Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2017 г. N 18АП-14347/17

г. Челябинск

21 декабря 2017 г.

Дело N А47-1472/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Румянцева А.А., Тихоновского Ф.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленная строительная компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-1472/2017 (судья Калашникова А.В.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленная строительная компания" (далее - ООО "ПСК", общество, ответчик) с исковым заявлением, в котором потребовала взыскать задолженность по договору аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 в общей сумме 1 831 531 руб. 28 коп., из которых:

-основной долг по арендной плате в сумме 1 617 391 руб. 78 коп., образовавшийся за период с 26.06.2015 по 29.06.2016,

-пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в сумме 214 139 руб. 50 коп., начисленные за период с 11.07.2015 по 02.02.2017 (исковое заявление - л.д. 6-7, расчеты основного долга и неустойки - л.д. 39, 40).

Решением суда первой инстанции от 26.09.2017 (резолютивная часть объявлена 05.09.2017) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме (л.д. 119-122).

С таким решением ООО "ПСК" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение изменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований Администрации: в части основного долга - 355 320 руб. 28 коп. из заявленных ко взысканию 1 617 391 руб. 78 коп., в части пеней - 47 043 руб. 76 коп. из заявленных ко взысканию 214 139 руб. 50 коп. (л.д. 126-127).

Доводы апелляционной жалобы общества сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости расчета стоимости аренды, исходя из части площади (8883 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 56:440121001:179, являющегося объектом аренды по договору аренды от 16.07.2010 N 07-05/39. Указывает, что ООО "ПСК" в связи с приобретением у общества с ограниченной ответственностью "Промышленный строительный комплекс" (далее - ООО "Промышленный строительный комплекс") недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, непосредственно занятым этим объектом, то есть, по "пятну застройки" (1345 кв. м), а стоимость аренды остальной части земельного участка (12538 кв. м) должен оплачивать предыдущий правообладатель недвижимого имущества - ООО "Промышленный строительный комплекс". Кроме того, как считает податель жалобы, судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что сформированный впоследствии под объектом незавершенного строительства земельный участок площадью 8883 кв. м с кадастровым номером 56:44:0121001:5184 был поставлен на государственный кадастровый учет лишь 31.05.2016, его кадастровая стоимость не была определена.

По расчету подателя жалобы, стоимость аренды земельного участка по "пятну застройки" в заявленный в иске период времени составляет 355 320 руб. 28 коп., а сумма подлежащей взысканию неустойки - 47 043 руб. 76 коп.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ООО "ПСК" к производству, назначил судебное разбирательство на 07.12.2017 (11 час. 50 мин.) (л.д. 125).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Администрации в суд апелляционной инстанции не поступил.

В судебном заседании 07.12.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14.12.2017 (09 час. 30 мин.).

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 07-12.12.2017 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства (до и после перерыва) на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и ООО "Промышленно-строительный комплекс" (арендатор) был заключен договор аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179 площадью 13883 кв. м + 41 кв. м с местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0121001 (л.д. 22-25).

В договоре аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-срок аренды устанавливается с 16.07.2010 по 15.07.2013 (пункт 2.1);

-в случае исполнения арендатором условий, предусмотренных пунктом 4.4.10 настоящего договора, срок договора считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до его окончания (пункт 2.3);

-размер годовой арендной платы за участок установлен с учетом итогов проведения торгов и составляет 2 500 300 руб. (пункт 3.1);

-арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: с 16.07.2010 по 31.08.2010 в сумме 263 419 руб. - не позднее 10.08.2010, оставшаяся сумма (1 782 281 руб.) - ежемесячно равными долями (по 169 821 руб. 10 коп., а за период с 01.07.2011 по 15.07.2011 в сумме 84 070 руб.) в срок не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 3.2);

-с 16.07.2011 размер арендной платы, установленный в соответствии с пунктом 3.1 настоящего договора, изменяется ежегодно путем корректировки на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области (пункт 3.4);

-арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 4.3.1);

-арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и (или) дополнениями к нему (пункт 4.4.5);

-в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.1-3.4 настоящего договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки; пени перечисляются по реквизитам согласно пункта 3.2 настоящего договора (пункт 5.1);.

-уплата неустойки не освобождает арендатора от исполнения обязательства по оплате основного долга (пункт 5.4).

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0121001:179 поставлен на государственный кадастровый учет 02.03.2010 с разрешенным использованием - "земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки под строительство многоквартирных жилых домов" (л.д. 35-36).

Договор аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 заключен по результатам торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (26-30), зарегистрирован в установленном законом порядке 06.08.2010 (оборот л.д. 31).

ООО "Промышленно-строительный комплекс" возвело на указанном земельном участке объект недвижимости - объект незавершенного строительства площадью застройки 1345 кв. м, поставленный на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 56:44:0121001:5080; данный объект по договору купли-продажи от 16.06.2015 был отчужден ответчику - ООО "ПСК".

Переход права собственности на указанный объект незавершенного строительства к ООО "ПСК" зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2015 (л.д. 112-113).

Впоследствии, на основании распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19.05.2016 N 1999-р из состава земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179 выделен земельный участок площадью 8883 кв. м под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 56:44:0121001:5080 для завершения строительства жилого комплекса (л.д. 20-21)

Земельный участок площадью 8883 кв. м + 33 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 31.05.2016 с разрешенным использованием - "строительство многоэтажной жилой застройки, размещение объекта незавершенного строительства и завершение строительства жилого комплекса второй очереди строительства" (л.д. 37-38).

В отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:5184 между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО "ПСК" (арендатор) заключен договор аренды от 30.06.2016 N 16/д-272юр в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке (л.д. 32-34).

Договор аренды от 30.06.2016 N 16/д-272юр содержит условия о стоимости аренды и ответственности арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей, аналогичные условиям договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 (пункты 2.1, 5.1 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2016 (л.д. 34).

Полагая, что с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:44:0121001:5080 и до момента оформления договора аренды от 30.06.2016 N 16/д-272юр в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:5184 (то есть, в период времени с 26.06.2015 по 29.06.2016) ООО "ПСК" пользовалось земельным участком с кадастровым номером 56:44:0121001:179 на условиях договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39, но не вносило соответствующие арендные платежи, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку предпринятые меры по досудебному урегулированию спора (л.д. 44-45) результатов не дали.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и исходил из наличия между сторонами в спорный период времени правоотношений по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, возникших из договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39, а также из отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком причитающихся Администрации арендных платежей по обозначенному договору.

Представленные Администрацией расчеты размера арендной платы и пени, суд первой инстанции проверил, признал правильными. Оснований для снижения пени в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не усмотрел.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Предметом рассматриваемого иска являются требования Администрации, выступающей в заявленный в иске период времени с 26.06.2015 по 29.06.2016 в качестве арендодателя спорного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179 по договору аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 (с учетом положений статьи 9 Закона Оренбургской области от 03.07.2015 N 3303/903-V-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области", принятого постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 24.06.2015 N 3303) о взыскании с ООО "ПСК" задолженности по арендной плате за использование под объектом незавершенного строительства земельного участка площадью 8883 кв. м и договорной неустойки, начисленной на указанную задолженность по состоянию на 02.02.2017.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 был заключен с прежним правообладателем недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0121001:179, - с ООО "Промышленный строительный комплекс".

Оснований для признания договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 незаключенным или недействительным из материалов дела не усматривается. Указанный договор заключен на торгах, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Следует отметить, что данный договор был заключен до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и содержал условие о пролонгации договора, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до его окончания (в случае осуществления государственной регистрации договора) (пункты 2.3 и 4.4.10); при этом, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0121001:179 не был возвращен из аренды ООО "Промышленный строительный комплекс" в период времени с 26.06.2015 по 29.06.2016. Иного из материалов дела не следует.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В рассматриваемом случае стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179 была определена по результатам торгов (2 500 300 руб. в год).

Из представленного истцом в материалы дела расчета исковых требований в части основного долга (л.д. 39) следует, что задолженность в отношении нового правообладателя недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0121001:179, исчислена в соответствии с условиями договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 исходя из площади земельного участка, необходимого для использования этого объекта для его достройки (8883 кв. м).

Правовую позицию ответчика, изложенную в апелляционной жалобе, нельзя признать обоснованной в силу следующего.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.

Таким образом, приобретя недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) у ООО "Промышленный строительный комплекс", ответчик тем самым стал арендатором по договору договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 в части земельного участка, необходимого для использования этого объекта (8883 кв. м), учитывая, что земельный участок в рамках данного договора предоставлялся под строительство многоквартирных жилых домов.

О существовании обозначенного договора ответчику должно было быть известно, поскольку данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соответственно, на ответчика стали распространяться все условия договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39, в том числе, и условие о неустойке, включенное в договор.

Доводы подателя жалобы о том, что земельный участок площадью 8883 кв. м с кадастровым номером 56:44:0121001:5184, сформированный под спорным объектом незавершенного строительства из состава земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, был поставлен на государственный кадастровый учет только 31.05.2016, в связи с чем размер арендной платы следует исчислять, исходя из площади земельного участка под "пятном застройки" (1345 кв. м), отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные.

В рассматриваемом случае площадь земельного участка (8883 кв. м), исходя из которой истец рассчитал размер арендной платы, впоследствии была определена как необходимая для достройки находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства (с учетом присвоенного земельному участку с кадастровым номером 56:44:0121001:5184 вида разрешенного использования).

Доводы подателя жалобы о том, что земельный в спорный период времени использовался ООО "ПСК" меньшей площадью (только под "пятном застройки"), также не принимаются апелляционной коллегией.

Объективных доказательств того, что для использования объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику, необходима иная площадь, в материалах дела не имеется.

Напротив, из материалов дела следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:5184 с ООО "ПСК" был заключен договор аренды от 30.06.2016 N 16/д-272юр в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке.

Расчет основного долга, представленный истцом и принятый судом первой инстанции (л.д. 39), апелляционной коллегией проверен, является обоснованным, подателем жалобы не опровергнут.

Расчет пеней, представленный истцом и принятый судом первой инстанции (л.д. 40), апелляционной коллегией проверен, является обоснованным, соответствуют условиям договора аренды от 16.07.2010 N 07-05/39, подателем жалобы также не опровергнут.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, поэтому отклоняются апелляционной коллегией в полном объеме по мотивам, приведенным выше.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 128), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-1472/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленная строительная компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

А.А. Румянцев Ф.И. Тихоновский