Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 г. N 19АП-6873/17

город Воронеж

18 января 2018 г.

Дело N А64-6739/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малюгиным П.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Калинина Дмитрия Владимировича: Поповой О.А., представителя по доверенности 68 АА 0846921 от 02.12.2016;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Тамбовского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Колизей": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 1026801156172, ИНН 6831001163) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.08.2017 по делу N А64-6739/2016 (судья Попов Ю.В.) по иску индивидуального предпринимателя Калинина Дмитрия Владимировича (ОГРНИП 314682926700015, ИНН 683204252200) к Администрации Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН 1036894107910, ИНН 6820005198) о признании бездействия незаконным и об обязании заключить договоры аренды,

третьи лица: Администрация Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН 1066820000884, ИНН 6820022161), Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 1026801156172, ИНН 6831001163), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), общество с ограниченной ответственностью "Колизей" (ОГРН 1126829001485, ИНН 6829080954),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Калинин Дмитрий Владимирович (далее - ИП Калинин Д.В., истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Тамбовского района Тамбовской области (далее - Администрация Тамбовского района, ответчик) об обязании заключить договоры аренды на прежних условиях в отношении образованных в границах земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1 169 земельных участков с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее - УФАС по Тамбовской области) и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.08.2017 по настоящему делу исковые требования ИП Калинин Д.В. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, УФАС по Тамбовской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции представители УФАС по Тамбовской области, Администрации Тамбовского района Тамбовской области, Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области и общества с ограниченной ответственностью "Колизей" не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривались в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В ходе судебного разбирательства представитель ИП Калинина Д.В. против доводов жалобы возражал, считая решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации Тамбовского района N 150 от 16.01.2014 принято решение о проведении 04.03.2014 торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка площадью 200 000 м с кадастровым номером 68:20:3636001:1, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт данного земельного участка.

По результатам проведенного 04.03.2014 аукциона между Администрацией Тамбовского района (арендодатель) и ООО "Колизей" (арендатор) был заключён договор N 67 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (договор N 67), по условиям п.п. 1.1., 2.1. которого арендодатель на основании постановления Администрации Тамбовского района N 957 от 14.03.2014 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 200 000 м из категории земель "земли населённых пунктов" с кадастровым номером 68:20:3636001:1, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа) на срок с 14.03.2014 по 13.03.2024.

Договор N 67 зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, данный факт сторонами не отрицается.

В силу пункта 4.3.3. договора N 67 арендатор вправе с письменного согласия арендодателя передать права и обязанности по договору третьему лицу.

В соответствии с положениями частями 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ ООО "Колизей" переданы права арендатора по договору N 67 ИП Калинину Д.В., о чём свидетельствует договор N 5-ЕА от 24.09.2014. передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Договор N 5-ЕА зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, данный факт сторонами также не отрицается.

По мнению ИП Калинина Д.В., при заключении договора N 67 на единый участок площадью 200 000 м с установлением вида разрешенного использования "под малоэтажную застройку" предполагалось использование исходного земельного участка не под индивидуальное жилищное строительство, а с коммерческой целью - застройка / освоение территории, что без межевания и раздела единого участка на участки меньшего размера невозможно.

Во исполнение обязательств по договорам N N 67 и 5-ЕА истцом в порядке ст. 11.3 Земельного кодекса РФ был заказан проект планировки территории под малоэтажную застройку (1-2 этажа), в соответствии с проектом планировки проведено межевание земельного участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1, образованы 169 земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учёт с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170, на что указывают письма N 8 от 01.07.2015, N 11 от 10.10.2016, N 12 от 18.10.2016.

Согласно письмам Администрации Тамбовского района N зем 8/63 от 05.08.2015 и N 1/10873 от 10.11.2016 заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки не целесообразно.

Отказ ответчика в заключении договоров аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Материалами дела и представителем истца подтверждено, что предъявленным иском ИП Калинин Д.В. реализует предоставленное ему статьей 11.8 Земельного кодекса РФ право на заключение договора аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемого им земельного участка.

В пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ закреплено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, установленных другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 ЗК РФ; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

В соответствии с частью 3 статьи 42 ГрК РФ основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых в том числе отображаются границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

При этом согласно части 10 статьи 45 ГрК РФ подготовка проектов планировки и межевания территории осуществляется на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.

Постановлением Администрации Донского сельсовета N 224 от 05.08.2014 были назначены публичные слушания по проекту планировки и межевания территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Согласно протоколу публичных слушаний по упомянутому вопросу от 19.08.2014 утверждена документация по планировке и межеванию территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Постановлением Администрации Донского сельсовета N 258 от 08.09.2014 утвержден проект планировки и межевания территории под малоэтажную застройку.

Постановлением Администрации Донского сельсовета N 223 от 05.08.2014 ООО "Колизей" дано разрешение на подготовку проекта планировки и межевания территории под размещение коттеджного посёлка на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3636001:1.

Решением Администрации Донского сельсовета N 135 от 26.12.2016 внесены изменения в правила землепользования и застройки Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, утвержденные решением от 22.08.2013 N 266, в частности изменены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции капитального строительства.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом области обоснованно указано, что изучение Правил землепользования и застройки муниципального образования "Донской сельсовет" (далее - Правила застройки) с учётом изменений, внесённых постановлением Администрации Донского сельского Совета народных депутатов N 135 от 26.12.2016 показало, что статьи 44, 44.1 главы "Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешённого использования земельных участков" предусматривают, что жилые зоны предназначены для постоянного проживания населения в качестве основной функции и с этой целью подлежат застройке жилыми домами усадебного типа и малоэтажными многоквартирными жилыми домами.

В действовавшей на момент постановки истцом спорных земельных участков на кадастровый учёт редакции статья 44.1 Правил застройки предусматривала понятие "малоэтажная застройка" - зона малоэтажных индивидуальных жилых домов с участками, которая выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов жилых домов с низкой плотностью застройки при соблюдении следующих видов и параметров разрешённого использования недвижимости: под многоквартирные блокированные жилые дома (1-3 этажа) с придомовыми участками; под отдельно стоящие жилые дома на одну семью (1-3 этажа) с придомовыми участками.

Новая редакция статьи 44.1 Правил застройки определяет, что зона застройки индивидуальными жилыми домами с участками выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов жилых домов с низкой плотностью застройки при соблюдении следующих видов и параметров разрешённого использования недвижимости:

для индивидуального жилищного строительства - размещение индивидуального жилого дома (пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей).

ИП Калининым Д.В. в соответствии с проектом планировки территории под малоэтажную застройку (схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1), учитывая, что Правилами землепользования и застройки Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области установлены предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства, проведено межевание этого земельного участка, образованы 169 самостоятельных земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учёт с кадастровыми номерами с 68:20:3636001:2 по 68:20:3636001:170 в соответствии с публичной кадастровой картой с сохранением границ преобразуемого объекта.

Правомерность формирования спорных земельных участков сторонами не оспаривается. Действия по внесению в государственный земельный кадастр соответствующих сведений незаконными не признаны.

Учитывая формирование спорных земельных участков и постановку их на кадастровый учет по разрешенному использованию, при разделе первоначально сформированного земельного участка с кадастровым номером 68:20:3636001:1, исходя из конкретных обстоятельств дела, можно сделать вывод о том, что вновь сформированные земельные участки сохранили вид разрешенного использования (под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа). Данных о фактическом изменении вида разрешенного использования, а также целевого назначения земельных участков, в связи с разделом первоначально сформированного земельного участка, в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Следовательно, с 01.03.2015 не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, а предусмотрено заключение новых договоров на измененные земельные участки. Заинтересованное лицо было обязано заключить соответствующие договоры аренды.

По результатам исследования материалов дела судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 68:20:3636001:1, из которого были образованы спорные земельные участки, был передан ООО "Колизей" в аренду, а право аренды передано ИП Калинину Д.В. на основании договора N 5-ЕА от 24.09.2014, в связи с чем, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у истца возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных после раздела, без проведения торгов.

На истца не могут быть возложены неблагоприятные последствия невыполнения публичным собственником возложенных на него обязанностей.

Правовая позиция УФАС по Тамбовской области, согласно которой передача ООО "Колизей" права арендатора по договору N 67 ИП Калинину Д.В. осуществлена вопреки императивному запрету части 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, представляется ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права.

Суд области, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к правомерному выводу о том, что, правовые основания для применения к спорным правоотношениям, возникшим из договора N 5-ЕА от 24.09.2014, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ в редакции Закона N42-ФЗ, не имеются. При рассмотрении данного спора следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Проанализировав также положения статьи 22 Земельного кодекса РФ суд области пришел к правомерному выводу о правомерности передачи ООО "Колизей" прав и обязанностей арендатора по договору N 67 ИП Калинину Д.В. без проведения торгов.

Также сторонами не представлено доказательств злоупотребления правом (статьи 10 Гражданского кодекса РФ), допущенного при переводе ООО "Колизей" в пользу ИП Калинина Д.В. прав и обязанностей по договору N 67, а именно, что такой перевод имел в качестве основной цели избежание договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора N 67 предыдущим арендатором, а равно осуществлён с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору.

Приняв во внимание наличие у ИП Калинина Д.В. права аренды земельного участка площадью 200 000 м с кадастровым номером 68:20:3636001:1, разрешённое использование: под малоэтажную жилую застройку (1-2 этажа), отсутствие воли сторон арендного правоотношения на его прекращение, сохранение всех прав и обязанности арендатора на вновь образованные в результате раздела земельные участки, суд апелляционной инстанции признает обоснованными выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения заявленного иска.

При этом суд первой инстанции в порядке восстановления нарушенного права, руководствуясь положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ, правомерно обязал ответчика заключить с истцом договоры аренды спорных земельных участков на прежних условиях. Проект договора имеется в материалах дела, направлялся ответчику.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, ответчиком не приведено тех обстоятельств, основанных на нормах действующего законодательства, которые послужили бы основанием для отказа в заключении договоров аренды.

Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судом по делу обстоятельств и не опровергают вышеизложенных выводов суда первой инстанции.

Суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Таким образом, обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.08.2017 по делу N А64-6739/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 1026801156172, ИНН 6831001163) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков Е.Ю. Щербатых