Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2018 г. N 18АП-15173/17

г. Челябинск

15 января 2018 г.

Дело N А47-4680/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И. Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2017 по делу N А47-4680/2017 (судья Калашникова А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА") - Воробьевский А.С. (доверенность от 15.12.2017, паспорт).

Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" (далее - ООО "ТЕРРА", ответчик) о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от15.09.2011 за период с 16.09.2016 по 15.01.2017 в сумме 1 000 000 руб. (л.д. 6-10).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее - третье лицо, Администрация сельсовета - л.д. 66).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2017 (резолютивная часть оглашена 07.09.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 84-89).

Не согласившись с принятым решением, ООО "ТЕРРА" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать полностью (л.д. 94-96).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "ТЕРРА" ссылается на отсутствие права арендодателя в настоящее время требовать от арендатора исполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4.13 договора, в части безвозмездной передачи в собственность арендодателя земельных участков площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, так как срок строительства данных объектов по договору не истек. По мнению апеллянта, пятилетний срок необходимо исчислять с момента постройки объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в срок не более 7 лет с даты заключения договора, а затем, уже после строительства данных объектов арендатор обязан в течение 5 лет, выделить земельные участки площадью 5 га для жилищного строительств, обеспеченные построенными в сроки, предусмотренными пунктом 4.4.14 договора, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, и передать в собственность администрации муниципального образования Оренбургский район для предоставления льготным категориям граждан.

Ответчик полагает, что истец не вправе применять к нему штрафные санкции, предусмотренные пунктом 4.4.14 договора, за неисполнение обязательств.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет",

Истец и третье лицо в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.09.2011 N 4952-п между Администрацией (арендодатель) и ООО "ТЕРРА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2017 (далее по тексту - договор, л.д. 11-18), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:131, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 5 000 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, п. Ленина, д. 33, площадью 4 519 432 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка 26.07.2011 N 56/11-103375 (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 10 лет, с 09.09.2011 по 09 09.2021 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за земельный участок составляет 1 руб. 30 коп. за 1 кв. м. в год (Приложение N 2 Расчет арендной платы) (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.4.13 арендатор обязан осуществить строительство и передачу следующих объектов в установленном порядке с дальнейшей регистрацией объектов и перехода права собственности на объекты в муниципальную собственность МО Ленинский сельсовет в УФРС по Оренбургской области: внутриплощадочных газовых распределительных сетей, внутриплощадочных электрических сетей, ПС 35/10 кВ, строительство коллектора и КНС (предупредить возможность прохождения коллектора через территорию имеющегося жилой застройки п. Ленина и обеспечения точек подключения для социальных объектов), внутриплощадочное дорожное полотно, детский сад на 140 мест, физкультурно-оздоровительное ядро, внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения в соответствии с утвержденной проектной документацией, выделить земельные участки общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченные объектами инженерной и транспортной инфраструктуры и передать безвозмездно в собственность администрации МО Оренбургский район для предоставления льготным категориям граждан в срок 5 лет.

Согласно пункту 4.4.14 арендатор обязан осуществить строительство указанных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131, (отчеты согласовывать в отделе капстроительства по установленным формам с приемкой физических объемов); строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры осуществляется в первоочередном порядке в срок не более 7 лет; до начала производства рекультивационных работ представить в отдел капитального строительства администрации МО Оренбургский район(далее отдел капстроительства) проект инженерной инфраструктуры (КНС, газоснабжение, электроснабжение, Водоснабжение) и проекты благоустройства территории, подлежащие экспертизе в органах вневедомственной экспертизы области (Строительная, экологическая, пожарная, санэпидемиологическая); освоение земельного участка проводить в строгом соответствии с генеральным планом застройки территории; осуществить проведение мероприятий по благоустройству, и обустройству территории; строительство улично-дорожной сети.

Способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельных участков и их объем - в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором обязанностей в установленные сроки, взимается неустойка в размере 250 000 руб. за каждый месяц просрочки. За неполный месяц просрочки неустойка исчисляется пропорционально ее месячному размеру, исходя из количества просроченных дней.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.10.2011 за номером 56:56:01/260/2011-1110 (л.д. 18).

06.09.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 01-30/4633 от 05.09.2016 с требованием исполнения условий договора в части передачи земельных участков общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, в собственность администрации муниципального образования Оренбургский район для предоставления льготным категориям граждан (л.д. 26-27).

Письмом N 256 от 21.09.2016 ответчик выразил готовность передать в собственность администрации муниципального образования Оренбургский район земельные участки для жилищного строительства общей площадью 49 988 кв.м. в соответствии с договором аренды земельного участка (л.д. 29).

В ответе на письмо N 07-30/5734 от 02.11.2016 истец указал, что прием земельных участков возможен только после направления ответчиком документов, подтверждающих строительство и передачу в собственность муниципального образования Ленинский сельсовет указанных в пункте 4.4.13 договора объектов (л.д. 30).

Истцом 01.02.2017 в адрес ответчика направлено повторное претензионное письмо N 01-30/317, в котором указано на неисполнение обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.13 договора аренды, и необходимость оплатить неустойку в размере 1 000 000 руб. за период с 16.09.2016 по 15.01.2017 (л.д. 31-33).

В ответе на претензию от 01.02.2017 N 01-30/317 ООО "ТЕРРА" сообщило истцу, что срок строительства объектов еще не истек, в связи с чем, арендодатель не вправе требовать исполнение обязанности, предусмотренной пунктом 4.4.13 договора (л.д. 35).

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из правомерности предъявления истцом требования о взыскании договорной неустойки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору по договору аренды от 15.09.2011 сторонами не оспаривается.

Подписанный сторонами настоящего спора договор аренды заключен по результатам аукциона, предметом которого являлось право аренды земельного участка для комплексного освоения с целью жилищного строительства.

Нормой ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее так же ЗК РФ) в редакции, действующей на момент заключения договора, установлены следующие положения: земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1); предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2); арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).

Согласно подпунктам 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подпункт 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (подпункт 7), максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8).

Дополнительно к указанным в подпунктах 6 - 8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей (пункт 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При буквальном толковании пунктов 4.4.13 и 4.4.14 договора аренды от 15.09.2011 усматривается, наличие прямого противоречия между содержащимися в указанных пунктах условиями договора.

Так согласно пункту 4.4.13 арендатор обязан выделить земельные участки общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченные объектами инженерной и транспортной инфраструктуры и передать безвозмездно в собственность администрации МО Оренбургский район для предоставления льготным категориям граждан в срок 5 лет.

При этом согласно пункту 4.4.14 арендатор обязан осуществить строительство указанных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 в первоочередном порядке в срок не более 7 лет.

Судебная коллегия отмечает, что цель предоставления земельных участков в порядке статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, определена пунктом 1 названной нормы как жилищное строительство, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Такие земельные участки, согласно этой же норме, предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

С учетом изложенных норм, правовые основания выдела арендатором земельного участка из участка, предоставленного ему на праве аренды, а так же для передачи уже находящегося в публичной собственности земельного участка в собственность муниципального образования отсутствуют.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что условие о выделении и передаче участков общей площадью 5 га в собственность администрации МО Оренбургский район не соответствует требованиям земельного законодательства, в силу чего неисполнение данного условия договора не может являться основанием для привлечения арендатора к ответственности за нарушение договорных обязательств.

По смыслу подпункта 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определен законодателем в качестве существенного условия договора аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Названный срок пунктом 4.4.14 спорного договора аренды установлен в размере 7 лет.

В рамках данного срока арендатор обязан произвести работы по обустройству всей территории предоставленного земельного участка, (площадью 451,94 га) посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.

В пределах указанного максимального срока стороны вправе согласовать более короткие сроки исполнения арендатором тех или иных обязательств, в том числе, по строительству и передаче администрации отдельных объектов инженерной инфраструктуры, либо более короткие сроки выполнения работ по обустройству конкретными объектами инженерной инфраструктуры отдельной территории.

Вместе с тем п. 4.4.13 договора аренды, не содержит таких условий, т.к. не позволяет определить какие конкретно объекты должны быть построены и переданы администрации по истечении пяти лет, а так же на какой конкретно территории предоставленного в аренду для комплексного освоения земельного участка должны располагаться такие объекты.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку содержание пункта 4.4.13 договора аренды не позволяет установить, в чем конкретно заключаются обязательства арендатора, подлежащие выполнению в пятилетний срок, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не вправе требовать выплаты неустойки за неисполнение таких обязательств.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу несоответствия выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2017 по делу N А47-4680/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" 3000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

М.И.Карпачева Л.А.Суспицина