Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2018 г. N 15АП-19707/17

город Ростов-на-Дону

30 января 2018 г.

дело N А32-5648/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.,

судей Соловьевой М.В., Сурмаляна Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Шемшиленко А.А.,

в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьяна Арарата Амбарцумовича,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 10.10.2017 по делу N А32-5648/2017

по заявлению индивидуального предпринимателя Григорьяна Арарата Амбарцумовича,

к администрации муниципального образования город Краснодар,

о признании незаконным отказа заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

принятое судьей Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Григорьян Арарат Амбарцумович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным отказа от 18.01.2017 и обязании администрации заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.06.1997 N 593 на земельный участок площадью 65 кв. м под нежилым зданием общей площадью 53 кв. м на праве собственности по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1 на тех же условиях, что и прежний арендатор.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2017 в удовлетворении требований отказано. решением мотивировано отсутствием правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована несогласием предпринимателя с выводами суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований. Предприниматель ссылается на то, что право собственности на нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном порядке. Договор аренды земельного участка от 23.06.1997 N 593 заключен на неопределенный срок. 30.05.2017 предприниматель обратился в департамент муниципального собственности и городских земель г.Краснодара для изменения виде разрешенного использования. Согласно сведениям из ЕГРП от 08.08.2017, целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302032:6 изменен на "объект розничной торговли".

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится без их участия.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта недвижимости - нежилого здания площадью 53 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1. Право собственности предпринимателя зарегистрировано 12.10.2016 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.08.2016, заключенного с Шахкелдовым Ф.Г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2016.

22.12.2017 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:03020322:6.

Письмом от 18.01.2017 N 811.26 администрация отказала предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. В качестве оснований отказа указала на несоответствие поданного заявления установленным требованиям (не указано основание предоставления участка без проведения торгов), а также на не соответствие разрешенного использования испрашиваемого участка "для временного размещения магазина из облегченных конструкций" указанной в заявлении цели использования участка - "для нежилого помещения" (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ).

Полагая отказ администрации в предоставлении участка в аренду незаконным и нарушающим его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Статьей 39.1 Земельного кодекса РФ в действующей с 01.03.2015 редакции предусмотрено предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность за плату на основании договора купли-продажи. По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Одним из исключений из названного правила является предусмотренная подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их собственникам с установленными статьей 39.20 Земельного кодекса РФ особенностями. Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений. Исключительность данного права заключается в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В пункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, значатся документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, или на испрашиваемый земельный участок, если право на них не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех объектов, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров, кадастровый паспорт земельного участка (кадастровая выписка), кадастровый паспорт объекта, расположенного на участке, выписка из Единого государственного реестра прав о правах на приобретаемый участок и расположенных на нем объектов (уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых сведений), а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице, являющемся заявителем.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Объектами капитального строительства законодатель признает здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (часть 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

В отказе от 18.01.2017 N 811.26 администрация сослалась на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, указав на несоответствие целей использования земельного участка, указанных в заявлении, назначению объектов, расположенных на нем, и его фактическому использованию.

Оспаривая это основание отказа, заявитель ссылается на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.10.2011 по делу N 2-7867/11, которым признан действительным договор купли-продажи от 21.04.2011 нежилого помещения, заключенный между Караханян М.А. и ООО "Виктория", а также признано право собственности Караханян М.А. на нежилое помещение - магазин, литеры А, а, общей площадью 53 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1.

Из материалов дела следует, что Григорьян А.А. приобрел нежилое помещение площадью 53 кв. м по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1, расположенное на земельном участке площадью 65 кв. м по договору купли-продажи от 15.08.2016 у Шахкелдова Ф.Г., который, в свою очередь, приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от 15.02.2016 у Караханяна М.А.

В пункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Согласно указанной норме права, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 которого содержит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу пункта 9 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Государственная регистрация права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, сама по себе не может считаться единственным доказательством наличия исключительного права на предоставление земельного участка в собственность.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:03020322:6, испрашиваемый предпринимателем в аренду в целях эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения, был предоставлен администрацией в аренду СЧП "Виктория" (правопредшественник ООО "Виктория") по договору аренды от 23.06.1997 N 593, в соответствии с пунктом 1.1 которого земельный участок предоставлен для эксплуатации торгового павильона.

Данный земельный участок предоставлен в аренду постановлением главы городского самоуправления города Краснодара от 20.12.1996 N 63, из которого следует, что земельный участок площадью 60 кв. м был предоставлен для эксплуатации торгового павильона (разрешение на установку торгового павильона оформлено распоряжением администрации г. Краснодара от 15.06.1993 N 409р).

В соответствии с кадастровым паспортом от 07.11.2015 N 2343/12/15-1261908 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:03020322:6 является "временное размещение магазина из облегченных конструкций".

Доказательства изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном законом порядке на момент обращения в администрацию с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат и предпринимателем не представлено.

Решение Первомайского районного суда г. Краснодара о признании права собственности на нежилое строение не может само по себе, в отсутствие соответствующих выводов в его резолютивной части, являться основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка, расположенного под объектом.

В материалах дела отсутствуют какие-либо сведения о том, что в дальнейшем был перезаключен договор аренды и изменено целевое использование земельного участка.

Согласно материалам дела, вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен летом 2017, то есть, в период рассмотрения настоящего спора в суде.

Между тем, на дату оспариваемого отказа администрации вид разрешенного использования земельного участка значился как "для временного размещения магазина из облегченных конструкций".

Факт изменения вида разрешенного использования после внесения оспариваемого отказа не может быть основанием для признания отказа администрации незаконным, поскольку на дату вынесения оспариваемого отказа, администрация не имела правовых оснований для признания вид разрешенного использования земельного участка соответствующим целям использования, заявленным предпринимателем ("для нежилого помещения").

Кроме того, апелляционным судом установлено, что предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании договора купли-продажи недвижимости от 15.08.2016 (т.2, л.д.54).

То есть, предприниматель просил администрацию заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номер 23:43:0302032:6, площадью 63 кв.м., расположенного по адресу г.Краснодар, ул.Красноармейский, 139

Между тем, обращаясь в суд с заявлением, предприниматель просил признать незаконным отказа администрации от 18.01.2017 и обязать администрацию заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.06.1997 N 593 на земельный участок площадью 65 кв. м под нежилым зданием общей площадью 53 кв. м на праве собственности по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1 на тех же условиях, что и прежний арендатор.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения предпринимателя в администрацию с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.06.1997 N 593 на земельный участок площадью 65 кв. м под нежилым зданием общей площадью 53 кв. м на праве собственности по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 139/1 на тех же условиях, что и прежний арендатор.

Кроме того, договором от 23.06.1997 N 593 в аренду предоставлен земельный участок площадью 60 кв.м., а не 65 кв.м., как просит предприниматель.

Исходя из приведенных выше обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель не доказал незаконности оспариваемого в деле отказа администрации в предоставлении спорного участка в аренду.

Данный отказ, являясь законным, объективно не может нарушать прав и законных интересов предпринимателя, который, после устранения замечаний администрации, вправе повторно обратиться к администрации за получением необходимого для использования принадлежащего ему объекта недвижимости земельного участка в определенном законодательством порядке.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, в связи с чем оснований для отмены принятого судом решения не имеется. Апелляционная жалоба отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2017 по делу N А32-5648/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объеме), через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

Судьи

М.В. Соловьева Г.А. Сурмалян