Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2017 г. N 15АП-17740/17

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2017 г.

дело N А32-22434/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черниковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2017 по делу N А32-22434/2017

по иску индивидуального предпринимателя Кирпа Людмилы Геннадьевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтернатива"

о взыскании задолженности, неустойки,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кирпа Людмила Геннадьевна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Альтернатива" о расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя N 5 от 17.10.2016, заключенный между ИП Кирпа Людмилой Геннадьевной и ООО "Альтернатива", а также взыскать с ответчика 225 000 руб. задолженности по арендной плате, 8 392,50 руб. неустойки по договору, расходы по уплате государственной пошлины.

Решением суда от 26.09.2017 расторгнут договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя N 5 от 17.10.2016, заключенный между ИП Кирпа Людмилой Геннадьевной и ООО "Альтернатива".

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" в пользу ИП Кирпа Людмилы Геннадьевны 211 451,61 руб. задолженности по арендной плате за период с 17.10.2016 по 17.05.2017 включительно, 8 392,50 руб. неустойки по договору, начисленную за период с 01.11.2016 по 16.05.2017 включительно. В удовлетворении оставшейся части иска отказано.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована тем, что срок действия договора от 17.10.2016 N 5 аренды нежилого помещения составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

В пункте 1.4. вышеназванного договора аренды размер арендной платы в месяц прописью определен "Десять тысяч) руб. Истец же утверждает, что арендная плата по вышеназванному договору в месяц составляла 30 000 руб.

В связи с тем, что договор от 17.10.2016 N 5 аренды нежилого помещения является не заключенным, требование истца о расторжении данного договора аренды нежилого помещения не могло быть удовлетворено.

18.10.2016 ответчик передал истцу требование об отказе от договора N 5 от 17.10.2016 аренды нежилого помещения и его незамедлительном расторжении.

Генеральный директор ООО "Альтернатива" не одобрил заключение договора N 5 от 17.10.2016 аренды нежилого помещения, со стороны арендатора, подписанный директором Голубевым Р.Г., с превышением своих полномочий.

Арендатор освободил арендуемое помещение и передал арендодателю все ключи, пульты и мебель. В связи с отказом арендодателя от подписи в документах арендатора, был составлен комиссионный акт от 18.10.2016.

В отзыве на жалобу истец возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.10.2016 между ИП Кирпа Л.Г. (арендодатель) и ООО "Альтернатива" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя N 5, предметом 3 которого выступала часть нежилого помещения N 1 и нежилое помещение N 2 общей площадью 75,0 кв.м., по адресу: г. Сочи, пер. Виноградный д. 1А.

Доводы ответчика о незаключенности договора ввиду отсутствия его регистрации, отклоняются.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В договоре от 17.10.2016 стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор исполнен - нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

Основания для вывода о незаключенности договора аренды от 17.10.2016 отсутствуют.

Доводы о несогласованности размера арендной платы не принимаются.

Действительно, в предоставленном ответчиком экземпляре спорного договора размер арендной платы определен как "30.000 руб. (десять тысяч) руб.".

Вместе с тем, истцом также представлен оригинал спорного договора в котором размер арендной платы составил "30.000 руб. (тридцать тысяч) руб.".

Истец пояснил, что предоставленный ответчиком экземпляр является экземпляром первоначально подписанного договора, который, в связи с допущенной опечаткой в части размера арендной платы, был переподписан сторонами. Истцом предоставлен именно окончательный вариант договора.

Суд принимает данное пояснение истца, исходя также из того, что во всех предоставленных экземплярах договора имеется указание на размер арендной платы в сумме 30 000 руб. Суд допускает возможность одной опечатки в виде указания "30.000 руб. (десять тысяч) руб.". однако считает исключительно маловероятной возможность трех идентичных опечаток (сумма в размере 30 000 руб. отражена трижды, сумма в размере "десять тысяч" один раз).

Таким образом, размер арендной платы по спорному договору составил 30 000 руб. в месяц.

Доводы о подписании договора неуполномоченным лицом директором ООО "Альтернатива" Голубевым Р.Г., также отклоняются. В договоре, акте приема-передачи помещения, имеется оттиск печати ответчика, что является достаточным основанием для вывода о наличии соответствующих полномочий у работника ответчика, подписавшего договор. Ответчик не представил доказательств обращения в компетентные органы по факту неправомерного завладения Голубевым Р.Г. печатью общества.

При этом в тексте договора указано, что директор ООО "Альтернатива" Голубев Р.Г. действует на основании устава. Ответчик не оспаривал, что Голубев Р.Г. является директором и, соответственно, работником ООО "Альтернатива".

В дальнейшем Голубев Р.Г. также выступал в качестве представителя ответчика по спорным арендным правоотношениями, о чем свидетельствуют предоставленные самим ответчиком и подписанные Голубевым Р.Г. от имени арендатора - ООО "Альтернатива" актами от 18.10.2016. Наличие у Голубева Р.Г. полномочий действовать от имени арендатора при подписании данных актов ответчик не оспаривает.

Арендуемое имущество передано ответчику, что подтверждается актом от 17.10.2016.

Ответчик обязательства по оплате арендной платы не выполнил, сумма задолженности по расчету истца составила 225 000 руб. за период до 17.05.2017.

Истцом 20.03.2017 в адрес ответчика было направлено требование (претензия, уведомление) о расторжении договора аренды, в случае неисполнения обязательств по оплате в срок 22.03.2017.

В указанный срок ООО "Альтернатива" оплата задолженности произведена не была, арендованное имущество - не возвращено, передаточный акт - не подписан.

07.04.2017 в адрес ответчика была направлена повторная претензия с требованием расторгнуть договор аренды и погасить задолженность. Указанная претензия была получена ответчиком 04.05.2017. Повторная претензия так же оставлена ответчиком без ответа.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Ссылка ответчика на то, что 18.10.2016 им вручено ответчику требование об отказе от договора от 18.10.2016 (л.д. 69), отклоняется. Достоверных доказательств направления и вручения данного требования ответчику в материалы дела не представлено.

Ответчик ссылается на односторонний акт приема-передачи (возврата) помещения, имущества и ключей от 18.10.2016 и акт от 18.10.2016 об отказе арендодателя подписать полученные требования об отказе от договора и акта приема-передачи имущества.

Данные акты подписаны ответчиком и Харченко В.А., Сафаргалеевым П.Ю., Туний Д.Н. Истцом акты не подписаны.

Суд не принимает данные документы в качестве достоверных доказательств вручения ответчиком истцу уведомления об отказе от договора и отказа истца от подписания акта приема-передачи помещения, а равно факта возврата помещения.

В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления ответчиком истца о времени и месте подписания акта о возврате помещения, о намерении ответчика возвратить помещение.

Суд предложил ответчику пояснить, направлялось ли им требование об отказе от договора от 18.10.2016 истцу, а также сообщить сведения о лицах, подписавших акт от 18.10.2016, в частности о наличии трудовых отношений ответчика с данными лицами.

В случае уклонения истца от приема возвращаемого помещения и получения писем ответчика, разумным является направление акта приема-передачи помещения, ключей, уведомления об отказе от договора способом, позволяющим достоверно установить факт их направления.

Суд также учитывает, что ответчик не направил ответы на претензии истца, что явилось бы, исходя из предполагаемой разумности и добросовестности ответчика и его утверждения об освобождении помещения 18.10.2016, разумным поведением участника гражданских правоотношений.

Принимая во внимание факт неоднократного несоблюдения ответчиком условий договора, а также учитывая соблюдение истцом предусмотренного ч. 2 ст. 452 ГК РФ порядка предъявления требований о расторжении договора, суд пришел к выводу, что требование истца о расторжении договора является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено.

По расчету суда размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 17.10.2016 по 17.05.2017 составил 211 451,61 руб., которая и подлежала взысканию с ответчика.

Истцом заявлено требование о взыскании 8 392.50 руб. пени за период с 01.11.2016 г. по 16.05.2017.

Согласно п. 3.2 договора в случае задержки арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки платежа, но не более размера месячной арендной платы.

По расчету суда размер пени превышает заявленный истцом, однако поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных требований с ответчика надлежало взыскать 8 392,50 руб. пени на основании п. 3.2 договора и ст. 330 ГК РФ.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2017 по делу N А32-22434/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник