Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 01АП-9184/17

25 декабря 2017 г.

А39-2006/2017

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Кириловой Е.А., Смирновой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (430024, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т. Бибиной, д. 9; ОГРН 1021201117628, ИНН 1328161681)

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.09.2017

по делу N А39-2006/2017,

принятое судьей Волковой Е.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" о признании недействительным в части постановления администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 N 386, незаконными решений администрации городского округа Саранск от 21.02.2017 N 1209-исх, от 21.03.2017 N 1906-исх,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" - Леванова С.А. по доверенности от 20.04.2017 сроком действия один год,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (далее - ООО "Бизнес-Партнер", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании недействительным в части постановления администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 N 386, признании незаконными решения администрации городского округа Саранск от 21.02.2017 N 1209-исх, от 21.03.2017 N 1906-исх об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность. Одновременно заявитель просил суд обязать администрацию г. Саранска устранить допущенное нарушение его прав.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган).

В процессе производства по делу заявитель отказался от требования о признании недействительным в части постановления городского округа Саранск от 27.02.2017 N 386.

Решением от 26.09.2017 Арбитражный суд Республики Мордовия прекратил производство по делу в части требования о признании недействительным постановления администрации г. Саранска от 27.02.2017 N 386 в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещения N 1, расположенного по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9. При этом суд отказал в удовлетворении требований о признании незаконными решений администрации городского округа Саранск от 21.02.2017 N 1209-исх, от 21.03.2017 N 1906-исх. Одновременно суд отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.03.2017.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО фирма "Бизнес-Партнер" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель настаивает на том, что на момент его обращения в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением ООО фирма "Бизнес-Партнер" отвечало требованиям, предусмотренным статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", что органом местного самоуправления не опровергается.

Испрашиваемое им помещение общей площадью 140, 2 кв.м возможно сформировать в качестве самостоятельного и обособленного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ООО фирма "Бизнес-Партнер" уточнил пределы апелляционного обжалования и окончательно просил суд апелляционной инстанции пересмотреть и отменить решение суда первой инстанции в части отказа в признании незаконным решения администрации городского округа Саранск от 21.03.2017 N 1906-исх. и принять в этой части новый судебный акт.

Администрация г. Саранска и Управление Росреестра о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.

Установлено по делу, что 02.04.2002 администрация г. Саранска (Арендодатель) и ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) заключили договор N 2835 аренды муниципального нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное нежилое помещение общей площадью 142,7 кв.м и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного на 1-м этаже дома N 9 по ул. Т.Бибиной в г. Саранске.

Согласно пункту 1.2 договор от 02.04.2002 N 2835 заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев.

В соответствии с подпунктом 2.3.1 пункта 2.3 раздела 2 договора от 02.04.2002 N 2835 Арендатор имеет право по истечении срока Договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор аренды на новый срок.

Каждые 11 календарных месяцев стороны продлевали договор аренды от 02.04.2002 N 2835, подписывая соглашения от 21.08.2003 (срок аренды с 02.03.2003 по 02.02.2004); от 19.04.2004 (срок аренды нежилого помещения с 02.02.2004 по 02.01.2005).

На основании распоряжения администрации г. Саранска от 29.08.2006 N 2479 орган местного самоуправления (Арендодатель) и ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) заключили договор от 08.11.2006 N 4179 аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев муниципальное встроенное нежилое помещение общей площадью 142,7 кв.м и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, первый этаж.

Согласно подпункту 2.3.1 пункта 2.3 раздела 2 Договора Арендатор имеет право по истечении срока Договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор аренды на новый срок.

24.10.2006 стороны договора подписали акт N 89 приема-передачи арендованного имущества.

Во исполнение постановления администрации г. Саранска от 29.12.2007 орган местного самоуправления ("Арендодатель) и ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) заключили договор от 28.01.2008 N 4598 аренды муниципального нежилого помещения, в силу пункта 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев муниципальное встроенное нежилое помещение общей площадью 142,7 кв.м, и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж.

Согласно пунктам 2.2.1, 2.1 раздела 2 договора от 28.01.2008 N 4598 Арендатор имеет право по истечении срока договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор аренды на новый срок.

15.09.2011 стороны подписали соглашения о продлении действия договора с 07.09.2011 по 06.08.2012; 01.08.2012 о продлении договора с 07.08.2012 по 31.12.2012; 14.01.2013 - о продлении договора с 01.01.2013 по 30.11.2013.

На основании постановления администрации г. Саранска от 04.02.2014 N 295 ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) и орган местного самоуправления (Арендодатель) заключили договор от 11.02.2014 N 177/14-АР аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения площадью 178,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, для использования под административное помещение.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 13 ГА N 204119 (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2007 N 13-1301/284/2007-186) встроенное нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 255,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Т. Бибиной, дом 9, принадлежит городскому округу Саранск на основании постановления главы администрации г. Саранска от 05.05.1993 N 663.

В соответствии с пунктом 1.2. договора от 11.02.2014 N 177/14-АР он заключен сроком на 5 (пять) лет.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2014 Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилое помещение, общей площадью 178,3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж, в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

21.08.2014 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 11.02.2014 N 177/14-АР, которым на основании свидетельства о государственной регистрации права от 06.05.2014 серии 13 ГА N 875591, пришли к соглашению о внесении изменений в договор аренды:

В пункте 1.1 договора слова "площадью 178,3 кв.м" заменить словами "площадью 178 кв.м"; слова "Встроенное нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 255,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, принадлежит городскому округу Саранск на основании постановления Главы Администрации города Саранска от 05.05.1993 N 663, свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 13 ГА N 204119, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2007 N 1313-01/284/2007-186" заменить словами "Нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 178 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, нежилое помещение N 1 принадлежит городскому округу Саранск на основании постановления Главы администрации города Саранска от 05.05.1993 N 663, свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2014 серии 13 ГА N 875591, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2014 N 13-1301/109/2014-488".

ООО фирма "Бизнес-Партнер" обратилось в администрацию г. Саранска с заявлением (вх. N 616-вхк от 01.02.2017) о рассмотрении вопроса о признании за ним преимущественного права выкупа муниципального нежилого помещения площадью 178 кв.м, 1-й этаж, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9.

Письмом от 21.02.2017 N 1209-исх орган местного самоуправления уведомил Общество об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 02.03.2017 N 49 ООО фирма "Бизнес-Партнер" обратилось в администрацию г. Саранска с заявлением о согласии на преимущественное право выкупа и заключения договора купли-продажи части муниципального нежилого помещения площадью 142,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, 1 этаж.

Письмом от 21.03.2017 N 1906-исх администрация г. Саранска уведомила Общество об отказе в представлении преимущественного права приобретения части арендуемого нежилого помещения площадью 142,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, 1-й этаж, указав на то, что в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Полагая, что решение органа местного самоуправления об отказе в представлении преимущественного права на приобретение части арендуемого нежилого помещения, изложенное в письме от 21.03.2017 N 1906-исх, является незаконным и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 96, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 130, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и исходил из того, что орган местного самоуправления доказал законность своего решения.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения заявителя в уполномоченный орган) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Положениями части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей в рассматриваемый период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли -продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Установлено по делу, что ООО фирма "Бизнес-Партнер" является субъектом малого предпринимательства, надлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы за использование нежилого помещения, арендуемое нежилое помещение не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2017 13 ГА N 204119 городской округ Саранск является собственником встроенного нежилого помещения, назначение - нежилое, общая площадь 255,6 кв.м, этаж 1.

В мае 2014 года по результатам проведения кадастровых работ образовано нежилое помещение N 1 площадью 178 кв.м.

Согласно договору аренды от 28.01.2008 N 4598 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, арендуемая Общество площадь составляла 142,7 кв.м.

11.02.2014 ООО фирма "Бизнес-Партнер" заключило с органом местного самоуправления договор аренды N 177/14-АР нежилого помещения N 1 площадью 178 кв.м (с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2014), расположенного по вышеуказанному адресу.

Нежилое помещение N 2 общей площадью 77,6 кв.м передано по договору купли-продажи от 21.09.2014 N 131 индивидуальному предпринимателю Гореловой И.С.

Оспариваемое решение органа местного самоуправления от 21.03.2017 N 1906-исх об отказе ООО фирма "Бизнес-Партнер" в предоставлении преимущественного право на приобретение части арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, площадью 142,7 кв.м, 1-й этаж, является законным и обоснованным с учетом следующего.

Согласно пункту 8 Информационного письма N 8 по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Федеральный закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Законодатель, принимая Федеральный закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения, здания или здание в целом).

В данном случае для заключения в рамках указанного Закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, то обстоятельство, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием на встроенное нежилое помещение общей площадью 255,6 кв.м (первый этаж) и арендуемые помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Вместе с тем, в данном случае суд первой и апелляционной инстанции установил, что согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту испрашиваемые в собственность помещения располагаются по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, первый этаж, являются частью единого объекта нежилого помещения N 1 общей площадью 178 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 13 ГА N 875591 от 06.05.2014) и включают в себя помещение общего пользования (коридор площадью 13,1 кв.м), не имеют отдельного входа, соединены с другими расположенными в здании помещениями дверными проемами, то есть имеют признаки смежных помещений.

Согласно договору аренды от 28.01.2008 N 4598 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, арендуемая Общество площадь составляла 142,7 кв.м.

В своем заявлении от 02.03.2017 N 49 ООО фирма "Бизнес-Партнер" заявило к выкупу нежилое помещение площадью 142,7 кв.м, арендуемое согласно договору от 28.01.2008 N 4598.

В ходе судебного разбирательства Арбитражный суд Республики Мордовия установил, что фактически площадь рассматриваемого помещения составляет 140, 2 кв.м (255,6-77,6-37,8=140,2).

При этом часть арендуемой Обществом в настоящее время площади в размере 37,8 кв.м, исходя из поэтажного плана строения, имеющегося в материалах дела, также не может быть выделена и сформирована как отдельная часть нежилого помещения (как самостоятельный объект, имеющий свое функциональное назначение), поскольку имеет общий вход и является неразрывно связанным с иными помещениями здания (коридор), что в случае прекращения арендных отношений между сторонами на данную часть помещения может повлечь невозможность сдачи в дальнейшем в аренду данного помещения арендодателем другому лицу (как становится и невозможной в дальнейшем реализация указанной части здания).

Материалы дела не содержат документальные доказательства, подтверждающие, что в указанную часть здания можно попасть иным способом (перестройка, перепланировка, реконструкция здания и т.п.).

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации со своей стороны заявитель при рассмотрении дела в суде первой инстанции и апелляционной инстанции представил доказательств, из которых следовало бы, что испрашиваемое помещение представляет собой функционально обособленную часть здания, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами и имеющую отдельный вход.

При этих обстоятельствах орган местного самоуправления располагал правовыми основаниями для принятия оспариваемого решения, поскольку заявленное Обществом к выкупу нежилое помещение площадью 140, 2 кв.м не является самостоятельным объектом недвижимости и на его основе не может быть сформирован обособленный объект недвижимости ввиду невозможности оборудования отдельного входа.

Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, Арбитражный суд Республики Мордовия пришел к обоснованному заключению о том, что решение администрации городского округа Саранск от 21.03.2017 N 1906-исх принято уполномоченным органом, соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере осуществления предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный суд Республики Мордовия законно и обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Апелляционная жалоба ООО фирма "Бизнес-Партнер" не подлежит удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.09.2017 по делу N А39-2006/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 26.09.2017 по делу N А39-2006/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

Е.А. Кирилова И.А. Смирнова