Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2018 г. N 15АП-12863/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2018 г. N Ф08-2029/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 января 2018 г.

дело N А32-26671/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Гребенкиной И.П.

при участии:

от ООО "Топ Проджект": представитель Нелепин Э.В., доверенность от 25.12.2017 (до перерыва); представитель Хантимиров В.С. доверенность от 02.08.2017;

от ООО "Авиор А": представитель Кравченко А.А., доверенность от 01.02.2017;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23.06.2017 по делу N А32-26671/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" к обществу с ограниченной ответственностью "Авиор А" при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Наш Дом", Женченко Аллы Михайловны, Маркарян Гранта Сибатовича, Лобян Светланы Геворковны, индивидуального предпринимателя Топчиян Артура Вазриковича, о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Авиор А"

к обществу с ограниченной ответственностью "Топ Проджект"

о признании незаконным прекращение договора субаренда, взыскании задолженности и пени, принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" (далее - общество "Топ Проджект") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиор А" (далее - общество "Авиор А") о взыскании 7 300 731 руб. излишне уплаченного задатка, 1 250 505 руб. уступленного права требования, а также расходов по оплате государственной пошлине.

Определением суда от 24.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Сочи-Наш Дом", Женченко Алла Михайловна, Маркарян Грант Смбатович, Лобян Светлана Геворковна, индивидуальный предприниматель Топчиян Арут Вазрикович.

Определением суда от 12.10.2016 требования ООО "Топ проджект" к ООО "Авиор А" о взыскании 1 250 505 руб. стоимости уступленного права (задолженности по договорам аренды с физическими лицами) выделено в отдельное производство и направлено на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Калужской области.

07.11.2016 ООО "Авиор А" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Топ проджект" о признании незаконным прекращение договора субаренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ, взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки в размере 6 554 152,80 руб. (дело N А32-39311/2016).

Определением суда от 01.12.2016 дела N А32-26671/2016 и N А32-39311/2016 объединены в одно производство.

Определением суда от 24.05.2017 удовлетворено ходатайство ООО "Авиор А" об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречных требований, а именно: о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 б/н; о взыскании с ООО "Топ проджект" задолженности по субарендной плате за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 в размере 12 951 939 руб. и договорной неустойки за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 15 048 302,84 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 в удовлетворении исковых требований ООО "Топ-проджект" отказано. Исковые требования ООО "АВИОР А" удовлетворены в части. Суд признал недействительной (ничтожной) совершенную ООО "ТОП ПРОДЖЕКТ" одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013. С ООО "ТОП ПРОДЖЕКТ" в пользу ООО "АВИОР А" взыскана задолженность в размере 3 369 600 руб., неустойка в размере 4 036 780,80 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО "АВИОР А" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Топ проджект" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- на стороне ООО "Топ проджект" отсутствует злоупотребление правом;

- уведомления о расторжении договора были получены арендатором после наступления очередного срока неисполненного платежа; указанные уведомления соответствуют нормам законодательства и договорным правоотношениям и являются основанием для расторжения договоров аренды;

- требование о признании сделки по прекращению договора субаренды недействительной заявлено за пределами срока исковой давности.

В отзыве на апелляционную жалобу Женченко Алла Михайловна просила апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Общество "Авиор А" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 19.01.2018 представитель общества "Топ проджект" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Представитель общества "Авиор А" в судебном заседании заявил ходатайство об отказе от иска в части признания недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013; прекратить производство по делу в указанной части; в остальной части просил решение суда оставить без изменения, жалобу общества "Топ проджект" без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании 19.01.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 26.01.2018 до 09 час. 30 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В суде апелляционной инстанции ООО "Авиор А" отказалось от иска в части признания недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013.

Отказ от части иска подписан представителем ООО "Авиор А" Кравченко А.А.., полномочия которого подтверждаются доверенностью от 01.02.2017.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе отказаться от иска полностью или частично при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции, ч. 5 ст. 49 АПК РФ устанавливает только два основания для непринятия судом отказа от иска - противоречие закону или нарушение прав других лиц.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае отказ от иска в части признания недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 прав других лиц не нарушает, закону не противоречит.

Основания для непринятия отказа от иска в части признания недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 у суда отсутствуют.

Принятие отказа истца от иска в силу ч. 1 ст. 150 АПК РФ влечёт прекращение производства по делу полностью или в соответствующей части.

В связи с принятием отказа от части иска решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствующей части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Топчиян А.В. (арендодатель) и ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-857.858), согласно условиям которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й и 3-й этажи дома Литер А, общей площадью 474,3 кв. м, этажность 3 этажа, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. N 54, кадастровый N 23:49:0402041:0:109.

Право собственности Топчиян А.В. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2012 N 604326, регистрационная запись N 23-23-22/090/2011-052.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 994 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 498 200 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 по 30.11.2013 - 582 633 руб.

- с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 582 633 руб.

- с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 582 633 руб.

- с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 582 633 руб.

- с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 582 633 руб.

- с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 582 633 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между Лобян С.Г. (арендодатель) и ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) заключен договор аренды здания от 25.03.2013, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-854), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание Литер Ш, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Старошкольная, д. N 2а, с кадастровым N 23-23-22/051/2010-150 общей площадью 483,8 кв. м, этажность 4 этажа мансарда.

Право собственности Лобян С.Г. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2012 серии 23-АКN 670801, регистрационная запись N 23-23-22/051/2010-150.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 994 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 498 200 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 по 30.11.2013 - 582 633 руб.

- с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 582 633 руб.

- с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 582 633 руб.

- с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 582 633 руб.

- с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 582 633 руб.

- с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 582 633 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между Женченко A.M. (арендодатель) и ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-850), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й, 3-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Общинная, д. N 52, с кадастровым N 23-23-22/099/2010-375, общей площадью 472,6 кв. м, этажность 3 этажа.

Право собственности Женченко A.M. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.04.2011 N 647802, регистрационная запись N 23-23-22/201/2010-024.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 г. по 15.04.2014.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (ПриложениеN 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 7 491 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 2 247 300 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 по 30.11.2013 - 873 950 руб.

- с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 873 950 руб.

- с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 873 950 руб.

- с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 873 950 руб.

- с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 873 950 руб.

- с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 873 950 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 60 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между Маркарян Г.С. (арендодатель) и ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-846), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й, 3-й этажи здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. N 12, с кадастровым N 23-49:0402042:1333, общей площадью 637,6 кв. м, этажность 3 этажа.

Право собственности Маркарян Г.С. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 г. серии 23-АК N 259449, регистрационная запись N 23-23-22/061/2012-221.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (ПриложениеN 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 7 831 500 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 2 349 450 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 по 30.11.2013 - 913 675 руб.

- с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 913 675 руб.

- с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 913 675 руб.

- с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 913 675 руб.

- с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 913 675 руб.

- с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 913 675 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 69 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

26.03.2013 между ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) было подписано соглашение о задатке, по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды с арендной платой из расчета за одно койко-место в размере 1 170 руб. в сутки в отношении:

- помещений общей площадью 370,8 кв.м в здании Литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Общинная, д. N 52;

- помещений общей площадью 591,4 кв.м в здании Литера Ш, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Старошкольная, д. N 2 а;

- помещений общей площадью 370,5 кв.м в здании Литера А, этажность - 3 этажа, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. N 54;

- помещений общей площадью 428,2 кв.м в здании Литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Тросниковая, д. N 12.

В соответствии с п. 2.5 соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со ст. 380 и ст. 381 ГК РФ в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 руб.

Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.

Во исполнение условий соглашения о задатке ООО "Топ проджект" перечислило ООО "Сочи - Наш Дом" задаток в размере 27 754 155 руб. по платежному поручению от 03.04.2013 N 258.

25.04.2013 между ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Сочи - Наш Дом" (арендатор) был заключен договор субаренды жилых помещений, согласно п. 1.8 которого (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2013) истец арендовал следующие помещения:

1. Помещения на 60 койко-мест в здании Литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Общинная, д. N 52, с кадастровым N 23-23-22/099/2010-375, общей площадью 555,7 кв. м, этажность - 4 этажа, со следующими техническими характеристиками:

- 2 этаж на 20 койко-мест общей площадью 185,9 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,7 кв. м, комната 20,2 кв. м (4 койко-места), санузел 3,6 кв. м, санузел 3,9 кв. м, комната 14,3 кв. м (3 койко-места), коридор 16,9 кв. м, комната 9,6 кв. м и комната 15,6 кв. м (проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв. м, санузел 4,2 кв. м, комната 15,6 кв. м (3 койко-места), комната 17,1 кв. м (3 койко-места), санузел 3,0 кв. м, санузел 3,3 кв. м, комната 17,5 кв. м (3 койко-места), балкон 9,2 кв. м, балкон 9,2 кв. м, терраса 6,8 кв. м;

- 3 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,9 кв. м, с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв. м, комната 20,1 кв. м (4 койко-места), санузел 3,4 кв. м, санузел 3,8 кв. м, комната 14,2 кв. м (3 койко-места), коридор 16,8 кв. м, комната 9,6 кв. м и комната 15,6 кв. м (проходная 4 койко-места), санузел 4,3 кв. м, санузел 4,1 кв. м, комната 15,7 кв. м (3 койко-места), комната 17,2 кв. м (3 койко-места), санузел 3,0 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 17,5 кв. м (3 койко-места), балкон 9,2 кв. м, балкон 9,2 кв. м, терраса 6,9 кв. м;

- 4 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,9 кв. м, с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв. м, комната 20,1 кв. м (4 койко-места), санузел 3,4 кв. м, санузел 3,8 кв. м, комната 14,2 кв. м (3 койко-места), коридор 16,8 кв. м, комната 9,6 кв. м и комната 15,6 кв. м (проходная 4 койко-места), санузел 4,3 кв. м, санузел 4,1 кв. м, комната 15,7 кв. м (3 койко-места), балкон 9,2 кв. м, балкон 9,2 кв. м, терраса 6,9 кв. м

2. Помещения на 40 койко-мест в здании Литер Ш, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Старошкольная, д. N 2а, с кадастровым N 23-23-22/051/2010-150, общей площадью 591,4 кв. м, этажность - 4 этажа мансарда, со следующими техническими характеристиками:

- 1 этаж общей площадью 95,8 кв. м, с расположенными на нем помещением для стирки одежды;

- 2 этаж на 10 койко-мест общей площадью 122,4 кв. м, с расположенными на нем: комната 16,8 кв. м (3 койко-места), комната 8,7 кв. м (1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв. м, подсобное помещение 3,0 кв. м, комната 14,7 кв. м (3 койко-места), комната 12,9 кв. м, подсобное помещение 2,6 кв. м, подсобное помещение 2,8 кв. м, подсобное помещение 7,3 кв. м, коридор 17,6 кв. м, подсобное помещение 5,7 кв. м, балкон 11,6 кв. м, балкон 4,1 кв. м, балкон 11,2 кв. м;

- 3 этаж на 10 койко-мест общей площадью 122,4 кв. м, с расположенными на нем: коридор 17,6 кв. м, подсобное помещение 5,7 кв. м, комната 16,8 кв. м (3 койко-места), комната 8,7 кв. м (1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв. м, подсобное помещение 3,0 кв. м, комната 14,7 кв. м (3 койко-места), комната 12,9 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,6 кв. м, подсобное помещение 2,8 кв. м, подсобное помещение 7,3 кв. м, балкон 11,2 кв. м, балкон 4,1 кв. м, балкон 11,6 кв. м;

- 4 этаж на 10 койко-мест общей площадью 124,9 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 6,0 кв. м, балкон 11,6 кв. м, комната17,8 кв. м (3 койко-места), коридор 18,0 кв. м, комната 9,0 кв. м (1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв. м, подсобное помещение 3,1 кв. м, комната 14,9 кв. м (3 койко-места), балкон 11,2 кв. м, комната12,9 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,6 кв. м, подсобное помещение 2,7 кв. м, подсобное помещение 7,6 кв. м, балкон 4,1 кв. м;

- мансарда на 10 койко-мест общей площадью 125,9 кв. м, с расположенными на ней: балкон 11,6 кв. м, комната 17,8 кв. м (3 койко-места), комната 9,4 кв. м (1 койко-места), подсобное помещение 3,6 кв. м, подсобное помещение 3,1 кв. м, комната 14,9 кв. м (3 койко-места), балкон 11,2 кв. м, комната 12,8 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,6 кв. м, подсобноепомещение2,7 кв. м, подсобноепомещение7,9 кв. м, коридор 18,1 кв. м, балкон 4,1 кв. м, подсобное помещение 6,1 кв. м

3. Помещения на 40 койко-мест в здании Литер А, общей площадью 370,5 кв. м, этажность - 3 этажа, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Общинная, д. N 54, кадастровый N 23:49:0402041:0:109, со следующими техническими характеристиками:

- 2 этаж на 20 койко-мест общей площадью 185,8 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв. м, комната 20,3 кв. м (4 койко-места), санузел 3,6 кв. м, санузел 3,9 кв. м, комната 14,2 кв. м (3 койко-места), коридор 16,7 кв. м, комната 9,6 кв. м и комната 15,6 кв. м (проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв. м, санузел4,2 кв. м, комната 15,4 кв. м (3 койко-места), комната 17,2 кв. м (3 койко-места), санузел 3,1 кв. м, санузел 3,2 кв. м, комната 17,6 кв. м (3 койко-места), балкон 9,2 кв. м, балкон 9,2 кв. м, терраса 6,8 кв. м;

- 3 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,7 кв. м, с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв. м, комната 20,3 кв. м (4 койко-места), санузел 3,5 кв. м, санузел 3,8 кв. м, комната 14,2 кв. м (3 койко-места), коридор 16,9 кв. м, комната 9,6 кв. м и комната 15,5 кв. м (проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв. м, санузел 4,0 кв. м, комната 15,5 кв. м (3 койко-места), комната 17,0 кв. м (3 койко-места), санузел 3,0 кв. м, санузел 3,1 кв. м, комната 17,5 кв. м (3 койко-места), балкон 9,2 кв. м, балкон 9,2 кв. м, терраса 6,9 кв. м

4. Помещения на 69 койко-мест в здании, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. N 12, с кадастровым N 23-49:0402042:1333, общей площадью 549,0 кв. м, этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:

- 2 этаж на 36 койко-мест общей площадью 273,9 кв. м, с расположенными на нем: детская 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, кабинет 15,2 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,5 кв. м, библиотека 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, зал 15,1 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, гостиная 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, спальня 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, комната 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,7 кв. м, детская 15,1 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,5 кв. м, кабинет 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,9 кв. м, библиотека 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, зал 15,1 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, гостиная 15,0 кв. м (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв. м, балкон 60,4 кв. м;

- 3 этаж на 33 койко-места общей площадью 275,1 кв. м, с расположенными на нем: кабинет 15,0 кв. м (3 койко-места), спальня 15,0 кв. м (3 койко-места), столовая 15,0 кв. м (3 койко-места), гостиная 15,0 кв. м (3 койко-места), кабинет 15,0 кв. м (3 койко-места), комната 15,1 кв. м (3 койко-места), детская 15,1 кв. м (3 койко-места), зал 15,1 кв. м (3 койко-места), столовая 15,0 кв. м (3 койко-места), библиотека 15,0 кв. м (3 койко-места), спальня 15,3 кв. м (3 койко-места), балкон 60,6 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м, подсобное 2,8 кв. м.

В договоре субаренды отражено, что право собственности на здания, в которых расположены указанные в пунктах 1.8.1 - 1.8.4 Помещения, передаваемые по настоящему договору в субаренду, принадлежат на праве собственности Женченко A.M., Лобян С.Г., Топчиян А.В., Маркарян Г.С.

В пункте 1.3 договора субаренды стороны указали, что сумма в размере 27 754 155 руб., уплаченная по платежному поручению от 03.04.2013 N 258 (задаток по соглашению от 26.03.2013), является задатком по договору субаренды в счет причитающихся с субарендатора платежей.

В соответствии с п. 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 руб. в сутки.

Согласно п. 6.1 договора субаренды стороны пришли к соглашению, что цена договора - является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается, исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 55 508 310 руб.

Передача помещений субарендатору подтверждается Актом приема-передачи помещений от 01.09.2013.

Как видно из материалов дела, помимо задатка в размере 27 754 155 руб., ООО "Топ проджект" по договору субаренды от 25.04.2013 перечислило арендную плату в соответствии с графиком платежей платежными поручениями:

- N 1006 от 25.10.2013 на сумму 3 700 544 руб.

- N 1141 от 11.11.2013 на сумму 3 700 544 руб.

- N 1326 от 11.12.2013 на сумму 3 700 554 руб.

- N 1387 от 18.12.2013 на сумму 3 700 554 руб.

Всего перечислено денежных средств на сумму 42 556 371 руб.

В период действия договора субаренды произошла смена арендатора.

02.12.2013 ООО "Сочи - Наш Дом" заключило с ООО "Авиор А" договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 25.03.2013, заключенных с собственниками помещений - Женченко A.M., Лобян С.Г., Топчиян А.В., Маркарян Г.С.

Согласно пункту 3 договора уступки к ООО "Авиор А" в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ переходят права и обязанности ООО "Сочи - Наш Дом" в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО "Авиор А" принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.

Пунктом 7 договора уступки ООО "Авиор А" было поставлено в известность, что помещения обременены правом субаренды со стороны субарендатора ООО "Топ проджект".

Из материалов дела видно, что 12.01.2014 (согласно почтовым штампам на конвертах) собственниками помещений в адрес арендатора - ООО "Авиор А", были направлены уведомления от 31.12.2013 о расторжении договоров аренды помещений от 25.03.2013 в связи с регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Арендодатели уведомили о том, что договоры аренды от 25.03.2013 считаются расторгнутыми с 30 декабря 2013 года.

Общество "Авиор А" письмами N N 1, 2, 3, 4, направленными в адрес арендодателей 24.02.2014, сообщило о несогласии с односторонним расторжением договоров аренды, поскольку на дату подписания и направления в адрес арендатора уведомлений об одностороннем расторжении у общества "Авиор А" отсутствовала задолженность по арендной плате перед собственниками жилых помещений.

В связи с направлением арендодателями уведомлений об одностороннем расторжении договоров аренды от 25.03.2013, субарендатор - ООО "Топ Проджект" также направило в адрес ООО "Авиор А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/4 о расторжении договора субаренды со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ и просило возвратить часть задатка в сумме 12 723 711 руб., уплаченного за период, в котором временное пользование помещениями не предоставлялось.

Данное уведомление получено ООО "Авиор А" 20.01.2014, что подтверждается штампом Обнинского отделения N 219032 Калужской области ФГУП "Почта России" и не оспаривается сторонами.

ООО "Авиор А" в письме N 5 сообщило ООО "Топ Проджект" о несогласии с односторонним расторжением договора субаренды от 25.04.2013, поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжают действие. ООО "Авиор А" также сообщило о необходимости оплаты арендных платежей за январь и февраль 2014 года.

Как указывает ООО "Топ Проджект" в исковом заявлении, действие заключенного между сторонами договора субаренды от 25.04.2013 было прекращено на основании ст. 618 Гражданского кодекса РФ с 16.01.2014 в связи прекращением основных договоров аренды.

Как было указано, ООО "Топ проджект" внесло задаток в сумме 27 754 155 руб. и арендную плату в сумме 14 802 216 руб., то есть всего оплатило 42 556 371 руб.

Вместе с тем, согласно приведенному ООО "Топ проджект" в иске расчету за период с 01.09.2013 по 07.01.2014 субарендатор должен был уплатить 31 555 056 руб. из расчета по 1170 руб. за каждые сутки каждого из 29 койко-мест (209x1170x129).

В исковом заявлении ООО "Топ проджект" указывает, что ООО "Авиор А" безосновательно удерживает 7 300 731 руб. (38 855 787 руб. - 31 555 056 руб.), поскольку пользование помещениями после прекращения договора субаренды не осуществлялось, и ООО "Топ проджект" заключило договоры аренды тех же помещений уже напрямую с собственниками помещений:

- с индивидуальным предпринимателем Лобян С.Г. от 16.01.2014, на срок аренды с 16.01.2014 по 15.04.2014, с оплатой арендных платежей в размере 1 980 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 550 руб. в сутки;

- с индивидуальным предпринимателем Маркарян Г.С. от 16.01.2014 г., на срок аренды с 16.01.2014 по 15.04.2014, с оплатой арендных платежей в размере 3 726 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 600 руб. в сутки;

- с индивидуальным предпринимателем Топчиян А.В. от 16.01.2014 г., на срок аренды с 16.01.2014 по 15.04.2014, с оплатой арендных платежей в размере 2 160 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 600 руб. в сутки;

- с индивидуальным предпринимателем Женченко В.В. от 10.02.2014 г., на срок аренды с 10.02.2014 по 15.04.2014, с оплатой арендных платежей в размере 2 640 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 676 руб. 92 коп. в сутки.

Оплата по прямым договорам аренды ООО "Топ проджект" произведена полностью, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, претензий со стороны арендодателей не имеется.

Помимо этого, 16.01.2014 между ООО "Топ проджект" и собственниками помещений были заключены договоры уступки права требования (цессии) по спорным договорам аренды помещений от 25.03.2013, в соответствии с которыми к ООО "Топ проджект" были переданы права требования к ООО "Сочи - Наш Дом", задолженности, образовавшиеся в результате неуплаты должником (арендатором) арендной платы за период с 01.01.2014 по 15.01.2014 включительно, в частности по договору с Лобян С.Г. - 350 460 руб., по договору с Маркарян Г.С. - 549 585 руб., по договору с ИП Топчиян А.В. - 350 460 руб.

Как было указано, ООО "Топ проджект", полагая прекращенным договор субаренды в связи с прекращением договоров аренды, произвел расчет субарендной платы до 16.01.2017 включительно, установил, что фактически произведенная оплата превышает должную (причитающуюся по условиям договора за соответствующее количество суток) и требует вернуть безосновательно удерживаемую сумму в размере 7 300 731 руб.

05.09.2014 ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Авиор А" претензию исх. N 526 с требованием о возврате части оплаченного задатка по аренде жилых помещений в общей сумме 7 300 761 руб., а также 1 250 505 руб. уступленного права требования, которая оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО "Топ Проджект" в суд с первоначальным иском.

ООО "Авиор А" не согласилось с исковыми требованиями ООО "Топ Проджект", считая, что договоры аренды от 25.03.2013, заключенные между ним и собственниками спорных помещений, не прекратили своего действия, поскольку у арендодателей отсутствовали правовые основания для расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, ввиду чего субарендатор также не имел оснований считать договор субаренды от 25.04.2013 прекращенным, в связи с чем полагает недействительной (ничтожной), совершенную ООО "Топ проджект" одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013.

Как указывает ООО "Авиор А", субарендатором не выполнена обязанность по внесению в полном объеме арендной платы по договору субаренды от 25.04.2013, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2014 по 15.04.2014, неустойка за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 12 951 939 руб. и 15 048 302,84 руб. (требования, уточненные в ходе рассмотрения спора).

Претензией исх. N 1 от 23.09.2016 направленной в адрес ООО "Топ Проджект", ООО "Авиор А" просило оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.12.2013 по 09.02.2014 в сумме 10 897 380 руб., а также уплатить договорную неустойку в размере 10 559 014 руб. 83 коп., которая оставлена субарендатором без ответа и удовлетворения.

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения и прекращения договоров аренды) устанавливала общие основания расторжения договора:

- по соглашению сторон,

- по требованию одной из сторон в судебном порядке;

- путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Согласно специальным правилам статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно приведенной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доводы первоначального иска основаны на том, что договоры аренды с собственниками помещений прекращены по пункту 6.2 договоров ввиду неуплаты арендатором арендной платы, что повлекло соответственно прекращение договора субаренды.

Исходя из содержания датированных 31.12.2013 уведомлений арендодателей, досрочное расторжение договоров аренды от 25.03.2013 мотивировано регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора (ООО "Авиор А") по договорам аренды от 25.03.2013.

Согласно аналогичным пунктам 6.1 договоров аренды от 25.03.2013, договор может быть расторгнут досрочно:

- по письменному соглашению сторон;

- в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором;

- по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с законом и настоящим договором.

В соответствии с пунктами 6.2 договоров аренды от 25.03.2013 договор аренды также прекращает свое действие в следующих случаях:

- ликвидация организации - стороны по договору в установленном порядке;

- признание организации - стороны по договору несостоятельной (банкротом);

- по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок;

- неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору).

Таким образом, для законности отказа от исполнения договоров аренды подлежит установлению факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, установленной в пункте 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору аренды), то есть, то обстоятельство, что на дату направления уведомления от арендодателя арендатор являлся неисправным, то есть наступило предусмотренное пунктом 6.2 договора основание прекращения договора аренды - неуплата денежных средств", предусмотренных соглашением сторон.

Как видно из материалов дела, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления почтовой связью уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) ООО "Сочи - Наш Дом" (первоначальный арендатор) и ООО "Авиор А" перечислили Женченко A.M. (арендодателю) денежные средства в общем размере 5 577 000 рублей (платежные поручения N 14 от 24.04.2013 на сумму 2 000 000 руб., N 22 от 17.05.2013 на сумму 50 000 руб., N 50 от 15.10.2013 на сумму 750 000 руб., N 52 от 23.07.2013 на сумму 100 000 руб., N 69 от 01.11.2013 на сумму 700 000 руб., N 6 от 17.12.2013 на сумму 609 000 руб., N 7 от 17.12.2013 на сумму 91 000 руб., N 14 от 21.12.2013 на сумму 501 990 руб., N 15 от 21.12.2013 на сумму 75 010 руб., N 10 от 19.12.2013 на сумму 609 000 руб., N 11 от 19.12.2013 на сумму 91 000 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 05.02.2014 должно было быть оплачено 4 869 150 рублей (2 247 300 + 873 950 + 873 950 + 873 950). Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Авиор А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05.02.2014.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2014 об отказе от договоров аренды) со стороны арендатора - ООО "Авиор А" имела место переплата арендной платы в размере 707 850 руб.

По состоянию на 12.01.2014 (дата направления почтой уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) ООО "Сочи - Наш Дом" (первоначальный арендатор) и ООО "Авиор А" перечислили Лобян С.Г. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 663 466 рублей (платежные поручения N 61 от 05.08.2013 на сумму 1 498 200 руб., N 67 от 30.10.2013 на сумму 500 000 руб., N 68 от 01.11.2013 на сумму 82 633 руб., N 3 от 15.12.2013 на сумму 582 633 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 2 663 466 (1 498 200 + 582 633 + 582 633). Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 01 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

По состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) ООО "Сочи - Наш Дом" (первоначальный арендатор) и ООО "Авиор А" перечислили Макраряну Г.С. (арендодателю) денежные средства в общем размере 4 176 800 рублей (платежные поручения N 70 от 01.11.2013 на сумму 913 675 руб., N 11 от 17.04.2013 на сумму 2 349 450 руб., N 1 от 15.12.2013 на сумму 913 675 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 4 176 800 (2 349 450 + 913 675 + 913 675). Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 01 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

По состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) ООО "Сочи - Наш Дом" (первоначальный арендатор) и ООО "Авиор А" перечислили Топчияну А.В. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 663 466 рублей (N 1 от 27.03.2013 на сумму 1 498 200 руб., N 60 от 05.08.2013 на сумму 200 000 руб., N 71 от 01.11.2013 на сумму 382 633 руб., N 2 от 15.12.2013 на сумму 582 633 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 2 663 466 рублей (1 498 200 + 582 633 + 582 633). Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 01 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод общества "Топ Проджект" о том, что договоры аренды от 25.03.2013 ранее прекратили свое действие, поскольку со стороны арендатора (ООО "Авиор А") имели место просрочки промежуточных платежей.

Согласно пункту 6.2 договора аренды он прекращает свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору). Исходя из указанного пункта, условия договора связывают факт возможности досрочного прекращения договора аренды с обстоятельством неуплаты арендной платы, а не с наличием просрочки в оплате промежуточных платежей, которые хотя и с просрочкой, но на дату направления уведомлений о расторжении договоров аренды были оплачены арендатором (ООО "Авиор А") в полном объеме.

Кроме того, арендодатели (собственники жилых помещений) не заявили о расторжении договоров аренды в связи с наличием просрочки промежуточных платежей в период с октября по ноябрь 2013 года. Основан на ошибочном понимании норм материального права довод ООО "Топ Проджект" о том, что для прекращения договорных правоотношений не требуется совершение каких-либо действий со стороны арендодателя. По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ООО "Топ Проджект" о том, что договоры аренды от 25.03.2013 прекратили свое действие в момент получения от арендодателей уведомлений от 31.12.2013. Как было указано, исходя из пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Правомочие на одностороннюю сделку об отказе от договора подлежит определению на момент совершения такой сделки. Как было указано, сделки совершены в момент направления уведомлений (12.01.2014), которые датированы 31.12.2013, в то время как на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей. В связи с чем, у арендаторов отсутствовали соответствующие правомочия на досрочное расторжение договорных правоотношений.

Кроме этого, суд первой инстанции верно указал на содержание спорных уведомлений, согласно которым арендаторы заявили (волеизъявление) о расторжении договоров аренды с 30.12.2013, то есть волеизъявление арендаторов не было направлено на расторжение договоров аренды с момента истечения срока оплаты очередного арендного платежа (15.01.2014), так того требует ООО "Топ проджект", которое фактически не является участником спорных правоотношений в рамках договоров аренды и не может устанавливать (определять) волеизъявление собственников жилых помещений.

При исследовании надлежащей воли арендаторов относительно оснований, по которым они заявили о досрочном расторжении договорных правоотношений, суд первой инстанции отметил, что из отзывов собственников жилых помещений Лобян С.Г. и Маркарян Г.С., представленных в материалы дела, ООО "Сочи - Наш Дом" и впоследствии ООО "Авиор А" исправно исполняли свои обязанности по перечислению арендных платежей, уведомление о расторжении договора было подписано под влиянием ООО "Топ проджект", фактически уведомления в адрес арендатора собственники не направляли.

Таким образом, на дату направления обществом "Топ проджект" уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) общество "Авиор А" являлось исправным арендатором, то есть на его стороне отсутствовала задолженность по внесению арендных платежей, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору), в связи с чем договоры аренды от 25.03.2013 не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о пропуске обществом срока исковой давности в отношении требования о признании недействительным одностороннего отказа от договора субаренды, как не влияющий на результат рассмотрения иска о взыскании задолженности по договору субаренды.

Поскольку односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, ООО "Авиор А" вправе получить от субарендатора (ООО "Топ проджект") все причитающиеся ему арендные платежи по договору субаренды от 25.04.2013, вне зависимости от того, заявлены ли требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО "Топ проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013.

Кроме этого, согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение 16.01.2014 и 10.02.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором в данном случае на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился, истец продолжал осуществлять владение помещениями, а основания такого владения надлежит определять исходя из правильного применения норм материального права. То есть оценка ООО "Топ Проджект" своего владения спорными помещениями как основанного на новых договорах аренды с третьими лицами является ошибочной. По условиям договора субаренды право ООО "Топ Проджект" на односторонний отказ от исполнения договора было ограничено перечисленными в пункте 10.3 договора основаниями. ООО "Топ Проджект" не вправе отказываться от исполнения договора субаренды безусловно и немотивированно.

Поскольку не соблюдены требования к совершению односторонних сделок по досрочному расторжению договоров аренды от 25.03.2013, то они не повлекли юридических последствий, на которые были направлены и договоры аренды от 25.03.2013 являлись действующими сделками до момента истечения своего срока (15.04.2014).

Фактически между ООО "Авиор А" и собственниками помещений (первоначальные арендаторы) сохранились договорные правоотношения, а, соответственно, и между ООО "Топ проджект" и ООО "Авиор А".

Поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжали свое действие до 15.04.2014 и односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, ООО "Авиор А" вправе получить от субарендатора (ООО "Топ проджект") все причитающиеся ему арендные платежи по договору субаренды от 25.04.2013.

В данном случае право на получение платежей по договору субаренды является законным интересом ООО "Авиор А", подлежащим судебной защите.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод жалобы о неверном распределении судом первой инстанции суммы задатка и пропуске срока исковой давности по взысканию субарендных платежей за январь и февраль 2014 года.

Заявитель жалобы полагает, что задолженность за январь 2014 года была погашена посредством зачета из суммы задатка согласно прямому указанию пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Таким образом, вопреки доводам заявителя, по правилам пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж (задаток) в полном объеме (27 754 155 рублей) должен остаться у общества, поскольку компания не исполнила свою обязанность по оплате субарендных платежей за период с января по апрель 2014 года.

Указанное обществом "Топ проджект" назначение обеспечительного платежа не соответствует условиям соглашения о задатке от 26.03.2013.

В соответствии с пунктом 2.5 соглашения о задатке 26.03.2013 для обеспечения исполнения намерения арендатора и субарендатора, последний перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 рублей.

В приложении N 1 к соглашению о задатке 26.03.2013 ("График платежей по Соглашению и Основному договору") стороны согласовали, что из общей суммы ежемесячного арендного платежа (7 401 108 рублей) ежемесячно удерживается аванс в размере 3 700 554 рублей, что составляет 50% от суммы платежа; остальная часть ежемесячной субарендной платы подлежит оплате согласно Графику платежей по договору субаренды (приложение N 2 к договору субаренды).

В пункте 6.3.2 договора субаренды от 26.03.2013 стороны также согласовали, что из ежемесячного платежа будет удерживаться задаток пропорционально периоду размещения персонала.

Из изложенного следует, что обеспечительный платеж (задаток), оплаченный обществом "Топ проджект" платежным поручением от 03.04.2013 N 258, не мог в полном объеме покрывать весь ежемесячный платеж в январе и феврале 2014 года. То есть, из условий договора субаренды от 26.03.2013 б/н и соглашения о задатке от 26.03.2013 следует, что обеспечительный платеж удерживался в январе и феврале 2014 года только в размере 50% от суммы ежемесячного платежа; оставшаяся часть в размере 3 647 436 рублей за каждый месяц подлежала оплате согласно утвержденному сторону Графику платежей (приложение N 2 к договору субаренды). Таким образом, ни из условий договора субаренды от 26.03.2013 и соглашения о задатке от 26.03.2013 б/н, ни из положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что задолженность за январь 2014 года была погашена посредством зачета из суммы задатка, который по соглашению сторон удерживался в счет оплаты 50% от суммы ежемесячного плате за период с января по апрель 2014 года.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО "Авиор А" с требованием о взыскании задолженности по субарендной плате за январь и февраль 2014 года в сумме 3 369 600 рублей обратилось в арбитражный суд 07.11.2016, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

24 мая 2016 года судом принято уточнение исковых требований ООО "Авиор А", в котором увеличен размер субарендной платы за январь и февраль 2014 года, а также добавлена ко взысканию задолженность по субарендной плате за март и апрель 2014 года. Ходатайство об уточнении требований удовлетворено судом.

С учетом даты заявления ходатайства об уточнении встречных исковых требований (24.05.2016) трехлетний срок исковой давности в отношении платежей за март и апрель 2014 года, а также в части суммы, превышающей изначально заявленную сумму (3 369 600 руб.) за январь и февраль 2014 года, обществом ООО "Авиор А" пропущен.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции применил срок исковой давности к тем исковым требованиям, которые были заявлены 24 мая 2017 года.

Довод апелляционной жалобы о недобросовестном осуществлении ООО "Авиор А" гражданских прав признается апелляционным судом необоснованным.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приведенные в жалобе аргументы о неприменении судом статьи 10 Гражданского кодекса, защите при удовлетворении иска недобросовестной стороны и создании предпосылки для получения (ООО "Авиор А") неосновательного обогащения, подлежат отклонению, как заявленные вопреки фактическим обстоятельствам взыскания с ООО "Топ Проджект" долга за период пользования чужим имуществом на условиях заключенного ООО "Топ проджект" с ООО "Авиор А" (его правопредшественником) и не оспоренного, не признанного недействительным в судебном порядке, договора субаренды от 25.04.2013".

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает правомерным отказ в удовлетворении первоначального иска о взыскании излишне уплаченного задатка и одновременного удовлетворения встречного иска о взыскании задолженности по субарендной плате в размере 3 369 600 рублей.

ООО "Авиор А" заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 15 048 302,84 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 7.2 договора субаренды установлено, что при несвоевременном перечислении ежемесячных платежей по настоящему договору, субарендатор выплачивает арендатору пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом пропуска ООО "Авиор А" срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно самостоятельно произвел расчет неустойки, согласно которому сумма неустойки составила 4 036 780 руб. 80 коп.: 3 369 600 руб. (платеж за январь 2014 года в пределах срока исковой давности) *1098 дней (с 10.02.2014 по 24.05.2017)* 0,1%.

В апелляционной жалобе контррасчет произведенного судом расчета не представлен, правовые основания для освобождения общества "Топ проджект" от договорной ответственности по пункту 7.2 договора субаренды не приведены.

Таким образом, с ООО "Топ Проджект" в пользу ООО "Авиор А" подлежит взысканию договорная неустойка в размере 4 036 780 руб. руб. 80 коп.

При указанных обстоятельствах, суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки.

С учетом вышеизложенного, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, как неподтвержденные материалами дела и основанные на неправильном толковании норм материального права, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Авиор А" от иска в части признания недействительной (ничтожной) совершенной обществом с ограниченной ответственностью "Топ-проджект" односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 по делу N А32-26671/2016 отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Топ-проджект" отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Авиор А" удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" (ИНН 7709758887) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиор А" (ИНН 4025437880) задолженность в размере 3 369 600 руб., неустойку в размере 4 036 780,80 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Авиор А" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" (ИНН 7709758887) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 408,76 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авиор А" (ИНН 4025437880) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 119 887,24 руб.".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева