Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 13АП-29332/17

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2017 г.

Дело N А56-63447/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колосовой Ж.В.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лужинской В.А.

при участии:

от истца: представитель Каменев И.А. по доверенности от 10.07.2017

от ответчика: представитель Гуринова Е.С. по доверенности от 22.12.2016

от 3-го лица: представитель Лапочкина Т.А. по доверенности от 29.08.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29332/2017) общества с ограниченной ответственностью "Весна"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2017 по делу N А56-63447/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Шербет"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Весна",

о признании незаконными действий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Шербет" (191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 38/26, лит. А, пом. 3Н, ОГРН 1137847216066, ИНН 7841483937, далее - заявитель, ООО "Шербет") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными действий об исключении из единого государственного реестра недвижимости записи регистрации о договоре аренды от 10.07.2013 N 05/2013, обязании Управления восстановить нарушенные права ООО "Шербет" путем восстановления в едином государственном реестре недвижимости записи об обременении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 38/26, пом. 3-Н, литера А, объект 3-Н, первый этаж, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Весна", правом аренды в пользу ООО "Шербет".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Весна" (далее - ООО "Весна", третье лицо).

Решением от 05.10.2017 суд признал незаконными действия Управления об исключении из единого государственного реестра недвижимости записи регистрации о договоре аренды от 10.07.2013 N 05/2013, обязал Управление устранить нарушение прав ООО "Шербет" путем восстановления в едином государственном реестре недвижимости записи об обременении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, дом 38/26, пом. 3-Н, литера А, объект 3-Н, первый этаж, принадлежащего на праве собственности ООО "Весна", правом аренды в пользу ООО "Шербет".

Третье лицо не согласилось с вынесенным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что прямого указания о необходимости прописывать в Договоре аренды именно условие внесудебного отказа от договора в одностороннем порядке в законодательстве не установлено, напротив, как указало третье лицо, законом установлено, что договором аренды могут быть предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не указанные в Кодексе.

Таким образом, как указал податель жалобы, закон разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебном порядке и односторонний отказ от договора - в одностороннем внесудебном порядке, при этом в рассматриваемом деле имеются основания, предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды, для его досрочного внесудебного расторжения по инициативе арендодателя - как предусмотренная законом и договором возможность одностороннего отказа от договора аренды.

Третье лицо также указало, что у него имелись основания для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора для защиты своего права от неисполнения контрагентом своих обязанностей.

При этом, по мнению третьего лица, судом не указано, какие права и законные интересы арендатора нарушены оспариваемым действием Управления.

Вместе с тем, третье лицо указало, что суд ошибочно ссылался на наличие иного судебного дела N А56-35949/2017 как основание для признания действий Управления неправомерными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления согласился с доводами апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2013 между ООО "Весна" (арендодатель) и ООО "Шербет" (арендатор) заключен договор N 05/2013 (далее - договор) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 38/26, пом. 3-Н, лит. А, объект N 3-Н, первый этаж. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 201,3 кв.м; кадастровый номер 78:1216:0:3:3.

Дополнительным соглашением от 11.06.2015 N 1 стороны определили продлить срок действия договора на период с 11.06.2015 по 10.05.2018.

Договор и дополнительное соглашение от 11.06.2015 N 1 зарегистрированы Управлением 30.11.2013 и 17.08.2015 соответственно.

06.06.2017 в Управление представителем ООО "Весна" было представлено заявление на прекращение аренды по договору с приложением его уведомления от 06.03.2017 N 4-3/17 об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении и требование N 02/02-2017 от 17.02.2017 о предоставлении документов, подтверждающих исполнение арендатором обязательств по договору.

На основании заявления ООО "Весна" 03.07.2017 Управлением в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении обременения - аренды.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что в настоящее время в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривается дело N А56-35949/2017 по иску ООО "Весна" к ООО "Шербет" о расторжении договора, тогда как до разрешения спора по существу Управлением из единого государственного реестра недвижимости исключены сведения о наличии права аренды ООО "Шербет" на помещение по упомянутому адресу.

Ссылаясь на незаконность действий Управления по исключению из реестра сведений о наличии обременения в отношении арендуемого помещения, ООО "Шербет" обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел заявленные требования обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) признаются недействительными при наличии одновременно двух условий: если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, погашение регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с прекращением или расторжением договора аренды может быть произведено на основании заявления, поданного одной из сторон договора, к которому должны быть приложены документы, однозначно свидетельствующие о прекращении или расторжении договора в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, пунктом 5.2. договора предусмотрены случаи расторжения договора по требованию и инициативе арендодателя, а именно:

- если арендатор существенно ухудшает состояние объекта;

- если арендатор не выполняет условия договора;

- если арендатор использует объект не по назначению, указанному в пункте 1.4 договора, а также для целей, запрещенных законодательством Российской Федерации;

- если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и не оплачивает услуги, указанные в договоре;

- если обстоятельства подпадают под действие статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом пунктом 5.3 договора также предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут при добровольном письменном согласии сторон.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 06.06.2017 в Управление от ООО "Весна" было представлено заявление на прекращение аренды по договору с приложением уведомления от 06.03.2017 N 4-3/17 об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении и требование N 02/02-2017 от 17.02.2017 о предоставлении документов, подтверждающих исполнение арендатором обязательств по договору, а также документы, со ссылкой на подтверждение получения ООО "Шербет" вышеуказанных уведомлений.

На основании перечисленных документов 03.07.2017 Управлением в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении обременения - аренды.

Вместе с тем, данные действия регистрирующего органа являются незаконными, а именно.

Управлением не принят во внимание абзац 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в котором разъяснено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

В таком случае, решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из материалов настоящего дела расторжение договора осуществлено в одностороннем порядке третьим лицом, при этом, в уведомлении о расторжении договора третье лицо ссылалось на пункт 5.2 договора, то есть расторжение договора было связано с действиями ООО "Шербет", которые были квалифицированы третьим лицом как нарушения, допущенные в рамках договора.

При этом, из материалов дела следует, что в Управление не было представлено заявление обеих сторон договора, а также не представлено и решение суда о признании договора аренды расторгнутым либо прекратившим свое действие.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали законные основания по совершению спорных действий, при этом Управлением не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о правомерности своих оспариваемых действий.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что Управление, возражая против выводов суда первой инстанции ссылалось на наличие условий договора о возможности одностороннего расторжения договора и наличие уведомлений, полученных ООО "Шербет", о расторжении договора.

Однако как следует из представленных доказательств, а именно документов, представленных в регистрирующий орган, доказательства надлежащего уведомления ООО "Шербет" о расторжении договора ООО "Весна" отсутствуют.

При этом, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Весна" в регистрирующий орган было представлено его уведомление от 06.03.2017 (исх. N 4-3/17), сведений о предоставлении иных документов (уведомлений) в суд не представлено.

Кроме того, судом установлено, что в обоснование направления данного уведомления ООО "Весна" ссылалось на односторонний акт приема-передачи документов от 06.03.2017, где указано, что от подписи ООО "Шербет" отказалось, однако доказательств тому бесспорных и относимых не предствлено.

Кроме того, ООО "Весна" ссылалось на почтовую опись о направлении данного уведомления в адрес ООО "Шербет".

Однако, проводя правовую экспертизу, на что ссылается Управление, последнее должно было установить, что почтовая квитанция /л.д. 50/ не содержит наименование адресата и какого-либо адреса лица, в адрес которого направляется данное уведомление, при этом из данной описи не следует, что ООО "Весна" направило уведомление именно в адрес ООО "Шербет" и по его юридическому адресу, данное требование вытекает из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и только в случае определенном законом, то есть исходя из противоправности действий стороны по договору.

Однако и данное обстоятельство в нарушение норм права не было поставлено Управлением под сомнение, так как названное выше уведомление об одностороннем отказе от договора, заключенного на определенный срок, содержит только ссылку на пункт 5.2 договора без указания конкретных нарушений и подпунктов данного пункта договора.

Тем самым, Управление, и по данным основаниям не вправе было совершить оспариваемые действия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемые действия Управления противоречат требованиям закона

Кроме того, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия Управления, связанные фактически с признанием договора аренды расторгнутым, нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора недвижимого имущества, в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем, являются незаконными.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2017 по делу N А56-63447/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина