Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2018 г. N 10АП-19470/17

г. Москва

10 января 2018 г.

Дело N А41-66658/17

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 января 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от ООО "Архитектурно-проектная мастерская Садовой кольцо": Пашкова Т.А., по доверенности N 59/17 от 25.12.2017, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО: Цюрюмов Л.М., по доверенности N 349-Д от 30.06.2017, от ООО "Трейдком": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО на решение Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2017 года по делу N А41-66658/17, принятое судьей Гриневой А.В., по заявлению ООО "Архитектурно-проектная мастерская Садовой кольцо" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, Администрации городского округа Красногорск МО, третье лицо: ООО "Трейдком" о признании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "Садовое кольцо" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрации городского округа Красногорск Московской области со следующими требованиями:

1. Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации Соглашения N 142 от 07.06.2016 о расторжении соглашения о передаче в аренду земельного участка N 492 от 26.08.2011, оформленное уведомлением от 10 мая 2017 года N 50/011/010/2017-635;

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения соглашения о передаче в аренду земельного участка N 492 от 26.08.2011 с кадастровым номером 50:11:0010417:431, категория земель - "земли населенных пунктов" расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, г. Красногорск, мкр. N15 Павшино.

Как следует из материалов дела, 26 августа 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Блиц-Транс" и Администрацией Красногорского муниципального района Московской области было подписано соглашение N 492 о передаче в аренду земельного участка, площадью 3940+/-22 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0010417:431, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, г.Красногорск, мкр.N15 Павшино, по условиям которого земельный участок предоставлен для размещения многофункционального жилого комплекса с объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры сроком на 17 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 05 октября 2011 года за номером 50-50-11/090/2011-276.

17 ноября 2011 года между ООО "Блиц-Транс" и заявителем был подписан договор о передаче прав и обязанностей по соглашению о передаче в аренду земельного участка N 492 от 26.08.2011, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора земельного участка перешли к заявителю.

Государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 15 декабря 2011 года за номером 50-50-11/114/2011-578.

02 апреля 2012 года между заявителем и закрытым акционерным обществом "Трейдком" был заключен договор субаренды земельного участка N 2012/02А сроком на 3 года с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Государственная регистрация договора субаренды была произведена 15 июня 2012 года за номером 50-50-11/058/2012-439.

В дальнейшем, дополнительным соглашением N 3 от 10.06.2015 срок субаренды был увеличен до пяти лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, дополнительное соглашение зарегистрировано 05 июля 2015 года за номером 50-50/011-50/011/004/2015-7382/1.

На основании разрешения от 05.02.2016 N RU50-4048-2016, в эксплуатацию введен многоэтажный жилой дом с помещениями административно-бытового и общественного назначения, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе.

Строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств согласно 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года.

Квартиры в построенном жилом доме были переданы дольщикам по актам приема-передачи. Право собственности первого лица на квартиру в жилом доме по адресу: МО, г. Красногорск, ул. Молодежная, дом 3 зарегистрировано 06.04.2016 на квартиру N 80.

Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 18.02.2016 N 331/2 жилому дому, построенному на трех земельных участках, в том числе с кадастровым номером 50:11:0010417:431, присвоен адрес: РФ, Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, г. Красногорск, ул. Молодежная, 3.

07 июня 2016 года между заявителем и Администрацией было подписано соглашение N 142 о расторжении с 05.02.2016 соглашения N 492 от 26.08.2011 о передаче в аренду земельного участка.

30 января 2017 года заявитель обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации соглашения N 142 от 07.06.2016 о расторжении соглашения N 492 от 26.08.2011 о передаче в аренду земельного участка в порядке, установленном законом, с приложением 738 передаточных актов, подтверждающих передачу Застройщиком (ЗАО "Трейдком") объектов долевого строительства, согласно описи документов от 30.01.2017.

Управление Росреестра по Московской области направило в адрес заявителя уведомление от 10 февраля 2017 года о приостановлении государственной регистрации соглашения N 142 от 07.06.2016 о расторжении соглашения N 492 от 26.08.2011 о передаче в аренду земельного участка на срок до 10 мая 2017 года.

Решением Управления Росреестра по Московской области, оформленного уведомление от 10 мая 2017 года N 50/011/010/2017-635, заявителю отказано в государственной регистрации соглашения N 142 от 07.06.2016 о расторжении соглашения N 492 от 26.08.2011 о передаче в аренду земельного участка в связи с истечением срока приостановления и неустранением причины (причин), препятствующих осуществлению регистрации на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Полагая, что данный отказ Управления в государственной регистрации права соглашения о расторжении договора аренды является незаконным, не соответствующим Федеральному закону и иным нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель обратился к регистрирующему органу в надлежащем порядке, приложив к своему заявлению все необходимые документы.

При этом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента Администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком, поэтому любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Кроме того, как указывалось выше, 06.04.2016 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную в спорном многоквартирном доме, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок возникла с также с 06.04.2016, то есть с момента государственной регистрации права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме на спорном земельном участке.

При этом, регистрирующим органом не оспаривается, что заявителем представлены доказательства ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию, регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им квартиры в спорном доме, поэтому оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды в отношении спорного участка не имелось.

В своей апелляционной жалобе регистрирующий орган указывает, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, так и ссылку этого лица на статью 29 Закона N 122-ФЗ, статью 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Апелляционный суд отклоняет указанный довод, ввиду следующего.

Поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды, а указанные регистратором нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации - подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации - залог прекращается в случае прекращения заложенного права, при этом положения пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяют порядок погашения, в том числе регистрационной записи об ипотеке земельного участка до момента возникновения у собственников помещений в отношении последнего права общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189- ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 7 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Вместе с тем, пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента Администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.

С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (статьи 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом вышеуказанных норм права, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды, с учетом того, что регистрирующим органом не оспаривается, что заявителем представлены доказательства ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию, регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им квартиры в спорном доме, соответственно оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды в отношении спорного земельного участка не имелось.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2017 года по делу N А41-66658/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова