Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 10АП-19548/17

г. Москва

25 декабря 2017 г.

Дело N А41-57550/17

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Мытищи Московской области - Артемьева Е.В., представитель по доверенности от 16.06.2017;

от ООО "Ярмарка сельхозпродуктов" - Стрелков Р.В., представитель по доверенности от 04.08.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФГБУ "Национальный парк Лосиный остров" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ТУ Росимущества в Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка сельхозпродуктов" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2017, принятое судьей Кузьминой О.А. по делу N А41-57550/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Ярмарка сельхозпродуктов" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора аренды,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Национальный парк Лосиный остров", ТУ Росимущества в Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась с исковым заявлением к ООО "Ярмарка сельхозпродуктов" (далее - ООО Ярмарка") со следующими требованиями:

- взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612 в сумме 176 573,91 рублей, из которых: основной долг - 174 093,08 рублей за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 и пени - 2 480,83 рублей за период с 16.03.2017 по 11.05.2017;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Ярмарка";

- обязать ООО "Ярмарка" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101602:156 администрации городского округа Мытищи (л.д. 3-4).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров" и ТУ Росимущества в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.10.2017 исковые требования удовлетворены (л.д. 75-76).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Администрация городского округа Мытищи представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Ярмарка сельхозпродуктов" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24.12.2014 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 9612.

Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101602:156, для благоустройства с учетом обременений и ограничений в пользовании.

Сторонами определены срок действия договора, размер и порядок внесения арендных платежей.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Обращаясь с настоящим иском, администрация указала, что обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены обществом в полном объеме.

Истцом в адрес ответчика направлена Претензия от 22.05.2017 N И-4695, в которой истец сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Поскольку претензия администрации оставлена обществом без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования в части взыскания задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований в указанной части. Удовлетворяя требование администрации в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для прекращения арендных правоотношений в рамках указанного договора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец в рамках договора от 24.12.2014 земельного участка N 9612 принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за владение и пользование земельным участком.

Между тем данное обязательство исполнено ответчиком ненадлежащим образом.

Согласно выполненному администрацией расчету задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 составляет 174 093,08 рублей.

Доказательства оплаты ответчиком долга в добровольном порядке в материалах дела отсутствуют.

При рассмотрении дела в арбитражном суде ответчик задолженность также не погасил.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Согласно выполненному истцом расчету сумма неустойки за период с 16.03.2017 по 11.05.2017 составила 2480,83 рублей.

Проверив расчёт неустойки, арбитражный апелляционный суд считает его правильным.

Расчет составлен в соответствии с условиями договора и п. 6 ст.15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Период начисления неустойки и ставка банковского процента применены верно.

Возражения относительно суммы неустойки и контррасчет неустойки ответчиком в апелляционной жалобе не заявлены.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в основание своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания основного долга в сумме 176 573,91 рублей и неустойки в сумме 2480,83 рублей является правомерным.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 24.12.2014 N 9612.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

В связи с изложенным в претензии от 22.05.2017 N И-4695 истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды (невнесение арендной платы более двух сроков подряд), а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, требование о расторжении договора правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Истец также просит обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101602:156.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку спорный земельный участок был передан администрацией во владение и пользование общества, договор аренды расторгнут судом, земельный участок подлежит возврату.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе о том, что он фактически не мог пользоваться земельным участком, поскольку спорный земельный участок находится на территории земель национального парка, въезд на участок перегорожен шлагбаумом, что препятствует ответчику приступить к проектированию и строительству запланированных объектов, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Вышеизложенное согласуется с правовыми позициями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлении от 09.04.2013 N 13689/12, и правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101602:156, расположенный по адресу: Московская обл., г. Мытищи, Ярославское шоссе, предоставлен Обществу в аренду на неопределенный срок, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для благоустройства", с учетом ограничений в пользовании, в том числе без права строительства и без права возведения некапитальных строений и сооружений, охранная зона НП "Лосиный остров".

В силу положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пункту 6 статьи 95 Земельного кодекса РФ, земли и земельные участки национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации.

В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:56515 поставлен на кадастровый учет 04.05.2017, т.е. после заключения договора аренды.

Администрация Мытищинского муниципального района осуществляла действия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством, при этом ограничения, установленные при заключении договора аренды, не предусматривали строительство капитальных и некапитальных объектов, вид разрешенного использования - "для благоустройства" не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель национальных парков.

Согласно ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор осуществляет права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что ответчик не мог использовать земельный участок по объективным (не зависящим от него) причинам.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на: письмо от 12.10.2016 N 13тг-14010 Министерства имущественных отношений Московской области, письмо от 22.11.2016 на имя Президента РФ и Генерального прокурора РФ, ответ Управления Президента РФ по работе с обращениями граждан и организаций от 22.11.2016, письмо на имя Главы городского округа Мытищи от 17.06.2017, письмо на имя Губернатора Московской области от 18.05.2017, письмо в Общероссийский народный фронт от 07.06.2017, письма на имя Председателя Правительства РФ от 07.06.2017 и от 13.06.2017, письмо на имя Специального представителя Президента РФ по вопросам природоохранной деятельности, экологии и транспорта, также отклонена, поскольку указанные обращения не являются доказательствами, бесспорно и безусловно подтверждающими невозможность использования обществом земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101602:156 в спорный период времени в соответствии с категорией участка - земли населенных пунктов и видом разрешенного использования - для благоустройства.

Ответчик ни в досудебном порядке, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде не указал обстоятельства и не представил надлежащие доказательства (наличие судебного акта, которым была бы установлена невозможность использования ответчиком земельного участка, наложение запрета на пользование земельным участком и т.п.), свидетельствующие о наличии юридической невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101602:156 для тех целей, для которых он был предоставлен.

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Ярмарка" о том, что указание в досудебной претензии одновременно требования об уплате задолженности и расторжении договора влечет невозможность добровольного исполнения обязательств арендатора, также признаются апелляционным судом необоснованными.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен досудебный порядок расторжения договора аренды.

Основания прекращения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены п.1, п. 3 ст.619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы либо невнесении ее не в полном объеме.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 23.05.2017 администрацией городского округа Мытищи в адрес Общества была направлена досудебная претензия исх. N И-4695, в которой ответчику предложено в добровольном порядке оплатить задолженность по договору аренды в срок до 16.06.2017, а также расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Срок направления ответа на претензию установлен до 16.06.2017.

Однако ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Задолженность в добровольном порядке не оплатил.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А41-62980/17 по иску заместителя Прокурора Московской области к ООО "Ярмарка сельхозпродуктов" и Администрации городского округа Мытищи Московской области об истребовании земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101602:156 из чужого незаконного владения.

Представитель администрации возражала против удовлетворения указанного ходатайства.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В силу пункта 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Из смысла указанных норм следует, что одним из обязательных условий для приостановления производства по делу по указанному основанию является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения иного дела. Невозможность рассмотрения дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено с целью устранения незаконности судебного акта или вынесения противоречащих судебных актов. Указанная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам со схожими обстоятельствами.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А41-62980/17.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рамках дела N А41-62980/17 исследуется вопрос о правообладателе спорного земельного участка.

Между тем согласно пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела правовое значение имеет факт пользования земельным участком по договору аренды без внесения за это соответствующей платы, а не вопрос о надлежащем правообладателе земельного участка.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612 был заключен ответчиком с администрацией городского округа Мытищи Московской области.

Земельный участок по акту приема-передачи получен обществом от администрации.

В момент заключения договора и получения земельного участка во владение и пользование ответчик возражений относительно прав администрации на земельный участок не заявил.

Кроме того, заявляя возражения относительно прав администрации в отношении спорного земельного участка, ответчик не представил доказательства внесения арендной платы в пользу иного лица.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2017 по делу N А41-57550/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова