Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 г. N 09АП-63940/17

г. Москва

18 января 2018 г.

Дело N А40-162116/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Момот И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "БИФ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 октября 2017 года по делу N А40-162116/2016, принятое судьей В.Г. Дружининой,

по иску ООО "БИФ" (ОГРН 1077759797411)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Федоров К.В. (генеральный директор - лично, Протокол N 2/13 от 07.02.2013)

от ответчика: Блистанова А.А. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БИФ" обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каменщики Большие, д. 21/8 с кадастровым номером 77:01:0006020:4161, общей площадью 320,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 2a, 3-14, 14a, 14б, 14в, 14г, 14д, 14e, 14ж, 15, 15a, 15б, 16) изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1. "Цена Объекта составляет 27 118 000 (двадцать семь миллионов сто восемнадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы по делу N А40-162116/16-11-1503 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 451 966 (четыреста пятьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

пункт 5.1. "За нарушение сроков оплата, предусмотренных п. 3.4. договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплата процентов в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ" (с учетом принятых судом уточненных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 18 октября 2017 года по делу N А40-162116/2016 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разноглася, возникшие между ООО "БИФ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каменщики Большие, д. 21/8 с кадастровым номером 77:01:0006020:4161, общей площадью 320,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 2a, 3-14, 14a, 14б, 14в, 14г, 14д, 14e, 14ж, 15, 15a, 15б, 16), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1. "Цена Объекта составляет 27 118 000 (двадцать семь миллионов сто восемнадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы по делу N А40-162116/16-11-1503 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 451 966 (четыреста пятьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

В остальной части требования оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований об урегулировании разногласий в п. 5.1 Договора купли-продажи и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении, изложив п. 5.1 Договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплата, предусмотренных п. 3.4. договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты процентов в порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором помещения общей площадью 320,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006020:4161, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каменщики Большие, д. 21/8 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 1-116/08 от 06.02.2008, в редакции дополнительных соглашений от 01.05.2010, 03.07.2014, 30.09.2015.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований истец указал, что в связи с отсутствием по состоянию на 16.05.2016 сведений о рыночной стоимости арендуемого имущества, ООО "БИФ" было вынуждено самостоятельно произвести оценку занимаемого нежилого помещения: по заказу ООО "БИФ" 25 мая 2016 года ООО "ПРОГРЕСС ОЦЕНКА" был подготовлен отчет об оценке N 1605/16-242 по определению рыночной стоимости Помещения. Согласно вышеуказанному отчету об оценке, рыночная стоимость помещения за реализацией преимущественного права приобретения которого обратилось ООО "БИФ" составляет 15 730 000 руб. 00 коп.

Департамент, признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, 21.06.2016 исх. N 33-5-39110/16-(2) направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 36 842 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.04.2016 г. N Д-841-0032/16, выполненным ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".

Не согласившись с предложенными в проекте договора купли-продажи условиями, истец подписал договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий.

Письмом исх. N 33-5-39110/16-(0)-1 от 22.07.2016 Департамент уведомил истца об отклонении протокола разногласий и отказе в заключении договора купли-продажи на предложенных истцом условиях.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой согласно заключению ООО Оценочная компания "Капиталъ": рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 320,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 2a, 3-14, 14a, 14б, 14в, 14г, 14д, 14e, 14ж, 15, 15a, 15б, 16) по состоянию на 15.03.2016 составляет без учета НДС 20 471 814 руб.

Ответчик представил возражение на заключение эксперта, в связи с чем, экспертом были даны исчерпывающие ответы на возражения и поставленные вопросы.

Также судом первой инстанции для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно в порядке 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой согласно заключению ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 320,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 2a, 3-14, 14a, 14б, 14в, 14г, 14д, 14e, 14ж, 15, 15a, 15б, 16) по состоянию на 15.03.2016 составляет без учета НДС 27 118 000 руб. 00 коп.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами оценка соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

В судебном заседании эксперт дал пояснения по результатам экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца об изложении пункта 5.1 Договора, в редакции устанавливающего, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты процентов в порядке, установленной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" размер ответственности за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлен, следовательно, в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка может применяться лишь по соглашению сторон.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что п. 3.4 Договора устанавливает ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены договора, проценты за пользование чужими денежными средствами начисляемые в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации являются способом обеспечения исполнения обязательства.

Согласно положениям пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" применение норм статьи 395 Гражданского кодекса исключается, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства.

Таким образом, размер ответственности, установленный ответчиком в договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях. Доказательств чрезмерности установленного в договоре размера неустойки в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Кроме того, данное обстоятельство не лишает ответчика в дальнейшем обратиться в суд с требованием об изменении размера ответственности. При рассмотрении такого спора суд вправе уменьшить размер неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии данных о несоразмерности заявленных санкций допущенному нарушению.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2017 года по делу N А40-162116/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев