Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 г. N 13АП-28086/17

г. Санкт-Петербург

26 декабря 2017 г.

Дело N А56-30894/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен,

от ответчика (должника): Бурлаковой И.Б. по доверенности от 22.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28086/2017) ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-30894/2017 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС"

к ООО "РИЭЛТИ"

о взыскании,

по встречному иску о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлти" (далее - ответчик) о взыскании 55 414 руб. 08 коп. невозвращенной суммы депозита по договору от 01.02.2016 N 964/16.

ООО "Риэлти" обратилось со встречным иском о взыскании с ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" 59 516 руб. 23 коп. стоимости восстановительного ремонта в помещении по договору аренды от 01.02.2016 N 964/16.

Решением суда от 14.09.2017 в иске отказано. Встречный иск удовлетворен. С ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" в пользу ООО "Риэлти" взыскано 59 516 руб. 23 коп. восстановительного ремонта, 2 380 руб. 64 коп. расходов по оплате госпошлины.

ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение, которым взыскать с ООО "Риэлти" в пользу ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" сумму депозита в размере 55 414 (Пятьдесят пять тысяч четыреста четырнадцать) рублей 08 копеек; взыскать с ООО "Риэлти" в пользу ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 2 217 рублей; взыскать с ООО "Риэлти" в пользу ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей. Истец считает, что установление в договоре ответственности арендатора за нарушение срока направления уведомления о продлении или прекращении арендных отношений нарушает баланс интересов сторон и не может служить основанием для удержания арендодателем суммы депозита, а уведомление истцом ответчика о прекращении арендных отношений, с незначительным пропуском, установленного в договоре аренды, срока, не повлекло негативных последствий для арендодателя. Как считает податель жалобы, действия ответчика по отказу в возврате истцу суммы депозита не учитывают права и законные интересы другой стороны (истца), а также являются очевидно отклоняющимися от добросовестного поведения участника гражданского оборота. ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" не видит правовых оснований удовлетворить требование ООО "Риэлти" о возмещении стоимости восстановительного ремонта в размере 59 516,23 руб., так как данное требование основано на результатах осмотра состояния помещения, подтверждённых дефектационнным актом от 28.12.2016 г., проведённого без участия уполномоченного представителя арендатора, тогда так, согласно условиям договора аренды N 964/16 от 01 февраля 2016 г. (п. 2.2.10.), при освобождении помещения стоимость восстановительного ремонта возмещается согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. Как указывает податель жалобы, ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" о дате и времени осмотра состояния помещения уведомлено не было, в осмотре помещения и составлении дефектационного акта участия не принимало.

ООО "Риэлти" в отзыве на апелляционную жалобу возражает проив ее удовлетворения.

Представитель ООО "Риэлти" в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС", уведомленное о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.02.2016 между ООО "Риэлти" (арендодатель) и ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" (арендатор) заключен договор N 964/16 аренды (далее - Договор) части нежилого помещения 1Н (комн. N 228) площадью 21,3 кв.м., расположенного на 3 этаже здания с кадастровым номером 78:07:0003115:3023 площадью 5 618,3 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. П.С., д. 87, литер. А (далее - помещение), что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2016, подписанным сторонами.

В соответствии с п. 7.1 Договора срок его действия - до 31.12.2016.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлен в разделе 3 Договора.

Согласно п. 3.5.2 Договора арендатор обязан в течение 3-х дней с даты подписания Договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 55 414 руб. 08 коп. (два размера арендной платы), которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по Договору.

Стороны установили, что сумма депозита не является авансовым платежом по арендной плате и не подлежит зачету в счет арендной платы за какой-либо период пользования помещением. Перечисление арендатором суммы депозита не освобождает его от обязанности оплачивать арендную плату по Договору в предусмотренных размерах и сроки.

За исключением случаев, предусмотренных п. 3.7 Договора, сумма депозита (оставшаяся ее часть) за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями п. 3.6 Договора платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия Договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему.

Сумма депозита в соответствии с п. 3.5.2 Договора арендатором была перечислена.

Письмом от 31.10.2016 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии у него намерений продолжать арендные отношения по истечении срока действия Договора 31.12.2016.

Письмом от 27.12.2016 N 2259-13/16 арендодатель сообщил арендатору об удержании суммы депозита в качестве штрафа в связи с нарушением арендатором установленного п. 7.2 Договора срока уведомления арендодателя об отказе от продления арендных отношений.

Ссылаясь на уклонение арендодателя от возврата уплаченного арендатором обеспечительного платежа по Договору, ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании суммы обеспечительного платежа.

ООО "Риэлти", ссылаясь на отсутствие правовых оснований для возврата обеспечительного платежа, а также указывая на то, что помещение было возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, обратился в арбитражный суд со встречным требованием о взыскании с арендатора 59 516 руб. 23 коп. стоимости восстановительного ремонта в помещении по Договору.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" предусмотрено, что полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, являются неосновательным обогащением получателя.

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его прибрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что арендатор о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия Договора. При нарушении условий данного пункта арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере суммы депозита, определенной п. 3.5.2 Договора.

Суд первой инстанции установил, что в нарушение пункта 7.2 Договора арендатор в сроки, предусмотренные Договором, не уведомил арендодателя об отказе от заключения Договора на новый срок, при этом фактически оказался от Договора письмом от 31.10.2016.

Следовательно, сумма депозита в размере 55 414 руб. обоснованно удержана арендодателем в качестве штрафа за нарушение п. 7.2 Договора, в связи с чем оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Во встречном иске ООО "Риэлти" просит взыскать с арендатора 59 516 руб. 23 коп. стоимости восстановительного ремонта в помещении по Договору.

На основании пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта п. 2.2.10 Договора арендатор обязан передать помещение арендодателю при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего Договора/изменением настоящего Договора в связи с отказом Арендатора от части Помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия настоящего Договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Как указывает ООО "Риэлти", помещение было возвращено арендатором с загрязнениями, механическими повреждениями, в связи с чем 24.12.2016 арендодатель пригласил арендатора телеграммой на осмотр помещения и составление и подписание дефектационного акта (в случае такой необходимости) на 28.12.2016. В тексте телеграммы было отражено, что арендатор может предложить иные дату и время проведения осмотра, а также - что в случае неявки арендатора осмотр будет проведен арендодателем в одностороннем порядке.

26.12.2016 указанная телеграмма получена по адресу места нахождения арендатора (123317, Москва, Тестовская ул. дом 10, подъезд 2) представителем Ромашкиной.

Так как на осмотр помещения арендатор не явился, помещение осмотрено арендодателем в одностороннем порядке, замечания к состоянию помещения вследствие деятельности арендатора зафиксированы в Дефектационном акте.

На основании указанного Дефектационного акта арендодателем составлена Локальная смета, согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения составила 59 516 руб. 23 коп.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

ООО "Риэлти" в материалы дела представлены доказательства наличия оснований для удовлетворения требования о взыскании 4122130 руб. стоимости восстановительного ремонта. ООО "СОЛЛЕРС-ФИНАНС", в свою очередь, доказательств возвращения арендодателю помещения в состоянии, согласованном договором, не представило.

При таких обстоятельствах встречный иск правомерно удовлетворен судом первой инстанции.

Доводы арендатора о неполучении телеграммы оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-30894/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Ж.В. Колосова Н.С. Полубехина