Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2018 г. N 14АП-10796/17

г. Вологда

24 января 2018 г.

Дело N А05-5703/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 января 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сельхозтехника" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 октября 2017 года по делу N А05-5703/2017 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

открытое акционерное общество "Сельхозтехника" (место нахождения: 165231, Архангельская обл., Устьянский р-н, д. Юрятинская, ул. Юбилейная; ОГРН 1022901535535, ИНН 2922000441, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пуляеву Владимиру Васильевичу (место жительства: 165230, Архангельская обл., Устьянский р-н, с. Шангалы; ОГРНИП 304290726400020, ИНН 292200098656, далее - Предприниматель), муниципальному образованию "Шангальское" Устьянского района Архангельской области в лице администрации муниципального образования (место нахождения: 165230, Архангельская обл., Устьянский р-н, с. Шангалы, ул. Ленина, д. 23; ОГРН 1052907033783, ИНН 2922006926, далее - Администрация) о признании незаконными результатов аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков:

- с кадастровым номером 29:18:110501:179, площадью 7 701 кв. м из земель населенных пунктов сроком на 10 лет для производственной деятельности, оформленного протоколом аукциона от 12.09.2016 N 4/16;

- с кадастровым номером 29:18:110501:180, площадью 785 кв. м из земель населенных пунктов сроком на 10 лет для производственной деятельности, оформленного протоколом аукциона от 28.10.2016 N 4/16.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район", Министерство имущественных отношений Архангельской области.

Решением суда от 17 октября 2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Администрация и Предприниматель в отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 06.08.2016 в газете "Устьянский край" N 11, а также 02.08.2016 на официальном сайте www.torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже муниципального имущества.

Под лотом N 4 на аукцион выставлено право аренды сроком на 10 лет земельного участка площадью 7701 кв. м, кадастровый номер 29:18:110501:179 с разрешенным использованием: для производственной деятельности, местоположением: Архангельская область Устьянский район, с/а Шангальская, д. Юрятинская.

Согласно протоколу приема заявок от 07.09.2016 по лоту N 4 было подано две заявки: от Пуляева В.В. и Морозова В.Н., оба допущены к участию в аукционе.

Согласно протоколу аукциона от 12.09.2016 N 4/16 при проведении 12.09.2016 аукциона на него не явился Морозов В.Н., в связи с чем аукцион признан несостоявшимся, организатором торгов принято решение заключить договор аренды с единственным участником - Пуляевым В.В.

23.09.2016 между Пуляевым В.В. и Администрацией заключен договор аренды земельного участка N 90 с разрешенным использованием площадью 7701 кв. м, кадастровый номер 29:18:110501:179, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2016.

22.09.2016 в газете "Устьянский край" N 24, а также 21.09.2016 на официальном сайте www.torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже муниципального имущества.

Под лотом N 4 на аукцион выставлено право аренды сроком на 10 лет земельного участка площадью 785 кв. м, кадастровый номер 29:18:110501:180, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, местоположением: Архангельская область Устьянский район, с/а Шангальская, д. Юрятинская д. 106.

Согласно протоколу от 25.10.2016 N 14 для участия в аукционе по лоту N 4 была подана одна заявка от Пуляева В.В.

Согласно протоколу аукциона от 28.10.2016 N 4/16 аукцион по лоту N 4 признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки, организатором торгов принято решение о заключении договора аренды земельного участка с Пуляевым В.В.

07.11.2016 между Пуляевым В.В. и Администрацией заключен договор N 102 аренды земельного участка с разрешенным использованием: производственная деятельность, площадью 785 кв. м с кадастровым номером 29:18:110501:180 сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена 22.11.2016.

Как следует из материалов дела, 18.01.2010 Обществом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:179, площадью 7905 кв. м с разрешенным использованием: размещение пилорамы.

Срок договора аренды составляет 10 лет (с 18.01.2010 по 17.01.2020).

Кроме того, 18.01.2010 Обществом и Комитетом заключен договор N 4 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:180 площадью 786 кв. м с разрешенным использованием: размещение столярного цеха.

Срок договора аренды составляет 10 лет (с 18.01.2010 по 17.01.2020).

Указанные договоры аренды государственную регистрацию не проходили.

В период с 01.03.2015 до 01.01.2017 в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками на территории поселений при наличии утвержденных в МО "Шангальское" генерального плата и Правил землепользования и застройки были переданы Администрации.

Согласно акту приема-передачи от 16.04.2015 N 315 при передаче полномочий Комитет передал Администрации договоры аренды, заключенные в отношении земельных участков на территории поселения, в том числе договоры аренды от 18.01.2010 N 3 и N 4 (пункты 78 и 79 акта).

Из материалов дела усматривается, что 01.03.2016 Администрация направляла Обществу расчет арендной платы на 2016 год, в том числе по договорам от 18.01.2010 N 3 и N 4.

Администрация 10.03.2016 направила истцу претензии о погашении задолженности по арендной плате по спорным договорам.

Также, 09.03.2016 Администрация обратилась к истцу с требованиями N 364 и N 365 о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 29:18:110501:179 и 29:18:110501:180, ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договоров аренды.

Направленный в адрес истца акт возврата последним не подписан, ответ на обращение администрации от 09.03.2016 не дан.

В июле 2016 года по инициативе Администрации были проведены кадастровые работы по установлению границ земельных участков, в результате которых площадь земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:179 составила 7701 кв. м, площадь земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:180 составила 785 кв. м. Администрацией уточнен вид разрешенного использования земельных участок "для производственной деятельности".

Общество, ссылаясь на то, что земельные участки, право аренды которых было выставлено на торги, предоставлены истцу по договорам аренды от 18.01.2010 N 3 и N 4, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район" сроком на 10 лет, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений. Проведение торгов в нарушение указанной нормы иным нарушением правил, установленных законом, и основанием, по которому торги могут быть признаны недействительными.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - информационное письмо от 22.12.2005 N 101) разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101).

В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что земельные участки, право аренды которых было выставлено на торги, предоставлены последнему по договорам аренды от 18.01.2010 N 3 и N 4, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район" сроком на 10 лет, а также на то, что на спорных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу: на земельном участке 29:18:110501:179 - здание пилорамы, от которой сохранилась до настоящего времени кран-балка, на земельном участке 29:18:110501:180 - здание столярки, которое в 2015 году было разобрано.

Между тем, из акта осмотра от 02.08.2017, составленного истцом, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 29:18:110501:179 расположена кран-балка, являющаяся составной частью здания пилорамы, обозначенная на техническом паспорте от 14.09.2012 под литерой Г размерами 19,0 м х 9,0.

Согласно акту осмотра от 07.09.2017, составленному ответчиками, на земельном участке с кадастровым номером 29:18:110501:179 также находятся остатки кран-балки (тельфера), которые не имеют признаков недвижимого имущества по признаку прочной связи с землей, так как вкопаны в землю без наличия бетонного основания и демонтируются без ущерба для назначения.

Исходя из сказанного, вывод суда первой инстанции о том, что правила пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ применению к истцу не подлежат и в отношении истца не нарушены, является верным.

Довод истца об обременении спорных земельных участков также оценен и правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Кодекса). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде и имеет целью защиту интересов третьих лиц, поскольку она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Незарегистрированный договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между его сторонами.

Сторона незарегистрированного договора не вправе ссылаться на его незаключенность и на то, что такой договор не порождает правовых последствий, поскольку это свидетельствует о недобросовестном поведении стороны договора, знающей о его заключении.

Вместе с тем незарегистрированный договор не порождает правовых последствий для третьих лиц, не являющихся стороной договора. Сторона незарегистрированного договора не может противопоставить права, которые она имеет по незарегистрированному договору. перед другой стороной, правам третьих лиц.

Судом первой инстанции установлено, что договоры аренды были заключены с истцом в 2010 году.

Следовательно, именно Общество, являясь арендатором земельных участков, заинтересовано в регистрации договоров аренды земельных участков и придании им надлежащей юридической силы.

Однако надлежащих доказательств того, что истец с момента заключения договоров предпринимал какие-либо действия для их регистрации, в деле не имеется.

При таких обстоятельствах истец не вправе противопоставлять свои права аренды земельных участков правам третьих лиц, а именно лиц, участвовавших в аукционах, с которыми по их результатам в установленном порядке заключены договоры аренды земельных участков.

Учитывая, что Общество не представило доказательств, подтверждающих факт нарушения правил проведения торгов, судебная коллегия находит решение суда, которым истцу отказано в удовлетворении иска, правильным.

Доводы подателя жалобы не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Поскольку определением суда от 01.12.2017 истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 октября 2017 года по делу N А05-5703/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сельхозтехника" - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сельхозтехника" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина