Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2017 г. N 18АП-15152/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 5 апреля 2018 г. N Ф09-595/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

28 декабря 2017 г.

Дело N А47-5131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТК Шевченко-ЛД" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2017 по делу N А47-5131/2016 (судья Юдин В.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Дятловой Любови Петровны - Ивин С.А. (доверенность от 11.10.2017);

общества с ограниченной ответственностью "ТК Шевченко-ЛД" - Выщепан Д.А. (доверенность от 14.11.2017).

Индивидуальный предприниматель Дятлова Любовь Петровна (далее - ИП Дятлова, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственной "ТК Шевченко-ЛД" (далее - ООО "ТК Шевченко-ЛД", общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 2 216 017 руб.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.10.2017 (резолютивная часть объявлена 26.09.2017) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 2 213 686 руб. 78 коп.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ТК Шевченко-ЛД" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, ответчик указывает, что в решении Ленинского районного суда г. Оренбурга от 31.10.2016 по делу N 2-7277/2016 по иску ИП Дятловой к Лосеву Г.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 216 017 руб. суд пришел к выводу об отсутствии у Лосева Г.В. правомочий на подписание договора аренды нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО "ТК Шевченко-ЛД". Ответчик отмечает, что площадь нежилого помещения - 247,7 кв. м, указанная в договоре аренды от 10.08.2011 N 4, не соответствует площадям помещений, которые принадлежат на праве собственности ООО "ТК Шевченко-ЛД", в связи с чем достоверно установить какие именно помещения были сданы в аренду истцу, не представляется возможным. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно пришел к выводам об одобрении договора аренды от 10.08.2011 N 4 ответчиком, о фактическом исполнении сделки арендатором. По мнению подателя жалобы, в обжалуемом решении суд нарушил принцип преюдиции. Ответчик также указывает, что суд не дал оценку тому факту, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ИП Дятлова была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя лишь 18.10.2011, а договор аренды был подписан ею 10.08.2011, при этом на договоре проставлена печать ИП Дятловой, содержащая ОГРНИП предпринимателя, который был присвоен ей только в момент регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а именно 18.10.2011. Данный факт свидетельствует о подписании договора аренды "задним числом", и, как следствие, не дает возможности установить реальную дату начала течения срока аренды помещения и правильность представленных расчетов исковых требований. По мнению ответчика, суд не учел факт невозможности проведения капитального ремонта помещения в течение одного дня. Более того, истец не представил исполнительную документацию по проведению ремонтных работ. Представленный в материалы дела акт сдачи-приемки выполненных работ не содержит ссылки на конкретные виды выполненных работ, по которым передавались результаты, в акте указана лишь сумма. Таким образом, данный акт в отсутствие иных документов по проведенному ремонту является недопустимым доказательством стоимости выполненных работ по капитальному ремонту помещения и не может быть положен в основу судебного решения о взыскании спорной задолженности.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.08.2011 между ООО "ТК Шевченко-ЛД" (арендодатель) и ИП Дятловой (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 4, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 настоящего договора (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 16-19).

Характеристики передаваемого арендатору нежилого помещения: нежилое помещение общей площадью 247,7 кв. м, находящееся на втором этаже в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 Б (пункт 1.2 договора).

Помещение находится в собственности арендодателя, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2003 N 3 56-01/00-81/2002-64 и свидетельством от 25.04.2003 N 492302 (пункт 1.4 договора).

Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в состоянии, не пригодном для целей, для которых оно предназначается. Арендатор обязуется в счет погашения арендной платы произвести капитальный ремонт в сдаваемом помещении (пункт 1.6 договора).

Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с 10.08.2011 до 10.07.2012 (пункт 2.1 договора).

По истечении срока настоящего договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на перезаключение настоящего договора на новый срок. Если не одно из сторон письменно, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора, не уведомила вторую сторону о расторжении данного договора, то он считается автоматически продленным на тот же срок (11 месяцев) (пункт 2.2 договора).

Арендодатель, среди прочего, обязан производить за свой счет текущей и/или капитальный ремонт помещения, а если арендатор произвел за свой счет капитальный или текущий ремонт, - зачесть стоимость указанных улучшений в счет арендной платы либо возместить арендатору стоимость указанных улучшений (пункт 3.1.3 договора).

Арендатор, среди прочего, вправе после предъявления арендодателю документов, подтверждающих стоимость ремонта, не оплачивать стоимость аренды и коммунальных платежей, данные расходы засчитываются в счет арендной платы (пункт 3.4.5 договора).

Арендная плата устанавливается в размере 53 000 руб. за месяц (пункт 4.1 договора).

Арендатор обязуется со дня подписания акта приема-передачи ежемесячно, не позднее 15-го числа каждого месяца, предшествующего месяцу пользования, уплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата за первый месяц пользования определяется исходя из фактического количества дней пользования помещением в месяце подписания акта приема-передачи помещения и подлежит уплате в течении трех банковских дней со дня подписания акта приема-передачи помещения (пункт 4.2 договора).

После предоставления арендодателю документов, подтверждающих расходы по ремонту помещения, арендатор не вносит арендную плату количество месяцев, за которые арендная плата погашается денежными средствами, потраченными арендатором на ремонт помещения (пункт 4.4 договора).

10 августа 2011 года между сторонами подписан акт приема-передачи выполненных работ к договору аренды, согласно которому арендатор выполнил за свой счет работы по улучшению арендуемого помещения, сумма затрат на материалы и выполненные работы составила 5 164 590 руб.; арендодатель принял выполненные работы; качество выполненных работ соответствует требованиям арендодателя, претензий к качеству у арендодателя к арендатору не имеется; с суммой затрат арендатора на улучшения помещения арендодатель согласен; сумма затрат арендатора на улучшения арендуемого помещения засчитывается в счет будущих платежей по арендной плате по договору от 10.08.2011 N 4 (т. 1, л. д. 20).

В преамбуле указанного договора и в акте приема-передачи выполненных работ в качестве лица, представляющего ООО "ТК Шевченко-ЛД", указан директор Егоров В.В. Однако, однако и договор, и акт подписаны Лосевым Г.В., являющимся учредителем юридического лица.

Как указывает истец в исковом заявлении, 30.03.2016 ответчик прекратил доступ арендатора в переданное ему в аренду помещение.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 06.05.2016, в которой просил возвратить неиспользованную в счет зачета будущих арендных платежей сумму, затраченную на ремонт, в размере 2 216 017 руб. (т. 1, л. д. 10-12).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия на стороне ответчика задолженности в размере 2 213 686 руб. 78 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 10.08.2011 N 4.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, 10.08.2011 между сторонами заключен договор аренды N 4 нежилого помещения общей площадью 247,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 Б.

Кроме того, 10.08.2011 между сторонами подписан акт приема-передачи выполненных работ к договору аренды, согласно пунктам 1 и 5 которого арендатор выполнил за свой счет работы по улучшению арендуемого помещения, сумма затрат на материалы и выполненные работы составила 5 164 590 руб., которые засчитываются в счет будущих платежей по арендной плате по договору от 10.08.2011 N 4.

Договор и акта приема-передачи выполненных работ от имени ответчика подписаны его учредителем (участником) Лосевым Г.В.

Указанные документы были предметом судебной оценки по делу N А47-8211/2016.

Так, в рамках указанного дела общество обратилось к предпринимателю с иском о признании недействительными сделками указанного договора аренды и акта приема-передачи выполненных работ, ссылаясь именно на то, что от имени арендодателя договор подписан неуполномоченным лицом.

Отказывая в удовлетворении иска ООО "ТК Шевченко-ЛД", суды исходили из того, что Лосев Г.В. на момент совершения оспариваемых сделок являлся единственным участником ООО "ТК Шевченко-ЛД", таким образом, являлся высшим органом управления общества и мог определять его волю на совершение юридически значимых действий, в том числе, по распоряжению имуществом.

Полномочия директора Егорова В.В. как исполнительного органа юридического лица в любом случае не могут быть противопоставлены полномочиям высшего органа управления общества.

В силу изложенного оспариваемые сделки не имели порока воли юридического лица, поскольку от его имени волю на совершение сделок выражал его высший орган управления, в силу чего совершенные таким лицом сделки не могут считаться недействительными как совершенные с пороком воли.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что арбитражный суд первой инстанции не дал оценку тому факту, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ИП Дятлова была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя лишь 18.10.2011, а договор аренды был подписан ею 10.08.2011, при этом на договоре проставлена печать ИП Дятловой, содержащая ОГРНИП предпринимателя.

Между тем, указанные ответчиком обстоятельства также не свидетельствуют о недействительности договора аренды, так как отсутствие статуса предпринимателя не является препятствием для заключения подобного договора. Проставление печати ИП Дятловой и указание ОГРНИП предпринимателя могли иметь место после подписания договора.

Ответчик в апелляционной жалобе отмечает, что площадь нежилого помещения - 247,7 кв. м, указанная в договоре аренды, не соответствует площади помещений, которые принадлежат на праве собственности ООО "ТК Шевченко-ЛД", в связи с чем достоверно установить какие именно помещения были сданы в аренду истцу, не представляется возможным.

Действительно, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2016 (т. 1, л. д. 54) площадь нежилого помещения, принадлежащего обществу, составляет 247,4 кв. м.

Между тем, с учетом фактической передачи арендатору помещений в пользование и осуществления истцом такого пользования арбитражный суд апелляционной инстанции считает указанное незначительное расхождение в площадях помещений технической ошибкой в договоре аренды.

Так, истцом в материалы дела представлена копия акта приема-передачи нежилого помещения от 10.08.2011 (т. 1, л. д. 131), который является неотъемлемой частью рассматриваемого договора.

Акт со стороны арендатора подписан ИП Дятловой с проставлением оттиска ее печати. Со стороны арендодателя акт не подписан, однако проставлен оттиск печати ответчика.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены доказательства фактического использования арендованного помещения по его назначению в период с 10.08.2011 по 30.03.2016.

Так, согласно представленным распискам, истец в период 2013, 2014 годы неоднократно передавал Лосеву Г.В. в счет оплаты потребленного газа и технического обслуживания котельной, обслуживающей гостиницу, 50 057 руб. (30.12.2013), 33 127 руб. 49 коп. (31.01.2014), 36 878 руб. 60 коп. (28.02.2014), 36 822 руб. 03 коп. (31.03.2014), 33 071 руб. 60 коп. (30.04.2014) и т.д. (т. 1, л. д. 98-108).

Согласно приходно-кассовому ордеру от 22.01.2014 N 133 истец внес в кассу ответчика плату за электроэнергию, потребленную в декабре 2013 года, в размере 20 000 руб. (т. 1, л. д. 164).

В период с 19.11.2015 по 26.11.2015 отделом Управления Федеральной миграционной службы по Оренбургской области в Дзержинском районе г. Оренбурга в гостиничном комплексе "Парус", располагающемся в доме N 20 "Б" по ул. Шевченко г. Оренбурга, была проведена проверка исполнения требований законодательства по вопросам регистрационного учета граждан по месту их пребывания. По результатам проверки был составлен акт от 01.12.2015 N 47 (т. 1, л. д. 59-63).

11 апреля 2016 года УУП и ДН отдела полиции МУ МВД России "Оренбургское" майором полиции Харчиковым С.Г. по заявлению Илюньчевой О.Н. об устранении препятствий пользования арендованным помещением вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указано, что ИП Дятлова в период с 10.08.2011 по 30.03.2016 пользовалась помещениями, расположенными в доме 20 "Б" по ул. Шевченко г. Оренбурга, на основании договора аренды (т. 1, л. д. 26, 27).

На основании изложенного, материалами дела подтверждается факт передачи истцу и использования им спорного помещения в рамках исследуемого договора аренды, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Из постановления УУП и ДН отдела полиции МУ МВД России "Оренбургское" майора полиции Харчикова С.Г об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.04.2016 следует, что 30.03.2016 Лосев Г.В. прекратил доступ в помещение истца (т. 1, л. д. 26, 27).

Относительно даты возврата помещения (30.03.2016) ответчик не спорит.

В рамках настоящего спора истец просит взыскать с ответчика неиспользованную в счет зачета будущих арендных платежей сумму, затраченную на ремонт, в размере 2 216 017 руб.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 623 названного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).

В настоящем случае в договоре аренды стороны указали на то, что передаваемое в аренду нежилое помещение находится в состоянии, не пригодном для целей, для которых оно предназначается. Арендатор обязуется в счет погашения арендной платы произвести капитальный ремонт в сдаваемом помещении (пункт 1.6 договора).

В силу пункта 3.1.3 договора если арендатор произвел за свой счет капитальный или текущий ремонт, арендодатель обязуется зачесть стоимость указанных улучшений в счет арендной платы либо возместить арендатору стоимость указанных улучшений.

Согласно акту приема-передачи выполненных работ от 10.08.2011 к договору аренды арендатор выполнил за свой счет работы по улучшению арендуемого помещения стоимостью 5 164 590 руб., которые подлежат зачету в счет будущих платежей по арендной плате по договору. В акте также указано, что арендодатель принял выполненные работы; качество выполненных работ соответствует требованиям арендодателя, претензий к качеству у арендодателя к арендатору не имеется; с суммой затрат арендатора на улучшения помещения арендодатель согласен.

Таким образом, разногласий по объему, качеству, стоимости выполненных работ при подписании указанного акта между сторонами не возникло, с суммой затрат арендатора на улучшение помещения арендодатель согласился, в связи с чем, вопреки доводу подателя жалобы, само по себе отсутствие в материалах дела первичных документов, подтверждающих произведенные улучшения, не опровергает факт выполнения истцом работ по ремонту помещения и объемы этих работ, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Подписание указанного акта в день заключения договора также не опровергает факт выполнения и объемы работ, поскольку не исключает возможность проведения истцом работ до заключения договора на основании имевшихся между сторонами договоренностей.

Арбитражный суд первой инстанции также обоснованно отметил, что поскольку в пункте 5 акта приема-передачи выполненных работ от 10.08.2011 арендодатель обязался зачесть сумму затрат арендатора на улучшение арендуемого помещения в счет будущих платежей по арендной плате по договору аренды от 10.08.2011 N 4, односторонний отказ от исполнения данного обязательства противоречит статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае в результате одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды путем прекращения доступа истцу в арендованное помещение у арендатора прекратилась корреспондирующая обязанность по внесению арендной платы, в результате чего дальнейший зачет затрат арендатора на улучшение арендуемого помещения в счет арендных платежей невозможен. Соответственно, истец вправе требовать от ответчика уплаты оставшейся суммы произведенных затрат.

Проверив расчет задолженности, представленный истцом, арбитражный суд первой инстанции признал его неверным и произвел перерасчет, согласно которому задолженность составляет 2 213 686 руб. 78 коп.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2017 по делу N А47-5131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТК Шевченко-ЛД" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская