Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2018 г. N 15АП-21486/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2018 г. N Ф08-1842/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 января 2018 г.

дело N А01-3000/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Величко, Барановой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В., при участии:

от истца: представитель Полуэктова И.А. по доверенности от 11.01.2018, удостоверение;

от ответчика: представитель Шурыгина А.В. по доверенности от 10.05.2017, паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ричард" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 по делу N А01-3000/2016 по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Ричард" (ИНН 7728500058, ОГРН 1037789002822), при участии третьего лица - Смирнова Алексея Владимировича о взыскании задолженности и пени, принятое в составе судьи Нефедова В.Н.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - управление, истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ричард" (далее - ООО "Ричард", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 880 781 рублей 82 копеек и пени в размере 20 188 рублей 48 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 06.06.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Смирнов А.В.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств в части оплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 с общества с ограниченной ответственностью "Ричард" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 25 от 28.09.2004 г. в размере 10 880 781 рубля 82 копеек и пени за период с 11.03.2014 г. по 16.05.2016 г. в размере 14 556 рублей 17 копеек, а всего 10 895 337 рублей 99 копеек. В остальной части иска отказано, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 77 477 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Ричард" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда первой инстанции полностью и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявителем указано, что к договору аренды N 25 от 28.09.2004 дополнительные соглашения, касающиеся изменения ставок арендной платы, сторонами не заключались, что исключает взимание платы в увеличенных размерах; в судебном порядке истец за внесением изменений в договор не обращался; право одностороннего изменения условий договора в части определения размера арендной платы у истца отсутствует; требование о взыскании арендной платы с 01.01.2014 неправомерно, поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы было направлено истцом ответчику только 01.04.2014; уведомлений о корректировке арендной платы на размер уровня инфляции ответчик не получал; отчет оценщика Смирнова А.В. не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, определенная в отчете Смирнова А.В., не подтверждена Саморегулируемой организацией Ассоциация Российских магистров оценки; отчет N 1077 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.11.203, выполненный Смирновым А.В., проведен с многочисленными нарушениями, что исключает достоверность полученной рыночной стоимости земельного участка; реорганизация истца не подтверждена соответствующими доказательствами.

В отзыве на апелляционную жалобу Смирнов Алексей Владимирович указал, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в части недостоверности и необоснованности отчета об оценке N 1077 от 25.11.2013, не соответствуют действительности и не подлежат удовлетворению. Оценка земельного участка произведена в полном соответствии с действующим законодательством, а результат оценки отражает рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки. Представленное ООО "Ричард" "Экспертное заключение" от 05.10.2017, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой не является оценщик, составивший спорный отчет об оценке - СРО НП "АРМО" не может быть признано допустимым доказательством по делу.

Третье лицо в судебное заседание явки не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок, площадью 94 383 кв.м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА N 433661 от 26.08.2012.

В отношении данного земельного участка был заключен договор аренды N 25 от 28.09.2004, в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2004, с обществом с ограниченной ответственностью "Андор", по условиям которого размер арендной платы за пользование земельным участком, определяется на основании ставки земельного налога.

В последующем, в связи с приобретением обществом с ограниченной ответственностью "Ричард" в собственность объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, публичным собственником было заключено дополнительное соглашение N 2 от 19.06.2013 о смене стороны арендатора. Данным соглашением также были приведены в соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", условия договора, касающиеся порядка определения и изменения размера арендной платы за арендуемый обществом земельный участок, сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотрены случаи одностороннего пересмотра размера арендной платы.

По договору аренды N 25 от 28.09.2004, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 19.06.2013, между управлением и ООО "Ричард" возникли арендные отношения по поводу земельного участка, площадью 94 383 кв. м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 19.06.2013, срок аренды установлен на 49 лет.

Пунктом 4.2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 (десятого) числа последнего месяца квартала, путем перечисления по соответствующим реквизитам получателя (март, июнь, сентябрь, декабрь).

Согласно пункту 4.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Такое изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора без оформления дополнительного соглашения.

Сторонами также согласовано, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, с оформлением дополнительного соглашения в следующих случаях (пункт 4.5 договора аренды):

- изменения рыночной стоимости участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- перевода участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- введения в действие нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка, размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582, не применяется.

Как следует из материалов дела, договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея, учиненные на указанных документах. Руководствуясь нормами действующего законодательства и достигнутого сторонами соглашения об условиях пользования государственным имуществом, в целях установления размера арендной платы на 2014 год, управлением была заказана и проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с Отчетом N 1077 от 25.11.2013 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 94383 кв. м., с кадастровым номером 01:08:0518010:7, являющегося федеральной собственностью" рыночная стоимость по состоянию на 20.11.2013 установлена в размере 66 000 000 рублей.

Арендодателем подготовлено и направленно в адрес общества-ответчика дополнительное соглашение от 01.04.2014 N 3, содержащее условие об изменении размера арендной платы (5 445 000 рублей в год).

В сопроводительном письме от 01.04.14 N 567, управление просило его подписать и в двухмесячный срок возвратить зарегистрированный экземпляр соглашения.

Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" установлен уровень инфляции, не превышающий 5,5 процентов.

Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" установлен уровень инфляции, не превышающий 6,4 процента.

Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 01:08:0518010:7, расположенный по адресу: г.Майкоп, ул.Шоссейная, 98, составил:

- в 2014 году 5 445 000 рублей в год (на основании отчета оценки);

- в 2015 году 5 744 475 рублей в год (5,5 % инфляция);

- в 2016 году 6 112 121 рублей 40 копеек в год (6,4% инфляция).

Поскольку прежний размер арендной платы составлял 1 345 901 рубль 58 копеек, истец доначислил ответчику арендную плату:

- за 2014 год 4 099 098 рублей 42 копейки;

- за 2015 год 4 398 573 рубля 42 копейки;

- за 1 квартал 2016 года - 1 191 554 рубля 96 копеек;

- за 2 квартал 2016 года - 1 191 554 рубля 96 копеек.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей истцом на основании пункта 5.4.5 договора начислена пеня за 2013-2016 годы в размере 20 188 рублей 48 копеек.

Письмом исх. N 845 от 20.05.2016 истец обратился с требованием об оплате доначисленной арендной платы за 2014, 2015 и 2016 годы, а также задолженности за 2013 год в размере 0,02 копеек, за 2014 год в размере 0,02 копеек, за 2015 год 0,02 копеек, всего в размере 10 880 781 рубля 82 копеек, а также пеню в размере 20 188 рублей 48 копеек.

Неисполнение указанных требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 ЗК РФ в действующей с 1 марта 2015 года редакции).

Таким образом, судом первой инстанции верно отмечено, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует, что Дополнительным соглашением N 2 от 19.06.2013 к договору аренды стороны внесли изменения, в том числе в пункты 4.4 и 4.5 договора, которыми предусмотрена возможность односторонней корректировки арендной платы на размер уровня инфляции без оформления дополнительного соглашения и в случае изменения рыночной стоимости земельного участка с оформлением дополнительного соглашения.

В случае изменения рыночной стоимости арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Общество производило арендные платежи исходя из размера арендной платы 1 345 901 рубля 58 копеек в год, в том числе ежеквартально 336 475 рублей 40 копеек.

Обществом осуществлялась оплата арендных платежей в 2014 и 2015 году исходя из ранее установленного размера арендной платы 1 345 901 рубль 58 копеек за каждый год.

Арендная плата за земельный участок с 2014 года доначислена истцом в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка на основании отчета N 1077 от 25.11.2013 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 94383 кв. м., с кадастровым номером 01:08:0518010:7, являющегося федеральной собственностью" (по состоянию на 20.11.2013: 66 000 000 рублей), которая составила 5 445 000 рублей в год.

В 2015 году и 1, 2 кварталах 2016 года с учетом размера уровня инфляции доначислено 4 099 098 рублей 42 копейки (2014 год), 4 398 573 рублей 42 копейки (2015 год), 1 191 554 рубля 96 копеек (1 квартал 2016 года) и 1 191 554 рубля 96 копеек (2 квартал 2016 года), с учетом произведенных обществом оплат в 2014 и 2015 годах.

Представленный в материалах дела отчет N 1077 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.11.2013, выполненный Смирновым А.В., как верно указано судом первой инстанции, содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта оценки, описание подходов к оценке, указание на основные экономические, материальные, технические и другим характеристики участков-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, скриншоты самих объявлений, что позволяет суду использовать данный источник доказательственной информации для определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", в котором указано на соответствие отчета Смирнова А.В. требованиям действовавшего на дату составления отчета законодательства, а выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки подтвержденными экспертом. Ответчик не оспорил отчет об оценке спорного земельного участка в судебном порядке.

При этом, судебная коллегия отмечает, что представленное в обоснование своей правовой позиции заключение специалиста Яричука А.В. N А17-Эк-007 от 20.04.2017 не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку указанное заключение сделано вне рамок судебного процесса и не может быть отнесено к заключению эксперта по правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Такой документ мог быть признан арбитражным судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ходатайств о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка ответчиком не заявлено, в установленном порядке доказательств необоснованности выводов, изложенных в отчете N 1077 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.11.2013 ответчиком также не представлено.

Само по себе несогласие ответчика с результатами отчета об оценке N 1077 от 25.11.2013 не свидетельствует о его недостоверности.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что в данном случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал подлежащим применению при установлении арендной платы спорного земельного участка по договору аренды N 25 от 28.09.2014 рыночную стоимость 66 000 000 рублей, определенную в отчете об оценке N 1077 от 25.11.2013.

Таким образом, истцом правомерно доначислена ответчику арендная плата: за 2014 год в размере 4 099 098 рублей 42 копеек; за 2015 год в размере 4 398 573 рублей 42 копеек; за 1 квартал 2016 года в размере 1 191 554 рублей 96 копеек; за 2 квартал 2016 года в размере 1 191 554 рублей 96 копеек.

Кроме того, за ответчиком числилась задолженность за 2013 год в размере 0,02 копеек, за 2014 год в размере 0,02 копеек, за 2015 год 0,02 копеек, в связи с чем, данные требования также являются обоснованными.

Как видно из материалов дела, за несвоевременное внесение арендных платежей истец, в соответствии с пунктом 5.4.5 договора, начислил пеню на задолженность 2013-2016 года в размере 20 188 рублей 48 копеек, в том числе: пеня за период с 11.09.2013 по 30.09.2013 в размере 5 632 рублей 31 копейки на задолженность 2013 года на сумму 281 615 рублей 28 копеек. В данной части ответчиком заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на взыскание данной задолженности по пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ общий срок исковой давности, то есть срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, составляет три года.

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

Неустойка подлежит взысканию с момента нарушения исполнения основного обязательства до момента его исполнения за период в пределах трех лет, предшествующих дате предъявления иска о взыскании неустойки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истец за защитой нарушенного права обратился в суд 29.12.2016, требование о взыскании неустойки заявлено, в том числе за период с 11.09.2013 по 30.09.2013 в размере 5 632 рублей 31 копейки на задолженность 2013 года в сумме 281 615 рублей 28 копеек.

Из расчета по лицевому счету арендатора за период с 15.05.2012 по 31.03.2014 обязательства по уплате арендной платы в размере 281 615 рублей 28 копеек наступили 10.09.2013, которая оплачена ответчиком 30.09.2013.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что неустойка заявлена за пределами срока исковой давности.

В связи с чем, в указанной части в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с пропуском срока исковой давности к моменту подачи настоящего искового заявления.

Расчет пени за период с 11.03.2014 по 16.05.2016 в размере 14 556 рублей 17 копеек судом проверен и признан арифметически и методологически верным.

Судебная коллегия также отмечает, что обстоятельства дела N А01-1091/2016 не имеют преюдициального значения, поскольку в рамках указанного дела определялась цена земельного участка по состоянию на 2017 год, тогда как в рамках настоящего дела истцом заявлен период 2013-2 квартал 2016 года.

Несостоятельна также ссылка апеллянта на отсутствие уведомления ответчика об изменении уровня инфляции, поскольку данные сведения в том числе содержатся в тексте претензии - т.1, л.д. 83.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 по делу N А01-3000/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова