Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 г. N 09АП-61891/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2018 г. N Ф05-4714/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 января 2018 г.

N А40-67271/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2017

по делу N А40-67271/17 (109-374), принятое судьей Гречишкиным А.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль" (ОГРН 51567746412488, ИНН 9718038720)

о взыскании долга и пени; о расторжении договора аренды нежилого помещения N 04-00127/00 от 16.03.2000 площадью 199,80 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Б. Матросский пер, д.1; о выселении ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль" из нежилого помещения и обязании передать данное помещении в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы,

при участии в судебном заседании:

от истца: Авакова Н.В. по доверенности от 28.12.2017 г.;

от ответчика: Попов А.А. по доверенности от 08.12.2016 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания "Свой Стиль" (далее - Общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 16.03.2000 г. N 04-00127/00 за период с июля 2016 г. по февраль 2017 г. в размере 995563 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2016 г. по 28.02.2017 г. в размере 39059 руб. 57 коп., расторжении указанного договора, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 199,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Б. Матросский пер, д. 1, и обязании передать данное помещение в освобожденном виде истцу Департаменту.

В судебном заседании истец отказался от требования о расторжении договора и выселении ответчика.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2017 по делу N А40-67271/17 прекращено производство по делу в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 16.03.2000 N 04-00127/00 и выселения ответчика из нежилого помещения. Суд взыскал с ответчика в пользу истца долг в размере 615666 руб. 84 коп., неустойку в размере 34933 руб. 74 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 марта 2010 года между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопредшественником истца, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 04-00127/00 (далее - Договор) аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города, согласно которому ответчику в аренду передано нежилое помещение площадью 199,80 кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, Б.Матросский пер., д.1. (далее - Помещение).

Срок действия Договора (п. 2.1) установлен с 27.12.1999 до 07.04.2025 (в - редакции дополнительного соглашения от 08.04.2015).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.5.1. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2015) ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что им в полном объеме внесены арендные платежи и пени за июль - октябрь 2016 года, что подтверждается платежными поручениями N 6, 7, 8, 9, 10, 11 от 25.05.2017.

Таким образом, требования истца о взыскании арендных платежей в размере 379896,24 руб. и пени в размере 4815,93 руб. за период с 01.07.2016 по 05.10.2016 являются незаконными и необоснованными.

Кроме того, 29.06.2016, являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), ответчик обратился к Департаменту с заявлением о реализации своего преимущественного права в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ Департамент обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

То есть, в срок не позднее 22.09.2016 ответчик должен был получить от Департамента проект договора купли-продажи.

В соответствии с приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N199-ПП), срок услуги может быть пересчитан следующим образом.

1) П. 2.7.1. приложения N 17 устанавливает общий срок предоставления государственной услуги не более 30 рабочих дней.

2) П. 2.7.2. в общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.

09.08.2016 ответчик получил от Департамента сообщение о приостановлении государственной услуги сроком на 40 рабочих дней.

Исходя из сроков, указанных в приложении 17 к постановлению Правительства Москвы N 199-ПП, ответчик должен был получить проект договора купли-продажи не позднее 06.10.2016.

В связи с бездействием Департамента Общество было вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2017 по делу N А40-15614/2017-6-150 исковое заявление Общества к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения было принято к производству.

В связи с этим ответчик посчитал, что оснований для взыскания с него задолженности и неустойки за период с 22.09.2016 по 28.02.2017 не имеется.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком в полном объеме внесена арендная плата за период с 01.07.2016 по 05.10.2016 г.

Удовлетворяя требования иска о взыскании с ответчика задолженности в размере 615666 руб. 84 коп., суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что не должна начисляться арендная плата за период с 22 09 2016 по 28 02 2017.

При этом суд первой инстанции указал, что по смыслу п. 1 ст. 429, п. 1 ст. 433 ГК РФ права и обязанности сторон возникают, изменяются или прекращаются с момента заключения договора.

Договор купли-продажи нежилых помещений был заключен в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу 09.09.2017.

То есть, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ договор считается заключенным с указанной даты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с этим поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу ст. 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

То есть обязанность арендатора по уплате арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи.

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку в размере 39059 руб. 57 коп. на основании п. 6.1. дополнительного соглашения к Договору, согласно которому за просрочку в оплате арендных платежей ответчик обязан уплатить пеню в размере 1/300 ставки Банка России.

Расчет неустойки судом проверен. Нашел подтверждение довод ответчика о том, что им была оплачена неустойку в сумме 4815, 93 руб. В связи с этим суд посчитал, что с учетом частичной оплаты с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 34933 руб. 74 коп.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в части взыскания с ответчика долга и неустойки, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что, как указано выше, ответчик 29.06.2016 в порядке Закона N 159-ФЗ обратился к Департаменту с заявлением о реализации своего преимущественного права в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

С учетом положений Закона N 159-ФЗ и Административного регламента, регулирующего предоставление услуги по возмездному отчуждению недвижимости субъектам малого и среднего предпринимательства (приложение N 17 к постановлению правительства Москвы от 15.05.2012 г. N 199-ПП) общий срок предоставления государственной услуги, срок, в который Обществу должна была произойти передача договора купли-продажи, составляет 154 дней (два месяца + две недели + 10 дней + 30 дней +40 дней).

То есть Договор купли-продажи Департаментом должен быть направлен не позднее 05 октября 2016 года.

Между тем, в нарушение указанных обязательств Департамент проект Договора Обществу не направил. В связи с бездействием Департамента Общество было вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2017 года по делу N А40-15614/17 на Департамент возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорных Помещений.

Арбитражный суд города Москвы по делу N А40-15614/17 пришел к выводу, что Обществом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Закона N 159-ФЗ.

При таких данных суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для начисления ответчику по настоящему делу задолженности и неустойки за период с 06 октября 2016 года по февраль 2017 г. не имеется.

В связи с этим в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности и неустойки следует отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы необходимо оставить без изменения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2017 по делу N А40-67271/17 отменить в части взыскания с ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль" долга и неустойки и распределения судебных расходов.

В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль" долга и неустойки - отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ООО Проектно-строительная компания "Свой Стиль" (ОГРН 51567746412488, ИНН 9718038720) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский