Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2018 г. N 05АП-9090/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 мая 2018 г. N Ф03-785/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

30 января 2018 г.

Дело N А51-10310/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 23 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Волобуева Дмитрия Владимировича, общества с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим"

апелляционные производства N 05АП-9090/2017, 05АП-9251/2017

на решение от 14.11.2017 судьи О.А. Жестилевской,

по делу N А51-10310/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим" (ИНН 2536125020, ОГРН 1022501304990)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

(ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724),

обществу с ограниченной ответственностью "Гунчан" (ИНН 2536122290, ОГРН 1022501297873),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Волобуев Дмитрий Владимирович,

о признании недействительным договора аренды, признании права отсутствующим,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Гунчан"

к обществу с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим"

о признании зарегистрированного права отсутствующим,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим": Тихомирова Е.А., по доверенности от 26.06.2017 сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Присяжнюк С.В., по доверенности N 20/46594 от 13.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью "Гунчан": не явились;

от Волобуева Д.В.: Лысенко Ю.В., по доверенности 25АА 2374828 от 27.10.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим" (далее по тексту - ООО "Матрикс - Прим") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Гунчан" (далее по тексту - ООО "Гунчан") о признании недействительным договора аренды N 28-Ю-21794 от 16.06.2016 земельного участка с кадастровым N 25:28:030004:5116 площадью 36564 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Босфора, 3, заключенного между Департаментом и ООО "Гунчан", а также о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде права аренды ООО "Гунчан" на земельный участок с кадастровым N 25:28:030004:5116.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2017 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Гунчан" к ООО "Матрикс-Прим" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Матрикс-Прим" на следующие объекты, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Босфора, 3: объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 92), сохранностью 3%, условный номер 25- 25-01/190/2005-144, кадастровый номер 25:28:030004:4493; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 93), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-207, кадастровый номер 25:28:030004:4506; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 94), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-288, кадастровый номер 25:28:030004:4486; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 95), сохранностью 2%, условный номер 25-25-01/190/2005-289, кадастровый номер 25:28:030004:4510.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2017 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Волобуев Дмитрий Владимирович (далее по тексту - Волобуев Д.В.).

Решением от 14.11.2017 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований, удовлетворил встречный иск, признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "Матрикс-Прим" на следующие объекты, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, 3: объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 92), сохранностью 3%, условный номер 25- 25-01/190/2005-144, кадастровый номер 25:28:030004:4493; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 93), сохранностью 3%, условный номер 25- 25-01/190/2005-207, кадастровый номер 25:28:030004:4506; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 94), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-288, кадастровый номер 25:28:030004:4486; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 95), сохранностью 2%, условный номер 25-25-01/190/2005-289, кадастровый номер 25:28:030004:4510.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Матрикс-Прим" обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что доказательством существования спорных объектов недвижимости в натуре подтверждается отчетом по проведению технического обследовании конструкций одноэтажных металлических произведенных складов лит. 92, 93, 94, 95, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Босфора, 3, выполненный филиалом ФГУП "Ростехивентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю, который не принят судом первой инстанции как доказательство по делу. Отмечает, что суд первой инстанции неправомерно сослался на снимки Google Earth от октября 2015 года, поскольку данный отчет формировался в ноябре 2015 года, когда на спорном участке производилась замена временных контейнеров на капитальные и участок был освобожден от контейнеров. Также указывает, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы носил формальный характер. Полагает, что суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу, что независимо от факта наличия или отсутствия объектов недвижимости истец не имеет право на приобретение права аренды на землю под этими объектами в порядке, установленном статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ). Отмечает, что судом первой инстанции не дана оценка оспариваемому договору аренды на соответствие его требованиям нормам ЗК РФ. Считает, что Департамент при предоставлении земельного участка ООО "Гунчан" не произвел надлежащей проверке документов, представленных обществом вместе с заявлением и заключил договор аренды, противоречащий требованиям закона. Указывает, что встречный иск заявлен ненадлежащим лицом.

Не согласившись с вынесенным решением, Волобуев Д.В. также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что единственным доказательством наличия либо отсутствия объектов на спорном участке может быть заключение специалистов - экспертов. Отмечает, что объект недвижимости - сооружение дороги м. Абросимова (лит.101), расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Босфора, 3 является объектом, который располагается на одном земельном участке 25:28:030004:34, но под него уже дважды ООО "Гунчан" получало право аренды двух разных участков 25:28:030004:253 и 25:28:030004:5116 без проведения торгов, пользуясь исключительным правом, предусмотренным статьей 39.6 ЗК РФ. Полагает, что суд первой инстанции при разрешении настоящего спора применил нормы ЗК РФ, которые на момент рассмотрения спора утратили силу, а именно статьи 36 и 39 ЗК РФ.

В канцелярию суда от ООО "Гунчан", Департамента поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. В своих отзывах ООО "Гунчан" и Департамент считают, что апелляционные жалобы ООО "Матрикс-Прим" и Волобуева Д.В. удовлетворению не подлежат.

В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Гунчан", Управление Росреестра по Приморскому краю явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Представители ООО "Матрикс-Прим", Волобуева Д.В. поддержали доводы своих апелляционных жалоб, представитель Департамента на доводы апелляционных жалоб возражал.

Представителем Департамента заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии запроса от 26.06.2017.

Представители апеллянтов оставили разрешение заявленного ходатайства на усмотрение суда.

Судебная коллегия в порядке статьи 268 АПК РФ приобщила к материалам дела указанный документ, поскольку он представлен в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 23.10.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю зарегистрировано право собственности ООО "Гунчан" на сооружение - дороги м. Абросимова, назначение: сооружение, протяженность 4 948 м, инв.N 05:401:001:015318640:0101, лит.101, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, 3.

В ГКН 09.10.2015 внесена запись о земельном участке с кадастровым N 25:28:030004:5116 общей площадью 36 564 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами участка. Ориентир-здание. Участок находится примерно в 472 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3.

ООО "Гунчан" 17.12.2015 направило в адрес Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края письмо, в котором просило в соответствии с пунктом 9 частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым N 25:28:030004:5116 площадью 36 564 кв.м, цель использования - объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО "Матрикс-Прим" 18.04.2016 выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит.93), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д.3; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 92), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 94), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 95), сохранностью 2 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3 (далее спорные объекты недвижимости).

В качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности истца на указанные объекты был представлен договор продажи недвижимости от 05.04.2016, заключенный между обществом и Волобуевым Д.В.

Департамент (арендодатель) и ООО "Гунчан" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 28-Ю-21794, согласно которому арендодатель на основании обращения, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, ГК РФ предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым N 25:28:030004:5116 площадью 36 564 кв.м, из земель населенных пунктов. местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 472 м от ориентира по направлении на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, 3, вид разрешенного использования: объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, в целях дальнейшей эксплуатации объекта.

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка устанавливается на 49 лет с момента подписания настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

17.04.2017 по заданию ООО "Матрикс-Прим" ООО "Землемеръ" было изготовлено заключение кадастрового инженера, согласно которому спорные объекты недвижимости (склады) находятся в границах земельного участка с кадастровым N 25:28:030004:5116.

ООО "Матрикс-Прим" 28.03.2017 направило в адрес ООО "Гунчан" заявление о досудебном урегулировании спора, в котором сообщало о том, что договор аренды земельного участка N 28-Ю-21794 от 16.06.2016 является недействительным (ничтожным) и нарушает его права и законные интересы в силу статьи 552 ГК РФ, 608, статей 35, 39.20 ЗК РФ и в целях досудебного урегулирования данного спора, просило принять решение о признании настоящей сделки недействительной и направить в регистрирующий орган заявление о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым N 25:28:030004:5116 площадью 36 564 кв.м.

В свою очередь, ООО "Гунчан" направило в адрес ООО "Матрикс- Прим" претензию о досудебном урегулировании спора, в которой предлагало ООО "Матрикс-Прим" в целях досудебного урегулирования спора направить в регистрирующий орган заявление о прекращении права собственности на спорные объекты.

ООО "Матрикс-Прим", полагая, что договор аренды земельного участка N 28-Ю-21794 от 16.06.2016 является недействительной сделкой, обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Считая, что в ЕГРН внесены записи и праве собственности ООО "Матрикс-Прим" на несуществующие объекты, которые утратили свойства недвижимой вещи в результате разрушения, а также ссылаясь на нарушение его права как землепользователя (арендатора) земельного участка наличием в ЕГРН таких записей, ООО "Гунчан" обратилось в Арбитражный суд Приморского края со встречным иском к ООО "Матрикс-Прим".

Удовлетворяя встречный иск ООО "Гунчан" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Матрикс-Прим" на спорные склады (кадастровые номера 25:28:030004:4493, 25:28:030004:4506, 25:28:030004:4486, 25:28:030004:4510), суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), части 1 статьи 4 АПК РФ защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является задачей судопроизводства в арбитражном суде.

В силу статьи 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Способы защиты нарушенных прав предусмотрены статьи 12 ГК РФ.

Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право. В том случае, если приведение сторон в первоначальное положение невозможно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - постановление N10/22), в соответствии с которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ, является гибель или уничтожение этого имущества. Судом установлено, что объекты ООО "Матрикс-Прим" в границах спорного земельного участка, на дату заключения договора аренды с ООО "Гунчан" отсутствовали.

Таким образом, ввиду того, что спорные объекты недвижимости, зарегистрированное право на которые нарушает права ООО "Гунчан" как арендатора земельного участка, разрушены и не подлежат восстановлению, суд первой инстанции, руководствуясь правилами ст.2, 35 ГК РФ, разъяснениями п.52 Постановления N 10/22 и правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, считает встречные исковые требования ООО "Гунчан" обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ООО "Матрикс-Прим" об отсутствии у ООО "Гунчан", как арендатора земельного участка, права на обращение в суд с иском о признании права собственности ООО "Матрикс-Прим" отсутствующим и о наличии такого права только у собственника земельного участка, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен как основанный на неверном толковании норм материального права. Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", иск о признании права отсутствующим относится к негаторным искам. При этом, в силу статей 304, 305 ГК РФ, пункта 3 Информационного письма N 153 в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендодатель, так и арендатор имущества. Следовательно, арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск, который подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему третьим лицом в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно учел выраженную в рамках настоящего дела позицию Департамента по рассматриваемому спору, согласующуюся с позицией ООО "Гунчан" относительно наличия в ЕГРП недостоверных записей о правах на объекты недвижимости, которые не существуют в натуре.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Матрикс-Прим", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из искового заявления, ООО "Матрикс-Прим" ссылается на наличие государственной? регистрации его права собственности на объекты недвижимости, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030004:5116, предоставленном по договору аренды земельного участка N 28-Ю-21794 от 16.06.2016 ООО "Гунчан", что влечет ничтожность такого договора.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ (введена в ЗК РФ с 01.03.2015) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Ранее, на момент государственной регистрации права собственности предыдущего собственника Волобуева Д.В. на сооружения ст.36 ЗК РФ было установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане или юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Вместе с тем, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что объекты, разрушенные в результате физического износа сохранностью 3% и 2%, принадлежащие ООО "Матрикс-Прим", полностью разрушены (погибли как объект недвижимого имущества) и в границах спорного земельного участка, предоставленного ООО "Гунчан", отсутствуют.

В материалах дела имеются копии дел правоустанавливающих документов относительно вышеуказанных объектов, из которых следует, что первоначально Постановлением администрации Первомайского района г.Владивостока N 32 от 10.01.1997 ТОО "Сибфармсервис" был предоставлен земельный участок сроком на 5 лет площадью 4 994 кв.м, расположенный по адресу ул. Босфора, д. З, для строительства производственных складов. На основании данного постановления был заключен договор краткосрочной аренды земли N 48 от 29.01.1997. Графическое приложение к договору - план земельного участка, являющийся его приложением и неотъемлемой частью - отсутствуют, из чего определить точное местоположение земельного участка невозможно.

Сам договор процедуру государственной регистрации в регистрирующем органе (Учреждении юстиции "Приморский краевой регистрационный центр") не прошел.

Также в материалах дела присутствует акт приемки законченного строительством объекта от 31.10.1997, согласно которому к приемке предъявлены 4 металлических склада площадью 933,7 кв.м. каждый. При этом право собственности на вновь построенные склады не зарегистрировано.

Однако, в 2001 году по договору о совместной деятельности о реконструкции производственных складов ТОО "Сибфармсервис" передало в качестве вклада уже не законченные строительством объекты, а объекты, разрушенные в результате физического износа - производственные склады (лит.92 - 95).

Согласно представленным в материалы дела актам сохранности БТИ процент сохранности объектов, разрушенных в результате физического износа, на март 2005 год составляет 3% и 2%. При этом по состоянию на 2005 год процент сохранности бутобетонного ленточного фундамента, разрушенного глубокими трещинами и имеющего значительную деформацию, составлял 30%; стены, перекрытия, кровля отсутствовали вовсе. В объекте сохранностью 2% - процент сохранности фундамента составлял 20%, иные конструктивные элементы отсутствовали.

Заключение кадастрового инженера от 17.04.2017 выполнено картометрическим методом, не подтверждающим фактического исследования наличия спорных объектов в натуре на момент предъявления настоящего иска.

Представленные истцом отчет по проведению технического обследования от 2015 года и акт обследования объектов недвижимости от 27.11.2015, составленный представителями Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю, правомерно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства существования спорных объектов недвижимости на дату заключения оспариваемого договора аренды, равно как и на дату из приобретения истцом, поскольку противоречат актам сохранности объектов по состоянию на 2005 года, а также содержащиеся в них сведения и выводы опровергаются иными представленными в материалы дела доказательствами. Так, страница 68 Отчета содержит снимок из космоса на площадку расположения нежилых строений производственных складов лит.92-95, расположенных по адресу ул.Босфора, д.З. Четко различимая на данном фотоснимке дорога ООО "Гунчан" с ее разворотными площадками в полном соответствии с литерной схемой технического паспорта БТИ дороги. Контуры спорных объектов нарисованы поверх снимка ручкой; страница 76 Отчета содержит фото 18-19 - вид бутобетонных фундаментов нежилого строения лит. 95.

Согласно заключению ООО "Бюро кадастровых инженеров N 1" от 05.09.2017 на исследуемом фото N 18 прослеживаются очертания северного пилона моста о.Русский и часть водной поверхности моря, после проведенного исследования на местности кадастровыми инженерами был обнаружен объект, запечатленный на фото N 18. Данный объект находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115, не имеет отношения к земельному участку, арендованному ООО "Гунчан" (оригинал заключения кадастрового инженера имеется в материалах дела)

Также из заключения ООО "Бюро кадастровых инженеров N 1" от 05.09.2017, следует, что части объектов (бутобетонные фундаменты), изображенные на фото 6-19, также были сделаны не на участке, арендованном ООО "Гунчан".

Согласно Земельному Кодексу РСФСР, действовавшему на момент заключения вышеуказанного договора краткосрочной аренды, процедура предоставления земельных участков под строительство представляла собой двухстадийную процедуру с предварительным согласованием места размещения объекта (ст.ст.28,29).

На дату издания постановления администрацией Первомайского района г. Владивостока (10.01.1997) действовал Порядок предоставления и изъятия земель в г.Владивостоке под временные объекты и начисления платы за их аренду, утвержденный Постановлением Главы администрации г. Владивостока от 07.05.1994 N 563 в редакции постановления администрации г.Владивостока от 26.08.1996 N 1141, в соответствии с которым главам администраций районов г. Владивостока переданы полномочия по предоставлению сроком до одного года и изъятию, в соответствии с законодательством и Порядком предоставления и изъятия земельных участков в г. Владивостоке под объекты временного назначения, земельных участков под объекты некапитального строительства: автостоянки, торговые зоны, лотки, киоски, павильоны, вещевые и продуктовые рынки (с некапитальными сооружениями), пляжи.

Таким образом, соответствующие металлические склады по существу возводились на неопределенном земельном участке, не прошедшем двухстадийную процедуру предоставления земельного участка под строительство капитального объекта, а предоставленном в краткосрочную аренду для размещения объектов некапитального назначения (с нарушением полномочий районов в части срока аренды).

Также, согласно снимкам Google Earth от октября 2015 года (на момент составления Отчета) на указанном земельном участке уже размещались контейнеры, находящиеся на участке по настоящее время в месте предположительного нахождения объектов ООО "Матрикс-Прим" (согласно акту N 73/ЭН-17 осмотра ООО "НЭК" от 14.09.2017) и, следовательно, какие-либо остатки фундаментов обнаружить в указанных координатах было невозможно.

Отчет содержит в качестве приложения копию литерной схемы Отделения N 1 Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", однако данная литерная схема имеет отметку "Погашено" 25.07.2007 и, следовательно, не может отражать действительное местонахождение объектов. Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера (геодезическая экспертиза), составленному кадастровым инженером ООО "Бюро кадастровых инженеров N 1" Чертковым М.С., в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5116 располагается сооружение "Дорога м.Абросимова" (лит.101), принадлежащее ООО "Гунчан".

Довод ООО "Матрикс-Прим" о том, что снимки Google Earth от октября 2015 года, были сделаны отчетом, который формировался в ноябре 2015 года, когда на спорном участке производилась замена временных контейнеров на капитальные и участок был освобожден от контейнеров, апелляционной коллегией отклоняется, ввиду отсутствия доказательств характера производимой замены контейнеров на спорном участке

Какие-либо другие объекты капитального строительства в границах спорного земельного участка отсутствуют.

Факт отсутствия в границах земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Гунчан" на основании оспариваемого договора, объектов истца также подтверждается письмом КГКУ "УЗИ" от 07.08.2017 N 8350/04 и приложенным к нему фотоотчетом участка с кадастровым номером 25:28:030004:5116.

Согласно статье 39 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015), при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом на приобретение расположенного под ним земельного участка в собственность.

Таким образом, физический износ объекта недвижимости не лишает его собственника права приобрести в собственность земельный участок, если не доказана невозможность восстановления и дальнейшей эксплуатации руинированного объекта, при наличии ранее предоставленного титула на землю.

Вместе с тем, доказательств принятия разумных мер по восстановлению спорных складов как истцом, так и его правопредшественниками за период по меньшей мере с 2005 года до обращения в суд с настоящим иском (порядка 12 лет) материалы дела не содержат.

Довод ООО "Матрикс-Прим" о том, что вне зависимости от факта наличия или отсутствия спорных объектов у него возникает право аренды земельного участка под этими объектами, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку основан на неверном толковании норм материального права и определении фактических обстоятельств. Так, статья 39.6 ЗК РФ предусматривает предоставление земельного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, собственникам объектов незавершенного строительства. При этом необходимо учитывать, что правомерное предоставление земельных участков по статье 39.6 ЗК РФ возможно только при условии фактического существования объектов недвижимости.

Однако, государственная регистрация права собственности и кадастровый учет объекта недвижимости не является безусловным доказательством его фактического существования, при мотивированном обосновании обратного.

Согласно пункта 6 части 2 статьи 2 закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон о техническом регламенте) здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Вместе с тем, разрушенное (не существующее) здание не является объектом недвижимости.

Из системного толкования пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 ГК РФ, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 следует, что в случае утраты недвижимости свойств объекта гражданский прав исключающие возможность его использования по целевому назначению, запись о праве собственности не может быть сохранена в реестре по причине её недостоверности.

При гибели или уничтожении имущества право собственности на него подлежит прекращению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

Аналогичная правовая позиция указана в определении Верховного суда РФ от 20.06.2017 N 303-ЭС17-7396, согласно которой запись о праве собственности на имущество, не подлежащие восстановлению, утратившее свойства объекта гражданских прав, не может быть сохранена в ЕГРП (ЕГРН) по причине её недостоверности.

Истцом не доказано наличия и существования в настоящее время спорных объектов на земельном участке.

Также, согласно пояснениям представителя Волобуева Д.В. о том, что Волобуев Д.В., являясь с 2006 года собственником объектов, разрушенных в результате физического износа до состояния 2 и 3 процента, вплоть до момента продажи данного имущества истцу не предпринимал никаких мер по восстановлению данных объектов либо оформлению прав на земельный участок под ними.

На дату приобретения спорных объектов и до 01.03.2015 действовала статья 39 ЗК РФ, которая предусматривала возможность предоставления земельного участка собственнику разрушенного объекта в течение трех лет для его восстановления. В то же время, по смыслу указанной нормы указанное право сохранялось на период в течение трех лет, в то время как объекты, принадлежащие ООО "Матрикс-Прим", были разрушены уже по состоянию на 2006 год, при этом новый собственник (истец) несет правопреемство во всех составляющих права, включая его преимущества, ограничения и задавненность в реализации тех или иных правовых возможностей.

В настоящее время истцом не доказана возможность восстановления спорных объектов; существование частей фундаментов спорных объектов не подтверждено, какие-либо права на земельный участок под объектами ни Волобуеву Д.В., ни ООО "Матрикс-Прим" не испрашивался и не предоставлялся.

Таким образом, суд первой инстанции признал обоснованными доводы ответчиков о том, что с момента определения сохранности объектов в размере 2 % и 3 % прошло более 12 лет, в течение которых меры к их восстановлению (поддержанию технического состояния) не предпринимались, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на дату заключения спорного договора объекты сохранностью 2% и 3 % как объекты недвижимого имущества фактически отсутствовали.

Довод Волобуева Д.В. о том, что спорный участок входил в границы участка с кадастровым номером 25:28:030004:0010 площадью 148 994 кв.м с 26.03.2003 года, предоставленный администрацией г.Владивостока в аренду ООО "Восточный бриз-XXI", и перешедший к истцу в силу закона как собственнику объектов, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен, поскольку спорные объекты не вошли в перечень 16 объектов, приобретенных ООО "Матрикс-Прим" у ООО "Восточный бриз-XXI"; договор аренды, заключенный администрацией г.Владивостока с ООО "Восточный бриз" был расторгнут по решению суда в рамках дела N А51-7539/05 2-203.

Истец не доказал наличие у него либо у предыдущего собственника (Волобуева Д.В.) титульного права на спорный земельный участок, расположенный под спорными объектами и необходимый для их эксплуатации, наличие которого по смыслу ст.39 ЗК РФ (в редакции 01.03.2015) было необходимо в целях восстановления разрушенных объектов.

Доказательства формирования земельного участка под спорными объектами до формирования земельного участка под сооружение - дороги м.Абросимова, назначение: сооружение, протяженность 4 948 м, инв.N 05:401:001:015318640:0101, лит.101, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Босфора, 3, не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что со стороны истца на момент заключения договора аренды земельного участка N 28-Ю- 21794 от 16.06.2016, исходя из физического состояния объектов недвижимого имущества (их фактического отсутствия), на протяжении продолжительного периода времени отсутствовал какой бы то ни было интерес к ним, к их поддержанию в надлежащем состоянии в целях эксплуатации по назначению.

Фактически, интерес ООО "Матрикс-Прим" направлен на приобретение прав на земельный участок, который по своей сути следует за судьбой объектов недвижимого имущества, неразрывно с ним связанных, и применительно к рассматриваемому случаю фактически отсутствовавших на момент заключения договора аренды земельного участка.

В связи с этим судом не установлено нарушения норм гражданского и земельного законодательства со стороны ответчиков при заключении спорного договора аренды земельного участка N 28-Ю-21794 от 16.06.2016, равно как и нарушение преимущественных прав истца на его приобретение.

Не проявление истцом и его правопредшественником Волобуевым Д.В. должной заботы о своем недвижимом имуществе в рассматриваемой ситуации привело к утрате им преимущественного права на приобретение земельного участка, расположенного под ними.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Матрикс-Прим".

Позиция апеллянтов относительно вопроса наличия либо отсутствия на спорном земельном участке объекта недвижимости - дороги м. Абросимова, назначение: сооружение, протяженность 4 948 м, инв.N 05:401:001:015318640:0101, с учетом заявленных предмета и основания первоначального иска, не получившего подтверждения в части наличия существования спорных складов на земельном участке, арендуемом первоначальным ответчиком, не может быть положена в обоснование отмены обжалуемого судебного акта, с учетом выявления утраты основания защищаемого права (законного интереса) первоначального истца. Соответствующие обстоятельства затрагивают исключительно правомочия Департамента как стороны спорного договора аренды по оценке действительности оснований его заключения.

Обстоятельство владения ООО "Гунчан" на законном праве земельным участком с кадастровым номером N 25:28:030004:5116 на основании не оспоренного договора аренды, является достаточным основанием для защиты своего правового положения арендатора путем признания отсутствующим права на объекты недвижимости, фактически не находящиеся на указанном участке, но позиционируемые иными лицами в качестве расположенных на нем.

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционным жалобам относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.11.2017 по делу N А51-10310/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына