Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 10АП-19550/17

г. Москва

25 декабря 2017 г.

Дело N А41-41474/17

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области - Каравайкина Т.И., представитель по доверенности от 10.01.2017;

от ООО "Алитум" - Сафаргалеева Л.Б., представитель по доверенности от 01.07.2017;

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации Солнечногорского муниципального района - Каравайкина Т.И., представитель по доверенности от 13.01.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Алитум" на решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017, принятое судьей Семеновой А.Б. по делу N А41-41474/17 по иску Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области к ООО "Алитум" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N249-АП/13 с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, г. Солнечногорск, ул. 1-я Володарская, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)",

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Солнечногорского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Алитум" о расторжении досрочно договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 249-АП/13 с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул. 1-я Володарская, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)".

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 исковые требования удовлетворены

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Алитум" поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области и Администрация Солнечногорского муниципального района возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.09.2013 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области и Данукиным Владимиром Федоровичем заключен договор аренды земельного участка N 249-АП/13, сроком на 49 лет.

В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, г. Солнечногорск, ул. 1-я Володарская, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)".

06.02.2014 между Данукиным В.Ф. и ООО "Алитум" заключен договор передачи прав и обязанностей.

20.03.2014 произведена государственная регистрация права аренды ООО "Алитум", запись о регистрации N 50-50-09/005/2014-950.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец указал, что 28.10.2015 им производился осмотр спорного земельного участка, о чем был составлен акт. В результате осмотра была установлено, что земельный участок не огорожен, не освоен, не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

30.11.2016 сотрудниками Управления муниципального контроля администрации Солнечногорского муниципального района Московской области был осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 на предмет соблюдения условий договора аренды.

В результате осмотра составлен Акт обследования от 30.11.2016, из которого следует, что участок не огорожен забором по периметру в границах, указанных согласно кадастровой карты. На земельном участке растут деревья, часть участка представляет собой парковочное место. Период освоения земельного участка прошел, признаки освоения отсутствуют, участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского назначения (расширение медицинского центра). Строительные работы под указанные цели не ведутся, разрешение на строительство не получено.

Согласно Акту обследования земельного участка от 07.08.2017 территория земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 не огорожена, часть территории участка представляет собой пешеходную зону (поверхность уложена тротуарной плиткой), часть участка - газон. Объекты капитального строительства на обследуемом участке отсутствуют, строительные работы не ведутся, участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования.

В связи с чем истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 249-АП/13.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом существенного нарушения ответчиком условий спорного договора аренды: не использование земельного участка по целевому назначению. Суд в частности указал на отсутствие доказательств принятия ответчиком мер по получению разрешения на строительство, а также доказательств наличия препятствий для освоения и использования участка по целевому назначению.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что при разрешении вопроса о расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 249-АП/13 с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.п. 4.1.1, 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 249-АП/13 арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствии с целью, условиями его предоставления и принадлежностью к установленной категории земли; использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Из пунктов 6.3.2 и п. 6.3.4 договора следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае неиспользования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; неиспользования земельного участка в течение шести месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В обоснование исковых требований Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 по целевому назначению.

При этом истец ссылается на результаты обследования земельного участка, согласно которым на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, а также иные строения, какая-либо деятельность на участке не ведется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 предоставлен в аренду для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра), обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 предоставлен арендатору для расширения медицинского центра и его установленное разрешенное использование носит вспомогательный характер по отношению к основному земельному участку, предназначенному непосредственно для размещения медицинского центра (кадастровый номер 50:09:0080202:94).

Начало срока землепользования ООО "Алитум" указанным земельным участком произошло не ранее его получения от Данукина В.Ф. по акту приема-передачи от 06.02.2014 на основании договора уступки права аренды от 06.02.2014, заключенного между Данукиным В.Ф. и ООО "Алитум".

После приобретения права аренды земельного участка общество приступило к освоению земельного участка.

27.12.2016 между ООО "Алитум" и ООО "АртХаус" заключен договор N 14П/12-16, предметом которого является подготовка проектной документации по объекту "Медицинский центр" (л.д.95-98).

Срок подготовки проектной документации - один год.

После подготовки проектной документации ООО "Алитум" обратилось в Администрацию Солнечногорского района с заявлением об утверждении градостроительного плана земельного участка.

19.09.2017 Администрацией Солнечногорского района ответчику выдан градостроительный план земельного участка.

В настоящее время обществом пронимаются меры к началу строительства медицинского центра на спорном земельного участке.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен для расширения медицинского центра, то есть его установленное разрешенное использование носит вспомогательный характер по отношению основному земельному участку, предназначенному непосредственно для размещения медицинского центра (кадастровый номер 50:09:0080202:94 и расположен по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. 1-я Володарская).

Земельный участок, предназначенный для размещения медицинского центра, принадлежит ООО "Алитум" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.02.2014, заключенного между Данукиным В.Ф. и ООО "Алитум" (л.д. 68-70).

В период с 15.09.2015 по 20.05.2016 основной земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:94 являлся предметом спора по делу N А41-77486/15, в рамках которого рассматривалось исковое заявление Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО "Алитум", Данукину В.Ф., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 26.10.12 N 174-пп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 указанное решение оставлено без изменения (л.д. 74-94).

Наличие спора о праве в отношении основного земельного участка свидетельствует об объективной невозможности закончить освоение и приступить непосредственно к возведению объекта недвижимого имущества на дополнительно представленном земельном участке.

Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, что повлекло принятие неправильного по существу судебного акта о расторжении договора аренды.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором приняты все возможные меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению (подготовка проектной документации), выдачу уполномоченным органом документа (градостроительного плана с техническими условиями на подключение объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе газовым, водоотведения, теплоснабжения и пр.), предоставляющего обществу право на непосредственное использование земельного участка (строительство медицинского центра), что свидетельствует о заинтересованности как арендатора, так и арендодателя в сохранении арендных отношений, обстоятельства именно настоящего спора, связанные с тем, что спорный земельный участок может использоваться лишь вместе с основным земельным участком с кадастровым номером 50:09:0080202:94, который в течение длительного времени находился в судебном споре, надлежащее исполнение арендатором обязанностей по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы по договору от 17.09.2013 N 249-АП/13, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 17.09.2013 N249-АП/13.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 по делу N А41-41474/17 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова