Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2017 г. N 09АП-54398/17

г.Москва

18 декабря 2017 г.

Дело N А40-66870/17

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей: Александровой Г.С., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Логян Х.Р.

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.09.2017 по делу N А40-66870/17, принятое судьей И.А. Васильевой,

по иску ИП Логян Х.Р. (ОГРНИП 304690627300075)

к ФГБОУ ВПО "МПУ" (ОГРН 1167746817810)

третье лицо - ТУ Росимущества по МО,

о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: Стукалов В.В. по доверенности от 11.01.2017;

от ответчика: Шаргаровская Ю.А. по доверенности от 31.12.2016;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Логян Хачик Рафикович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Московский политехнический университет" о взыскании стоимости расходов на капитальный ремонт в размере 13 496 097 руб.

Решением от 08.09.2017 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.

Представитель ответчика возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 23.11.2004 между Ивантеевским промышленно-экономическим колледжем (арендодатель) и ПБОЮЛ Логян Х.Р.(арендатор) заключен договор аренды N 48-005-04-У, согласно которому арендодатель передал арендатору нежилые помещения площадью 379,8 кв. м., согласно приложению N 1, расположенные в здании по адресу: Московская область, г.Ивантеевка, Студенческий городок, д.4.

Срок аренды установлен с 01.11.2004 по 25.10.2005.

12.01.2006 между ФГОУ СПО "Ивантеевский промышленно-экономический колледж" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 48-002-06-У, согласно которому арендодатель передает арендатору, а арендатор - принимает нежилые помещения площадью 379,8 кв.м., согласно приложению N 1, расположенные в здании по адресу: Московская область, г.Ивантеевка, Студенческий городок, д.4.

Согласно п.2.2 договора, срок аренды установлен с 26.10.2005 по 21.10.2010.

Дополнительным соглашением от 30.10.2008 N 1 к договору, арендатору дополнительно переданы помещения в том же здании площадью 409,1 кв.м.

Приказом Минобрнауки России от 23.06.2011 N 2053 арендодатель ФГОУ СПО "Ивантеевский промышленно-экономический колледж" реорганизован в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)".

Правопреемником Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)", является Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский политехнический университет".

Дополнительным соглашением от 15.07.2011 N 2 к договору срок аренды продлен до 30.06.2015.

Арендатор письмом от 10.03.2015 N 109/15 обратился к арендодателю с просьбой о пролонгации договора на 5 лет.

Арендодатель письмом от 24.04.2015 N 13-33/1906 уведомил арендатора о невозможности продления договора и необходимости освободить помещение до 30.06.2015.

Истец указывает, что за период аренды указанного нежилого помещения им, по согласованию с арендодателем и собственником, что подтверждается письмом N 01-2970/01-05 от 17.11.2008, был произведен капитальный ремонт и реконструкция указанного помещения. При этом в результате произведенных работ, фактически был возведен новый объект.

В связи с просрочкой возврата арендованного недвижимого имущества, истец был принудительно выселен из помещений на основании:

- решения Арбитражного суда Московской области от 13.10.2015 по делу N А41-51721/2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.01.2016 и постановлением кассационной инстанции от 28.04.2016;

- исполнительного листа серии ФС N 007263324 о выселении ИП Логяна Х.Р. из нежилых помещений общей площадью 788,9 кв.м, расположенных в здании по адресу: Московская область, г.Ивантеевка, Студенческий городок, д.4;

- акта от 11.01.2017 о произведении исполнительных действий по принудительному выселению ИП Логяна Х.Р., составленного судебным приставом-исполнителем Пушкинского РОСП УФССП России по Московской области Позняк Е.А. в рамках исполнительного производства от 11.04.2016 N 36376/16/50033-ИП.

Согласно решению суда, помещения переданы Университету.

Находившиеся в аренде помещения расположены в здании "основное строение", являются собственностью Российской Федерации и переданы в оперативное управление ответчика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 22.01.2015 серии 50-АК N 152536, выпиской из ЕГРП от 17.10.2016.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что за период аренды нежилого помещения, в связи с неотложной необходимостью, истцом за счет собственных денежных средств был произведен капитальный ремонт и реконструкция указанного помещения, с привлечением подрядной организации ООО "Газстроймонтаж" по договору от 10.01.2013 N 10938-КС на сумму 42 621 016 руб.

Однако в связи с отказом в продлении договора аренды со стороны нового собственника, истец понес убытки в размере вложенных в капитальный ремонт арендуемого помещения средств.

В подтверждение своих доводов истец представил сметой на производство работ, справку о стоимости работ по форме N КС-3 от 31.03.2013.

Указанные обстоятельства послужи основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договорам аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

По условиям договора аренды от 12.01.2006 N 48-002-06-У (п.3.2.6. договора) сторону закрепили обязательство арендатора не производить капитальный ремонт имущества без письменного согласия арендодателя и Территориального Управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

При этом, согласно п.8.3 договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором даже с согласия арендодателя и Управления при участии в капитальном ремонте имущества, а также в текущем ремонте арендуемого имущества, после прекращения действия договора возмещению арендатору не подлежит.

Из материалов дела не усматривается фактов, подтверждающих наличие согласия арендодателя и Управления в течение сроков действия договоров аренды, заключенных с ИП Логяном Х.Р., на проведение капитального ремонта или иного вида работ в помещениях. Несмотря на представленное арендатором письмо от 14.11.2008 N 41-01/08 с просьбой дать разрешение на переустройство и перепланировку спорного помещения, при этом по вопросам проведения капитального ремонта обращений не поступало.

Ответ арендодателя предоставлен письмом от 17.11.2008 N 01-2970/01-05, на которое истец указывает как на согласование капитального ремонта и реконструкции.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обмен сторонами договора аренды указанными письмами по их содержанию не является согласованием проведения каких-либо ремонтных или строительных работ в арендуемых помещениях, так как из указанной переписки не следует, что ответчиком выражалась воля на проведение капитального ремонта, не указывалось также на причины, являющиеся основанием проведения работ, и на неотложную необходимость их проведения; данные письма не позволяют установить существенные характеристики работ, поскольку не содержат конкретных сведений и согласований следующих параметров предполагаемых к проведению работ: номера помещений и конструктивные элементы здания, затрагиваемые в ходе работ, виды и характер предполагаемых работ, их объемы и сроки выполнения, используемые материалы, стоимость затрат на проведение работ.

Более того, поскольку спорные помещения, находившиеся в аренде у ИП Логяна Х.Р., являются федеральной собственностью, а в 2008 году находились в оперативном управлении Ивантеевского промышленно-экономического колледжа, то директор Арендодателя Олейник М.В., подписавшая письмо от 17.11.2008 N 01-2970/01-05, не имела полномочий на дачу согласия на переустройство и перепланировку объекта недвижимости, находящего в федеральной собственности, без наличия согласия собственника этого имущества.

Следовательно, довод истца на наличие согласия собственника имущества также не подтверждается ни письменными доказательствами, ни фактическими обстоятельствами по делу.

Таким образом, какие-либо доказательства наличия хотя бы одного из указанных условий возникновения права арендатора на возмещение стоимости капитального ремонта истцом не предоставлены. Фактические обстоятельства по делу и письменные доказательства подтверждают, что условиями договора капитальный ремонт не предусмотрен, случаи неотложной необходимости в капитальном ремонте и нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что со стороны арендодателя были допущены нарушения условий договора аренды от 12.01.2006 N 48-002-06-У (п.3.1.3. и п.3.1.4.) и законодательства в части ненадлежащего поддержания состояния помещений, не проведения капитального ремонта и не соответствии арендуемого имущества целям, предусмотренным договором аренды, опровергаются материалами дела.

В представленных в материалы дела документах, подписанных в рамках договора аренды, а также в самом договоре аренды от 12.01.2006 и в дополнительных соглашениях к нему отсутствуют указания на необходимость проведения капитального ремонта, аварийное состояние помещений или невозможность эксплуатации помещений по назначению.

Так, документы содержат следующие характеристики арендуемых помещений:

- в Ведомости о составе, характеристике и стоимости здания (приложение N 1 к договору от 12.01.2006) отражено удовлетворительное состояние арендуемых помещений;

- в акте от 11.11.2008 осмотра технического состояния нежилых помещений площадью 409,1 кв.м., переданных в аренду (приложение к дополнительному соглашению от 30.10.2008 N 1 к договору аренды) в отношении состояния полов, стен, потолков, окон и дверей указывается плохое состояние (без детализации описания), однако в целом помещения по своему техническому состоянию признаны в акте пригодными для передачи в аренду, что скреплено подписями обеих сторон договора.

Таким образом, согласно п.2 ст.612 Гражданского кодекса РФ арендатору было известно фактическое состояние арендуемых помещений.

Впоследствии, согласно ведомости, являющейся приложением N 1 к дополнительному соглашению от 15.07.2011 N 2 к договору аренды, и акту от 15.07.2011 осмотра нежилых помещений, состояние всех арендуемых помещений площадью 788,9 кв.м характеризуется как хорошее (в том числе в отношении полов, стен, потолков, окон и дверей) и помещения признаны пригодными для передачи в аренду.

Акт осмотра от 17.09.2010 в материалы дела истцом не представлен.

Таким образом, вышеуказанные документы подтверждают отсутствие взаимных претензий сторон по состоянию помещений и надлежащее выполнение арендодателем обязательств по содержанию помещений, находившихся в аренде.

При указанных обстоятельствах, проведение истцом в 2013 году с привлечением подрядной организации ООО "Газстроймонтаж" капитального ремонта и реконструкции арендуемых помещений по договору от 10.01.2013 N 10938-КС на сумму 42 621 016 руб. является самовольными и необоснованными действиями арендатора, нарушающими условия договора аренды (п.3.2.6. договора) и требования действующего законодательства.

Более того, в представленных истцом в материалы дела приложениях к договору от 10.01.2013 N 10938-КС: смета стоимости работ; справка стоимости выполненных работ и затрат; акт о приемке работ - отсутствуют указания на номера помещений, в которых проводились работы, отсутствуют количество и объемы по видам работ (в погонных или квадратных метрах и т.п.), а также примененные расценки единиц работ; нет характеристик (производитель, модель и т.п.) использованных материалов, установленного оборудования, отсутствует количество и цена единицы в отношении примененных материалов и установленного оборудования. Отсутствие указанных сведений в договоре и его приложениях не позволяет объективно оценить целесообразность, обоснованность и разумность заложенных затрат на работы, их соотношение с рыночными расценками на аналогичные виды работ, материалы и оборудование.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства понесения истцом расходов на выполненные работы по ремонту и реконструкции: квитанции, чеки, платежные поручения, расходные кассовые ордера на оплату.

Из представленного истцом договора от 10.01.2013 N 10938-КС, предметом которого является согласно п.1.1 работы по демонтажу, производству и монтажу здания по адресу: Московская область, г.Ивантеевка, Студенческий городок, дом 4, следует, что указанная обобщающая формулировка видов работ фактически представляет собой работы по реконструкции объекта аренды, а не работы по капитальному ремонту помещений.

Пунктом 2 ст.623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя в случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 8.3. договора аренды от 12.01.2006 N 48-002-06-У установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором даже с согласия арендодателя и Управления, после прекращения действия договора возмещению арендатору не подлежит.

На основании изложенного, учитывая отсутствие согласия арендодателя и собственника имущества на улучшения арендуемых помещений, отсутствие доказательств произведения неотделимых улучшений в рамках неотложного капитального ремонта, апелляционная коллегия приходит к выводу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2017 по делу N А40-66870/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков