Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2017 г. N 11АП-17736/17

г.Самара

29 декабря 2017 г.

Дело N А55-6936/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 декабря 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Кувшинова В.Е., Драгоценновой И.С., при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А. с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" - до и после перерыва представителя Квасова И.Н. (доверенность от 01.03.2017),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до и после перерыва представителя Ряховой Л.В. (доверенность от 30.12.2016),

от третьих лиц: до перерыва Гаврилиной М.М. (паспорт), после перерыва не явилась, извещена,

до перерыва Ерзамаевой Ю.П. (паспорт), после перерыва не явилась, извещена,

администрации городского округа Тольятти Самарской области - до и после перерыва представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 - 25 декабря 2017 года апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Интеграл", Ерзамаевой Юлии Павловны

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 октября 2017 года по делу N А55-6936/2017 (судья Агеенко С.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеграл", Самарская область, г.Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара. третьи лица: Гаврилина Марина Михайловна, Самарская область, г.Тольятти, Ерзамаева Юлия Павловна, Самарская область, г.Тольятти, администрации городского округа Тольятти Самарской области, Самарская область, г.Тольятти,

о признании незаконным отказа, изложенного в сообщении от 02.02.2017 N 63/009/360/2016-8440,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), изложенного в сообщении от 02.02.2017 N 63/009/360/2016-8440 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия N 51 от 13.12.2016, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия N 51, заключенный с Гаврилиной Мариной Михайловной на строительство однокомнатной квартиры N 51, расположенной в секции N 1 на 9 этаже, общая площадь по проекту с учетом площади лоджии/балкона (с коэффициентом 0,5) 39,6 кв.м, без учета площади лоджии/балкона 36,75 кв.м, жилая площадь 16,81 кв.м, и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гаврилина Марина Михайловна, Ерзамаева Юлия Павловна, администрации городского округа Тольятти Самарской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 октября 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционных жалобах ООО "Интеграл" и третье лицо Ерзамаева Юлия Павловна просят решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на незаконность оспариваемого отказа в государственной регистрации.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации городского округа Тольятти Самарской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ООО "Интеграл", Гаврилина М.М., Ерзамаева Ю.П. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

В порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 декабря 2017 года объявлялся перерыв до 10 час 20 мин 25 декабря 2017 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 25 декабря 2017 года.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения Гаврилиной М.М., Ерзамаевой Ю.П., представителей ООО "Интеграл", Управления Росреестра по Самарской области, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, постановлением мэрии городского округа Тольятти Самарской области от 15.04.2010 N 946-п/1 утверждена схема расположения земельного участка площадью 1 га на кадастровом плане территории для размещения административного здания по адресу: юго-западнее пересечения ул.Механизаторов и ул. Коммунистической в Комсомольском районе г.Тольятти Самарской области (л.д.98-99).

Постановлением от 23.06.2010 N 1647-п/1 утвержден акт о выборе земельного участка N 31 от 20.04.2010 для строительства административного здания по адресу: г.Тольятти, юго-западнее пересечения ул.Механизаторов и ул.Коммунистической в Комсомольском районе, и ООО "Малахит" предварительно согласовано место размещения административного здания по адресу: юго-западнее пересечения ул.Механизаторов и ул.Коммунистической в Комсомольском районе г.Тольятти Самарской области на земельном участке площадью 10 000 кв.м (л.д.100-101).

Между ООО "Малахит" и мэрией городского округа Тольятти Самарской области 04.03.2011 заключен договор аренды N 2353 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:535, площадью 10 000 кв.м, расположенном по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее пересечения ул.Механизаторов и ул.Коммунистической для строительства административного здания (л.д.102-106).

Мэрией городского округа Тольятти Самарской области 20.06.2011 утвержден градостроительный план указанного земельного участка (л.д.116-120).

Между ООО "Малахит" и мэрией городского округа Тольятти Самарской области 21.11.2011 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка для размещения административного здания (л.д.104-106). Соответственно вышеуказанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО "Интеграл", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2015 (л.д.122).

Мэрией городского округа Тольятти Самарской области 26.09.2014 ООО "Малахит" выдано разрешение N RU 63302000-686 на строительство 16-тиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (л.д.123-124).

Между заявителем и Гаврилиной Мариной Михайловной 13.12.2016 заключен договор долевого участия N 51, согласно которому заявитель обязуется в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и/или с привлечением других лиц построить квартиру для участника долевого строительства в многоквартирном 16-тиэтажном жилом доме с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее пересечения ул.Механизаторов и ул.Коммунистической и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект по акту (л.д.47-49).

Заявитель 13.12.2016 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора долевого участия в строительстве.

Сообщением от 02.02.2017 N 63/009/360/2016-8440 заявителю отказано в государственной регистрации указанного договора долевого участия. Основанием для принятия указанного решения послужило нарушение требований о предельных размерах земельного участка, необходимого для осуществления строительства многоквартирного жилого дома (л.д.11-15).

В соответствии с ч.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Положениями подп.1.1 п.1 ч.4 ст.37 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти Самарской области, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059, (в редакции, действовавшей в момент выдачи разрешения на строительство) (далее - Правила землепользования и застройки) установлены предельные размеры земельных участков и параметрах разрешенного строительства и минимальная площадь земельного участка для многоквартирного многоэтажного жилого дома - принимается из расчета 0,92 кв. м на 1 кв.м общей площади жилых помещений.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, исходя из следующего. Учитывая, что общая площадь жилой части многоквартирного дома составляет 29 543, 08 кв.м, минимальная площадь земельного участка должна составлять 22 859, 28 кв.м. Однако мэрией городского округа Тольятти Самарской области в нарушение вышеуказанных положений Правил землепользования и застройки 26.09.2014 выдано разрешение на строительство 16-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 10 000 кв.м. При этом доказательства, подтверждающие факт выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, ни государственному регистратору, ни суду не представлены.

Согласно доводам заявителя разрешение на строительство многоквартирного дома выдано в установленном законом порядке, поскольку на момент утверждения градостроительного плана земельного участка (20.06.2011) в Правилах землепользования и застройки отсутствовали положения о предельных размерах земельных участков и параметрах разрешенного строительства и в силу положений ч.4 ст.6 Правил землепользования и застройки ранее выданный градостроительный план является действительным.

Доводы заявителя суд первой инстанции отклонил на том основании, что градостроительный план земельного участка выдан мэрией городского округа Тольятти Самарской области 20.06.2011 в целях размещения не 16-тиэтажного многоквартирного жилого дома, а иного объекта - административного здания.

Довод заявителя о том, что вопрос о правомерности выдачи разрешения на строительство уже был предметом правовой экспертизы при государственной регистрации ранее заключенного договора долевого участия в строительстве и у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для направления межведомственного запроса в администрацию городского округа Тольятти Самарской области, суд первой инстанции также не принял, поскольку предметом правовой экспертизы по оспариваемому отказу являлся иной договор долевого участия в строительстве.

Вместе с тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

Предметом оспаривания в данном случае является отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора долевого участия на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), согласно которой в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как видно из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 20.12.2016 N 63/009/360/2016-8440, несоответствие площади земельного участка для осуществления строительства многоквартирного жилого дома требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, а также отсутствие сведений о выдаче мэрией городского округа Тольятти разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении жилого дома с жилыми помещениями и подземной автостоянкой среди представленных документов, явилось основанием для приостановления, а впоследствии отказа в государственной регистрации.

В соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч.5 той же статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Между тем разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не включено в перечень документов, которые заявитель обязан представить на государственную регистрацию.

Пунктом 3 части 1 статьи 9 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Вместе с тем регистрирующий орган не вправе проверять соответствие проектной документации на строительство требованиям ГПЗУ N RU63302000-0000000000000779, поскольку пригодность земельного участка для строительства объекта проверяется при выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости и в ходе проведения экспертизы проектной документации, исходя из норм ст.49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Как следует из вышеприведенных норм Федерального закона N 218-ФЗ, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. При этом регистрирующий орган при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Следовательно, при наличии разрешения на строительство RU63302000-686 от 26.09.2014, ранее представленного в Управление Росреестра, регистрирующий орган не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

На момент обращения за регистрацией договора долевого участия N 51 от 13.12.2016 заявитель получил разрешение на строительство N RU63302000-686 от 26.09.2014 и представил его в Управление Росреестра. Следовательно, специально уполномоченный орган (мэрия городского округа Тольятти) уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительства и подтвердил его специально установленным документом.

Разрешение на строительство от 26.09.2014 N RU63302000-686 не отменено и не оспорено в судебном порядке, следовательно, является надлежащим доказательством создания объекта недвижимого имущества.

Требование регистрирующим органом от заявителя разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, предусмотренного статьей 40 ГрК РФ, является незаконным, поскольку представление данного документа в подтверждение факта создания объекта недвижимого имущества законодательством не предусмотрено.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что разрешение на строительство RU63302000-686 от 26.09.2014, выданное мэрией городского округа Тольятти, является ненормативным правовым актом органа местного самоуправления, который не отменен и никем не оспорен. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Полномочия Росреестра определены в Постановлении Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", в соответствии с которым Росреестр вправе осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пп. 5.1.1), но не вправе осуществлять контроль и/или надзор за соблюдением градостроительных регламентов и разрешенного использования земельных участков.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по Самарской области не вправе проверять соответствие площади земельного участка установленным нормам, поскольку пригодность земельного участка для строительства объекта проверяется при выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости в ходе проведения экспертизы проектной документации (ст. 49, 51 ГрК РФ).

В соответствии со п. 1 ст. 3, пп. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, которое подлежит представлению в Управление Росреестра при регистрации первого договора (ст. 25.1 Закона о регистрации прав), тогда как в данном случае договор долевого участия от 13.12.2016 N 51 не является первым, представленным на государственную регистрацию.

На момент обращения за регистрацией договора заявитель получил разрешение на строительство и представил его в Управление Росреестра. Следовательно, специально уполномоченный орган уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительства и подтвердил его специально установленным документом.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит Федеральному закону N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.

На основании п.2 ч.2 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 18 октября 2017 года следует отменить: принять новый судебный акт. Заявление ООО "Интеграл" удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области, изложенный в сообщении от 02.02.2017 N 63/009/360/2016-8440 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия N 51 от 13.12.2016.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия от 13.12.2016 N 51, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Интеграл" с Гаврилиной Мариной Михайловной на строительство однокомнатной квартиры N 51, расположенной в секции N 1 на 9 этаже, общая площадь по проекту с учетом площади лоджии/балкона (с коэффициентом 0,5) 39,6 кв.м, без учета площади лоджии/балкона 36,75 кв.м, жилая площадь 16,81 кв.м, и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционных жалоб относятся на Управление Росреестра по Самарской области. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ООО "Интеграл" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4500 рублей, в том числе 3000 руб. - за подачу заявления, 1500 руб. - за подачу апелляционной жалобы; в пользу Ерзамаевой Юлии Павловны судебные расходы по уплате госпошлины в размере 150 рублей - за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 112, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 октября 2017 года по делу N А55-6936/2017 отменить. Принять новый судебный акт.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенный в сообщении от 02.02.2017 N 63/009/360/2016-8440 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия N 51 от 13.12.2016.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия от 13.12.2016 N 51, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Интеграл" с Гаврилиной Мариной Михайловной на строительство однокомнатной квартиры N 51, расположенной в секции N 1 на 9 этаже, общая площадь по проекту с учетом площади лоджии/балкона (с коэффициентом 0,5) 39,6 кв.м, без учета площади лоджии/балкона 36,75 кв.м, жилая площадь 16,81 кв.м, и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" судебные расходы по уплате госпошлины за подачу заявления и за подачу апелляционной жалобы в размере 4500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу Ерзамаевой Юлии Павловны судебные расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 150 (Сто пятьдесят) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

В.Е. Кувшинов И.С. Драгоценнова