Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 г. N 09АП-58323/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 апреля 2018 г. N Ф05-3862/18 настоящее постановление изменено

г. Москва

26 декабря 2017 г.

Дело N А40-111951/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью "Астра",

Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Ловелл"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2017 года по делу N А40-111951/17, принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Астра"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Ловелл" о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании:

от истца: Рассадкин Д.Б. по доверенности от 14.11.2017 г.;

от ответчика: Куксова Е.П. по доверенности от 31.07.2017 г.;

Общество с ограниченной ответственностью "Астра" обратилось в суд с требованием к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Ловелл" о взыскании долга в сумме 9 833 333 руб. 26 коп., расходы по уплате коммунальных платежей в размере 1 107 822 руб. 03 коп..

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 12/12-2016 от 12.12.2016 г., между тем помещения переданы ответчику в аренду, однако последний свои обязательства не исполняет, арендую плату в том числе коммунальные услуги не оплачивает.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2017 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Юридическое агентство" "Ловелл" в пользу ООО "Астра" долга по возмещению расходов по уплате коммунальных платежей в сумме 1.107.822 руб. 03 коп., и сумму расходов по арендной плате за земельный участок в сумме 126.483 руб. 50 коп. Во взыскании 9.833.333 руб. 26 коп. отказано.

С решением суда первой инстанции не согласились истец и ответчик, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда изменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционных жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявители апелляционных жалоб полностью поддержали свои доводы, ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе. Ходатайство удовлетворено, поскольку дополнения представлены в пределах месячного срока на обжалование. Представитель истца не возражал.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, между ООО "Астра", (арендодатель), и ООО "Юридическоеагентство "Ловелл", (арендатор), заключен договор аренды нежилых помещений N 12/12-2016 от 12 декабря 2016 г., в соответствии с которым, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование а плату нежилые помещения общей площадью 1238,7 кв. м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Госпитальная, д. 10, стр. 1.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.4.10 Договора аренды арендатор обязан оплачивать счета За коммунальные услуги, потребленные им в период действия Договора аренды, а также частично компенсировать арендодателю расходы по аренде земельного участка, на котором располагается переданное в аренду здание.

Согласно п. 4.1. Договора аренды арендная плата установлена в размере 14 000 000,00 руб. в год без учета НДС или 1 166 666,66 руб. без учета НДС за месяц аренды.

Согласно пункту 4.1.1. арендатор уплачивает арендную плату единовременным платежом за 11 месяцев аренды в течение 15 дней с момента государственной регистрации настоящего договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Кроме того, п. 4.3. Договора аренды предусмотрено перечисление арендатором обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, который обеспечивает риски причинения убытков арендодателю и, в случае отсутствия убытков, подлежит возврату арендодателем после прекращения действия Договора аренды.

Обеспечительный платеж по своему правовому значению, который ему придали стороны Договора аренды, не засчитывается в счет арендной платы и представляет собой разновидность Обеспечения обязательств арендатора.

Государственная регистрация Договора аренды является обязанностью арендатора. Согласно п. 3.4.28 Договора аренды арендатор обязан обеспечить своего представителя необходимым комплектом документов для регистрации договора в регистрирующем органе не позднее 10 дней с даты подписания настоящего договора аренды.

Помещения переданы арендодателем арендатору по Акту приема-передачи 12 января 2017 г. 12 декабря 2016 г. арендатор перечислил арендодателю арендную плату за первый месяц аренды (платежное поручение N 574). 13 декабря 2016 г. арендатор перечислил арендодателю в счет арендной платы 3 000 000,00 руб. (платежное поручение N 575).

В соответствии с п.п. 5.7. и 5.8. Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендатору арендную плату.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истцом предъявляется арендная плата за 11 месяцев в сумме 9.833.333 руб., задолженность арендатора по возмещению расходов арендодателя по уплате коммунальных платежей, в сумме 1.107.822 руб. 03 коп., и задолженность по возмещению расходов арендодателя по оплате земельного участка в сумме 126.483 руб. 56 коп.

Ответчик указал на то, что от государственной регистрации не уклонялся, доводы о наличии права требования арендных платежей являются несостоятельными, поскольку данное помещение невозможно использовать по целевому назначению, фактически помещение не используется с момента передачи, в подтверждение чего ответчик сослался на пояснения истца в рамках судебного разбирательства по делу А40-58571/17-41-544. В адрес истца неоднократно направлялись требования об устранении недостатков в помещении, и проведении ремонтные работы в системе отопления, системы вентиляции и кондиционирования, однако данные требования истец проигнорировал.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении

устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, примененному судами, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем положения данной нормы права не могут быть истолкованы в пользу освобождения арендодателя от обязанности передать арендатору имущество в состоянии, пригодном к использованию, на что в принципе нацелено установление арендных отношений, исходя из норм статьи 606 ГК РФ. При этом предписания статьи 10 ГК РФ исходят из разумности и добросовестности поведения участников любых гражданских правоотношений, включая арендные.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, примененному судами, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем положения данной нормы права не могут быть истолкованы в пользу освобождения арендодателя от обязанности передать арендатору имущество в состоянии, пригодном к использованию, на что в принципе нацелено установление арендных отношений, исходя из норм статьи 606 ГК РФ. При этом предписания статьи 10 ГК РФ исходят из разумности и добросовестности поведения участников любых гражданских правоотношений, включая арендные.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

13.12.2016 г. был произведен акт осмотра помещении, с указанием, что того, что система отопления находится в состоянии пригодном к эксплуатации частично, не отапливается до санитарных норм 259,48 кв.м площади (п.2.1.).

16.12.2016 г. был составлен акт приема-передачи к договору аренды N 12/12-2016 за подписью ООО "Астра", и с отметкой ООО Юридическое агентство "Ловелл", о том, что акт получен арендатором от арендодателя 12.01.2017 г., помещения приняты с недостатками, указанными в акт осмотре нежилых помещений от 13.12.2016 г., дата подписания настоящего акта 12.01.2017 г.

Дополнительным соглашением от 16.12.2016 г. к акту приема-передачи от 16.12.2016 г. к договору аренды N 12/12-2016 нежилых помещений, в п. 2 стороны

указали, что при внешнем осмотре и подписании акта приема-передачи определили

работающую со сбоями систему отопления, в результате чего частично не отапливается первый и второй этаж правового крыла помещения (п.2). Стороны пришли к соглашению, что арендодатель обязан устранить сбои в систем отопления лично, либо с привлечение третьих лиц и за свой счет в срок до 20.12.2016 г.

Как следует из материалов дела, ответчик направил в адрес Истца претензию об исправлении недостатков в помещении по Договору аренды, в соответствии с которой просил произвести ремонтные работы системы отопления, системы вентиляции и кондиционирования, повторно, в адрес истца была направлена претензия от 24.04.2017 г. N 16/17-ЛВ.

Согласно пояснениям истца, 15.12.2016 Истец и ООО "Анстрой" заключили договор N 15/107 на выполнение работ по ремонту отопления на объекте, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Госпитальная, д. 10, стр. 1. Срок выполнения работ - до 05.01.2017.

04.01.2017 Истец и ООО "Анстрой" заключили дополнительное соглашение к договору N 15/107, дополнив перечень работ и продлив срок их выполнения до 20.01.2017.

В обоснование невозможности выполнить работы, истец указывает на то, то сотрудники ООО "Анстрой"неоднократно предпринимали попытки попасть на объект, о чем Истец предупреждал Ответчика заранее. При этом Ответчик не допускал их в арендованные помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются истом актами от 14.01.2017, от 16.01.2017, от 23.01.2017, от 30.01.2017, от 06.02.2017, от 03.03.2017, от 04.04.2017 г., от 05.05.2017.

Согласно п. 1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу ст. ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений. Заявители апелляционных жалоб не доказали доводы своих жалоб надлежащими доказательствами.

Истец не доказал факт передачи помещения в пользование без недостатков, указанных в акте осмотра. Ответчик также не доказал отсутствие его сотрудников в помещении и обязанность оплачивать принятые на себя обязательства оплачивать коммунальные платежи и возмещать стоимость уплаченного налога на землю.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2017 года по делу N А40-111951/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

А.В. Бондарев Н.И.Панкратова