Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 г. N 10АП-16898/17

г. Москва

18 января 2018 г.

Дело N А41-47105/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Гефест" на решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017, принятое судьей Новиковой Е.М. по делу N А41-47105/17 по иску Администрации городского округа Звёздный городок Московской области к ООО "Гефест" о взыскании денежных средств,

при участии в заседании:

от сторон - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звёздный городок Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Гефест" о взыскании задолженности по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 N 017/16-А в размере 34 066,98 руб. и о расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017 исковые требования удовлетворены.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Гефест", в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Звёздный городок Московской области (арендодатель) и ООО "Гефест" (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 N 017/16-А, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание "Сарай", расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, д. 57, стр. 7, общей площадью 97,1 кв.м. Арендованное имущество передано согласно акту приема-передачи от 29.07.16 N 017/16-А, являющемуся неотъемлемой частью договора.

По утверждению истца, ответчик свои обязательства по договору не исполнил, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 34 066,98 руб. за период с 01.03.2017 по 30.04.2017.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом в части имущественных требований, не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В рамках рассмотрения судом настоящего дела доказательств оплаты заявленной к взысканию суммы задолженности ответчик не представил.

Факт наличия задолженности по арендной плате и её размер какими-либо доказательствами не опровергнуты.

Поскольку доказательств погашения спорной задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017 по 30.04.2017 в предусмотренный договором срок ответчиком не представлено, требования о взыскании 34 066,98 руб. задолженности по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 N 017/16-А правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичные условия стороны предусмотрели в договоре аренды.

Во исполнение требований законодательства и положений договора аренды истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, которые до настоящего времени не исполнены, задолженность не погашена.

Письмом от 03.04.2017 истец предложил ответчику расторгнуть заключенный договор аренды в связи с неисполнением последним обязательств по перечислению арендной платы.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора, ответчик в материалы дела не представил.

Таким образом, суд приходит к выводу о правомерности заявленного администрацией требования о расторжении договора аренды от 29.07.2016 N 017/16-А.

Доводы ответчика в части не передачи ключей, документов по имуществу отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, в частности, акту от 29.07.2016, не оспоренному ответчиком в установленном порядке.

Довод ответчика о невозможности фактического пользования помещением ввиду неисправности инженерных коммуникаций, о чем ему не было известно при приёме помещения в аренду, также несостоятелен.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что прием-передача нежилого здания осуществляется с участием арендатора по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние нежилого здания на момент передачи.

Согласно пункту 4.5.1 договора арендодатель обязан предоставить арендатору недвижимое имущество в состоянии, соответствующем акту приема-передачи.

Имущество, являющееся предметом договора, передано ответчику (арендатору) в порядке, установленном договором, по акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.07.2016 N 017/16-А. В акте приема-передачи отражено, что общее состояние инженерных коммуникаций удовлетворительное, инженерные системы вентиляции, дымоудаления, отопления, водоснабжения и водоотведения полностью разрушены, требуют полного восстановления. При этом указано, что все расходы по ремонту берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате. Акт приема передачи подписан ООО "Гефест" без замечаний.

Таким образом, общее состояние передаваемого в аренду недвижимого имущества, включая состояние инженерных систем, арендатору было известно при заключении договора, подписанием акта приема-передачи без замечаний арендатор подтвердил факт того, что последний обладает полной информацией о техническом состоянии арендуемого имущества и принимает его. Имущество было сдано в аренду на согласованных условиях.

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом случае, техническое состояние передаваемого помещения, было отражено в акте приема-передачи от 29.07.2016, подписанного обеими сторонами. Из акта следует, что состояние помещений удовлетворительное, а инженерные коммуникации требуют ремонта, обязательство произвести который принял на себя арендатор (пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ, статья 307 ГК РФ), с последующим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы.

Вопреки доводам ответчика документация на здание и ключи также переданы арендатору, согласно упомянутому акту.

Ссылка ответчика на дополнительное соглашение N 1 к договору N 017/16-А, заключенное между истцом и ответчиком 29.07.2016, не принимается во внимание ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 8.2. договора любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Поскольку предоставленное ООО "Гефест" дополнительное соглашение N 1 от 29.07.2016 не прошло государственную регистрацию в установленном порядке, оно является недействительным и его условия об изменении установленного договором аренды момента начисления арендной платы не подлежит изменению.

Также необходимо особо отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.06 N 135-ФЭ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.

Размещение информации о проведении аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации, а подача заявления на участие в аукционе является акцептом оферты согласно статье 438 ГК РФ (пункты 28, 120 Правил).

В силу подпунктов 2 и 16 пункта 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать форму, сроки и порядок оплаты по договору, указания на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (пункт 115 Правил).

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключен договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (пункт 98 Правил).

Согласно письму Федеральной антимонопольной службы от 10.02.16 N АК/7531/16 "О даче разъяснений по вопросу изменений условий аренды муниципального имущества и его передаче прав на указанное имущество без проведения торгов" в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

Таким образом, дополнительное соглашение от 29.07.2016 к договору не может быть принято во внимание, поскольку подписано с нарушением норм действующего законодательства.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность возражений ответчика, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017 года по делу N А41-47105/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Э.С. Миришов Н.С. Юдина