Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2018 г. N 09АП-56924/17

г. Москва

16 января 2018 г.

Дело N А40-59602/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мухина С.М.,

судей:	Вигдорчика Д.Г., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление: общества с ограниченной ответственностью "Веллингтон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

третьи лица: 1. АО "СУ N 155", 2. в/у Белокопыт А.В., 3. Правительство Москвы

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:	Сердюкова М.Б. по доверенности от 16.10.17, Тыщенко В.А. по доверенности от 16.10.17;
от ответчика:	Алексеев М.В. по доверенности от 21.12.17;
от третьего лица:	1. Абрамова В.Р. по доверенности от 01.03.17; 2. не явился, извещен; 3. не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города от 21.09.2017, принятым по настоящему делу, заявление общества с ограниченной ответственностью "Веллингтон" (далее - Общество, заявитель) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по г.Москве, ответчик) в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 78,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 11, этаж 2, пом. IV, комн. 4а, 4б, кадастровый номер 77:05:0001012:8170; об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 78,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 11, этаж 2, пом. IV, комн. 4а, 4б, кадастровый номер 77:05:0001012:8170 по договору купли-продажи N 2/10 от 25.10.2016, оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью.

Исследовав и оценив представленные сторонами спора доказательства и материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем 27.11.2017 вынесено определение.

В судебное заседание представители третьих лиц - в/у Белокопыт А.В. и Правительство Москвы не явились, в связи с чем, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, спор рассмотрен в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ, в их отсутствие.

Представители заявителя исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении, пояснив, что доказательством перехода права собственности от застройщика является предварительный договор купли-продажи от 20.10.2008 г. N 14-08/ПР-НЖ, поскольку оплата за объект недвижимости были внесены третьему лицу до момента заключения основного договора, то предварительный договор должен расцениваться как договор купли-продажи будущей вещи. Представили дополнения к заявлению.

Представитель ответчика, возражал против удовлетворения требований, указав, что в нарушение требований законодательства Российской Федерации предварительный договор в качестве документа-основания был представлен в 1 экземпляре, а также не предусматривает обязанности покупателя по осуществлению оплаты объекта недвижимости до заключения основного договора купли-продажи.

Представитель третьего лица - АО "СУ N 155" поддержал позицию ответчика.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Веллингтон" в полном объеме.

Как следует из материалов дела, 09.12.2016 от ООО "Веллингтон" в Управление Росреестра по Москве поступило заявление (вх. N 77/003/002/2016-872 от 09.12.2016) о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 78,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 11, этаж 2, пом. IV, комн. 4а, 4б, кадастровый номер 77:05:0001012:8170 по договору купли-продажи N 2/10 от 25.10.2016.

Письмом от 20.12.2016 Заявитель был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации) (далее - Закон о регистрации).

При проведении правовой экспертизы выявлено, что право собственности на указанное помещение не зарегистрировано за передающей стороной по договору, заявление передающей стороны на регистрацию не представлено, правоустанавливающий документ - договор представлен в единственном экземпляре.

В связи с тем, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, решением от 19.01.2017 в государственной регистрации было отказано на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости).

Суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый отказ является законным, а заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В порядке, определенном ч. 3 ст. 3, ч. 1 п. 3 ст. 29 Закона о недвижимости регистрирующим органом осуществляется правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации, прав или ее приостановления.

Проводимая правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Такие документы должны содержать бесспорные сведения, позволяющие однозначно истолковать содержащуюся в них информацию.

Правоустанавливающий документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект, должен быть достаточным основанием для возникновения соответствующего права.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу положений ч. 1 ст. 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Материалами дела установлено, что в Управление в качестве документа устанавливающего право собственности ООО "Веллингтон" был представлен Предварительный договор N 14-08/Пр-НЖ от 20.10.2008, заключенный между ЗАО "Строительное управление N 155 (Продавец) и ООО "Веллингтон" (Покупатель).

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из предварительного договора возникают только обязательства Сторон заключить основной договор в будущем, и они по своей правовой природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается.

Согласно п. 8 Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее -Постановление N 54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже Недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает Обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то такой договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, Предварительный договор N 14-08/Пр-НЖ от 20. 10.2008 по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, и в данном случае государственной регистрации подлежит переход права собственности от застройщика.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 8, ст. ст. 130, 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности застройщика (ЗАО "Строительное управление N 155") на вышеуказанный объект недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем, осуществить государственную регистрацию перехода права от вышеуказанного юридического лица к Заявителю в силу вышеуказанных норм действующего законодательства, а также позиции, изложенной в Постановлении N 54, не представлялось возможным.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о недвижимости, при осуществлении государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Однако, заявление от имени ЗАО "Строительное управление N 155" о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Веллингтон" в Управление не представлено.

Поскольку заявителем не представлено доказательств того, что воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на возникновение обязанности у покупателя по оплате нежилых помещений до заключения основного договора, а также учитывая, что не может являться основанием для признания предварительного договора договором купли-продажи в отношении будущей вещи досрочное исполнение обязанностей покупателем, суд находит необоснованным довод заявителя о том, что предварительный договор от 20.10.2008 г. N 14-08/Пр-НЖ правоустанавливающим документом в смысле законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу ст.ст. 131 и 551 ГК РФ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Также заявителем не представлено доказательств того, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности АО "Строительное управление N 155" обладало правом собственности в отношении спорных нежилых помещений.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Согласно представленным в Управление Росреестра правоустанавливающих документов N 77:03:0010008:14466 (расписка в получении документов на государственную регистрацию) заявителем вместе с заявлением от 09.12.2016 N 77/003/002/2016-872 предварительный договор от 20.10.2008 N 14-08/Пр-НЖ был предоставлен в 1 экземпляре.

Таким образом, вышеуказанная норма действующего законодательства не соблюдена.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа отсутствовали основания для проведения государственной регистрации права собственности заявителя, в связи с чем, оснований к признанию отказа Управления, изложенного в уведомлении от 19.01.2016 N 77/003/002/2016-872, у суда не имеется.

По смыслу норм ст. 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ способ защиты права должен обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса истца.

Согласно п. 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

В данном случае материально-правовой интерес ООО "Веллингтон" заключается в регистрации за обществом права собственности на находящееся в его владении имущество.

На основании п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе. Иной факт (например, полная оплата), с которым может быть связано требование о регистрации, в предварительном договоре от 20.10.2008 не предусмотрен.

Довод заявителя, изложенный в дополнениях к заявлению, о том, что АО "СУ N 155" уклоняется от регистрации права, отклоняется, поскольку истец имеет право в защиту своих прав на обращение в суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи и обязании зарегистрировать переход права собственности.

На основании ст. 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 198 и ч. 1 ст. 201 АПК РФ ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом незаконными.

Исходя из этого, коллегия приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения дела отсутствовали нарушения законных прав и интересов заявителя, а также возможность их восстановления с учетом предмета заявленных требований и способа восстановления нарушенного права, избранного заявителем, что в силу ч. 1 ст. 198, ч. 3 ст. 201 АПК РФ исключает возможность удовлетворения заявленных требований при рассмотрении спора по существу.

В соответствии с абзацем 2 п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Принимая во внимание изложенное и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.09.2017 по делу N А40-59602/2017 отменить.

В удовлетворении требований ООО "Веллингтон" отказать в полном объёме.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

Д.Г. Вигдорчик В.И. Попов