Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2018 г. N 10АП-17003/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 апреля 2018 г. N Ф05-4193/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 января 2018 г.

Дело N А41-23867/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Балкаровым А.З.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки (ИНН: 5047009801 ОГРН: 1025006177525) - Санковский М.Ю., представитель по доверенности от 08.09.17г.

от ООО "ВИСТА" (ИНН: 5047155048 ОГРН: 1145047005344) - Ильчаков Д.А., представитель по доверенности от 22.06.17г.,

от Министерства имущественных отношений МО - представитель не явился, надлежащим образом извещен,

от ООО "Крона"- представитель не явился, надлежащим образом извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИСТА" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 августа 2017 года по делу N А41-23867/17г., принятое судьей Ю.С.Петропавловской,

по иску Администрации городского округа Химки к ООО "ВИСТА", о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "Крона",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Обществу с ограниченной ответственностью "ВИСТА" (далее - ООО "ВИСТА") о взыскании задолженности по договору аренды от 02.02.2015 N ЮА-03за период с 1 квартала 2015 года по 4 квартал 2016 года в размере 3664904 руб. 21 коп., пени за период с 1 квартала 2015 года по 4 квартал 2016 года в размере 614648 руб. 72 коп., всего в общей сумме 4279552 руб. 93 коп., расторжении договора аренды от 02.02.2015 N ЮА-03, заключенного между Администрацией городского округа Химки и ООО "Виста" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0021002:530, площадью 6694 кв. метра, с категорией земель "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования "для размещения торгового центра", расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, квартал Кирилловка, об обязании ООО "Виста" возвратить Администрации городского округа Химки земельный участок с кадастровым номером 50:10:0021002:530, площадью 6694 кв. метра, с категорией земель "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования "для размещения торгового центра", расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, квартал Кирилловка в надлежащем состоянии, соответствующем состоянию на момент получения указанного земельного участка по договору аренды от 02.02.2015 N ЮА-03 (л.д. 6-9).

Решением Арбитражного суда Московской области 25 августа 2017 года по делу N А41-23867/17г. исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 118-120).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ВИСТА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как указал истец, на основании постановления администрации городского округа Химки от 31.12.2014 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Виста" был заключен договор аренды земельного участка от 02.02.2015 N ЮА-03 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0021002:530, общей площадью 6694 кв. метров, с категорией земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, кв. Кирилловка, предоставленного для "Размещения центра по обслуживанию автомобилей" сроком на 10 лет.

Факт передачи земельного участка истцом ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка от 02.02.2015 года.

Договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.3 договора аренды ответчик обязан уплачивать истцу арендную плату ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с п. 5.2. Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1.1. Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Истец 22.02.2017 года направил ответчику претензию с требованием оплатить сумму задолженности и пени по договору аренды в течение 30 календарных дней с момента отправления претензии.

Как указал истец, ответчик своевременно не вносил арендную плату, в результате чего образовалась задолженность в размере 3 738 929,42 руб., из которых: 3 597 71 8.95 руб. - сумма основного долга за период с 01.07.2016 года по 31.12.2016 год, 141 210,47 руб. - размер пени за период с 16.09.2016 года по 18.01.2017 год.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в соответствии с п. 5.2 договора из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки,

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

22.02.2017 Администрацией по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагает в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт систематического невнесения ООО "ВИСТА" арендной платы по договору.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

Как утверждают ответчик и третье лицо, между ООО "Виста" и ООО "Корона" подписан договор от 01.10.2016 N ЮА-03(У) уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0021002:530 сроком на 11 месяцев.

Как следует из позиции, изложенной в п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, а в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Однако, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, при переуступке права аренды земельного участка, арендатор не вправе в самостоятельном одностороннем порядке изменять срок договора аренды, в том числе уменьшать срок договора аренды до 11 месяцев.

С учетом положений земельного и гражданского законодательства любое изменение условий договора, зарегистрированного в установленном порядке, также подлежит государственной регистрации.

Доказательств государственной регистрации соглашения сторон договора аренды - истца и ответчика по настоящему спору - об изменении условий договора в части уменьшения его срока в материалы дела не представлено. Следовательно, в материалы дела не представлены доказательства изменения условий договора аренды, подтверждающие надлежащую передачу права аренды от ответчика иному лицу в порядке, установленном действующим законодательством. Фактически сложившиеся отношения между ООО "Виста" и ООО "Корона" могут быть квалифицированы как отношения субаренды, что не является основанием для признания ООО "Виста" ненадлежащим ответчиком по делу.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обращения в соответствии с п. 4.3.2. в Администрацию за согласием о передаче прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Представленное платежное поручение от 11.07.2017 N 12 не подтверждает факт погашения задолженности за заявленный к взысканию период.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт перечисления денежных средств по указанному платежному поручению истцу, в том числе выписки с лицевого счета. Отметки о списании денежных средств платежное поручение не содержит.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 августа 2017 года по делу N А41-23867/17г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина