Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2018 г. N 12АП-14804/17

г. Саратов

23 января 2018 г.

Дело N А06-6775/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей, Жаткиной С.А., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Новрузова Малика Мусса-оглы - Кофанова Мария Алексеевна, действующая по доверенности от 22.05.2017, выданной сроком на один год.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 октября 2017 года по делу N А06-6775/2017, (судья Н.В. Смирнова),

по иску индивидуального предпринимателя Новрузова Малика Мусса-оглы (ОГРН 304301508300121, ИНН 301502020441)

к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)

о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Новрузов Малик Мусса-оглы обратился в арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании за Индивидуальным предпринимателем Новрузовым Малик Муса-Оглы право собственности на объект недвижимости: 4-х этажный жилой дом с подвалом Лит.Б, жилой площадью 702,6 кв.м., общей площадью 789,9 кв.м. в том числе помещение 1 (магазин), общей площадью 168,2 кв.м; помещение 2 (магазин), общей площадью 180,1 кв.м, расположенный по адресу: Астраханская область, город Астрахань, Кировский район, Началовское шоссе, уч.22 а.

Решением суда от 27.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оценив доводы искового заявления и апелляционной жалобы, коллегия суда приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, в качестве правового обоснования заявленных требований индивидуальный предприниматель Новрузов Малик Муса-Оглы указывает, что последнему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 30:12:0120136148, расположенный по адресу: Россия, Астраханская область, г. Астрахань, Кировский район, ул. Началовское шоссе, уч. 22а, который он приобрел на основании договора купли-продажи от 16.03.2005 года, договора купли-продажи от 24.11.2007 года, договора купли-продажи от 13.11.2008 года.

В 2016 году индивидуальный предприниматель Новрузов Малик Мусса-оглы за счет собственных средств построил на принадлежащем ему земельном участке объект недвижимого имущества - домовладение, состоящее из 4-х этажного дома с подвалом лит. Б, жилой площадью 702,6 кв.м., общей площадью 789,9 кв.м., в том числе помещение 1 (магазин) общей площадью 168, 2 кв.м., помещение 2 (магазин), общей площадью 180,1 кв.м.

При строительстве истец не получил необходимые разрешения.

Истец обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимого имущества, поскольку он отвечает требованиям безопасности, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не затрагивает права и законные интересы иных лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан. Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку.

Проанализировав материалы арбитражного дела, исследовав собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем с такими выводами нельзя согласиться.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: принадлежность истцу земельного участка; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; правомерность отказа уполномоченного органа; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из указанного Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, также следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судам следует проверять факт обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил, указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, спорный объект имеет год постройки 2016, строительство которого проведено без получения разрешительной документации.

Доказательства того, что до начала строительства спорных объектов истец обращался в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, либо того, что ей было необоснованно отказано в рассмотрении заявления или выдаче необходимого разрешения материалы дела не содержат.

Ссылка истца на письмо Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", которым было отказано Новрузову М.М.о в выдаче разрешения на строительство не может быть принята коллегией в качестве соблюдения заявителем порядка получения разрешения, поскольку Управление, в силу возложенных на последнее функций, не является на то уполномоченным органом.

Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В рассматриваемом случае, имеется нарушение со стороны истца соблюдения установленной законодательством процедуры получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2018 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае спорный объект представляется собой здание с количеством этажей 5, в том числе 4 надземных и один подземный этаж. При этом первый этаж предназначен для использования под магазин, то есть является объектом нежилого назначения.

Градостроительный кодекс устанавливает перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство. Соответственно, в иных, не указанных случаях выдача такого документа требуется.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Строительство объектов индивидуального жилищного строительства согласно части 17 статьи 51 ГрК РФ к таким исключениям не относится. При этом как уже было сказано в состав дома входят помещения нежилого назначения - под магазин.

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домой с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)

Согласно части 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении в том числе отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), также не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 54 Градостроительного Кодекса Российской Федерации при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации либо является модифицированной проектной документацией осуществляется государственный строительный надзор, предметом которого, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 54 Градостроительного Кодекса Российской Федерации является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В рамках настоящего спора, как уже было сказано, предметом иска выступает объект, число этажей которого составляет 5 (4 надземных и 1 подземный), что подтверждается техническим паспортом N 116868 на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства по состоянию на 19.08.2016 (т.1 л.д.12-23), на строительство которого требуется получение разрешения на строительство.

Однако доказательств наличия проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, равно как и доказательств осуществления строительного надзора в процессе строительства спорного объекта материалы дела не содержат.

Представленные истцом заключения специалистов о соответствии спорного объекта требованиям санитарно-эпидемиологической, пожарной и строительной безопасности не могут подменять собой документы, предусмотренные требованиям градостроительного законодательства.

Судебная экспертизы в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции не проводилась, соответствующее ходатайство истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В данной связи у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, в связи с чем, решение подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 октября 2017 года по делу N А06-6775/2017 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

С.А. Жаткина А.Ю. Никитин