по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 для целей использования нежилого помещения по назначению от 21.04.2017, в соответствии с которым, дверные проемы нежилого помещения N 80 не соответствуют нормам СНиП, в связи с чем, в заключении делается вывод о невозможности использования помещения в соответствии с его назначением (т. 1 л.д. 44-56).

В соответствии с заключением Орловского филиала Фонда пожарной безопасности от 23.05.2017 (т. 1 л.д. 69-) по заявлению Мамыкина С.Н. проведен осмотр помещения N 80, расположенного по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 и установлено, что необходимо проведение работ по установке и оборудованию помещения средствами пожарной безопасности.

Согласно представленному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области" посещение N 80, расположенное по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 не соответствует санитарно - эпидемиологическим требованиям (т. 1 л.д. 138-139).

Истцом в материалы дела представлено заключение по определению текущего состояния помещений офиса, склада, в котором специалист Кретов Вадим Александрович сделал вывод о невозможности использования помещения как офис или склад.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Исходя из ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Рассмотрев договор купли-продажи от 20.06.2014 N 540, суд области обоснованно установил, что условиями договора не предусмотрено право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от его исполнения.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из искового заявления, истец, в обоснование своих требований, указал, что переданное ему нежилое помещение N 80 расположено в подвале жилого дома по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28 и принадлежит собственникам квартир в данном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности как общее имущество дома.

При этом, суд установил, что в соответствии с договором купли-продажи от 20.06.2014 N 540 в абз. 2 п. 1.1 договора указано, что приобретаемое истцом нежилое помещение находится в здании по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 28, которое является объектом культурного наследия "Дом жилой", аналогичную ссылку на нахождение помещения в подвале жилого дома имеет охранное обязательство.

Кроме того, истец, с момента заключения договора, знал о нахождении в спорном помещении инженерных коммуникаций, что следует из условий договора, предусмотренных в главе 3 "Права и обязанности сторон".

Данный вывод суда подтверждается, в том числе представленным истцом письмом Управления культуры Администрации города Орла от 01.04.2016 N 25/117-и, а также объяснениями истца от 24.02.2016.

Довод истца о том, что в феврале 2016 года он узнал от строителей, что помещение не пригодно для использования его по назначению как склад и офис, не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

В материалы дела представлен технический паспорт помещения N 80, являющегося предметом договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, в котором указывались характеристики объекта, в связи с чем, суд делает вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи и передачи ИП Мамыкину С.Н. помещения, он, действуя добросовестно и разумно, знал об основных технических характеристиках объекта и принял его, в соответствии с актом приема-передачи без каких-либо претензий в отношении помещения.

При таких обстоятельствах, обстоятельства, на которые ссылается истец, в том числе представленные в материалы дела заключения о техническом и санитарном состоянии помещения, не обладают одновременно всеми условиями (статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса РФ), необходимыми для отнесения их к категории существенных и достаточных для расторжения договора.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.

Доводы заявителя апелляционной о том, что приобретенное помещение не соответствует необходимым характеристикам и не может быть использовано под офис или склад, т.к. является подвальным, не может быть принято в качестве достаточного основания для расторжения договора купли-продажи поскольку акт приема передачи и технический паспорт помещения содержат все характеристики объекта, являющегося предметом договора купли-продажи.

На момент заключения договора купли-продажи и передачи помещения ИП Мамыкину С.Н. стороны действовали добросовестно и разумно, зная об основных технических характеристиках объекта и ИП Мамыкин С.Н. принял его, в соответствии с актом приема-передачи без каких-либо претензий в отношении помещения.

Ссылка заявителя на то, что спорное помещение является подвальным и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, расположенных в доме не обоснована и не подтверждена какими-либо доказательствами.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как следует из доказательств предоставленных сторонами право на указанное помещение не оспорено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 по делу N А48-3858/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мамыкина Сергея Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.Е. Алферова

Судьи

Н.П. Афонина А.С. Яковлев