Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2018 г. N 10АП-11240/18

г. Москва

13 августа 2018 г.

Дело N А41-65685/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Королёв Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Жилищно-строительного кооператива "Сосновый": Хузин В.К., председатель, протокол внеочередного общего собрания,

от Павловой М.Г.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Королёв Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2018 по делу N А41-65685/17, принятое судьей Гриневой А.В., по исковому заявлению Администрации городского округа Королёв Московской области к Жилищно-строительному кооперативу "Сосновый" о взыскании задолженности, третье лицо: Павлова Марина Гаврииловна,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Королёв Московской области обратилась к ЖСК "Сосновый" с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К в размере 980 365,89 руб. за период с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2017 года, а также пени в размере 53 519,24 руб. за период с 15.03.2017 по 02.08.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Павлова Марина Гаврииловна.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2018 исковые требования удовлетворены частично. С ЖСК "Сосновый" в пользу Администрации городского округа Королёв Московской области взыскана задолженность в размере 146 517 руб. и пени в размере 3 514,05 руб. за период по 02.08.2017.

В остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Королёв подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ЖСК "Сосновый" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, которые приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено арбитражным апелляционным судом в отсутствие представителей Администрации городского округа Королёв Московской области и Павловой М.Г., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20.06.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1546/К.

Предмет договора - земельный участок площадью 8917 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Королев, мкр. Болшево, ул. Газетная, д. 1.

Участок передан для обслуживания нежилых зданий.

Стороны также согласовали срок действия договора, порядок и условия внесения арендных платежей.

Как указал истец, ответчик нарушал условия договора в части своевременности и полноты внесения арендной платы, в связи с чем истец в досудебной претензии предложил погасить задолженность.

Поскольку указанная претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования по взысканию с ответчика основного долга в сумме 146 517 рублей, суд первой инстанции посчитал, что именно такая сумма долга подтверждена материалами дела и основана на нормах законодательства.

С учетом подлежащей взысканию суммы долга судом взыскана неустойка в сумме 3 514,05 рублей.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом указанных норм истцом представлен расчет задолженности.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что при расчете арендной платы истцом допущены ошибки при применении коэффициентов S, Пкд, Км.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику для обслуживания трех нежилых зданий.

В настоящий момент право собственности на одно из трех зданий перешло к третьему лицу.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" изложена правовая позиция по вопросу применения положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, собственник данного объекта в силу закона становится арендатором земельного участка под своим объектом.

Более того, постановлением N 328-ПА Администрации городского округа Королев согласовано предоставление ответчику земельного участка площадью 7453 кв.м.

Раздел земельного участка площадью 8917 кв.м произведен в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Соответственно, при расчете арендной платы в качестве площади земельного участка необходимо использовать S=7453 кв.м.

В отношении коэффициентов Пкд и Км суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

При расчете арендной платы истец использовал коэффициенты Пкд и Км, установленные решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 N 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования "Городской округ Королев Московской области" по зонам градостроительной ценности". В том числе, истец применил Пкд равный 3 (пункт 4 приложения N 2 к решению), а Км равный 2.2 (пункт 1 приложения N 1 к решению). Суд не может согласиться с применяемыми расчетами по следующим основаниям.

Решением Московского областного суда от 03.08.2017 по делу N 3а-670/2017 признано недействующим решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 N 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа Королев Московской области" в части значения коэффициента КМ равного 1,9, установленного в пункте 4 (прочие кадастровые кварталы) таблицы в приложении N 1 и коэффициента Пкд равного 3 (Предпринимательство), установленного в пункте 4 таблицы в приложении N 2 с момента вступления решения в законную силу.

Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что Решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 N 302/58, устанавливающее повышенные значения коэффициентов Км и Пкд, отменено Московским областным судом, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что применение Администрацией городского округа Королев при расчете стоимости подлежащей уплате ответчиком арендной платы за пользование земельным участком площадью 8917 кв.м, расположенным по адресу: Московская область, Королев, мкр. Болшево, ул. Газетная, д. 1, коэффициентов Км и Пкд, установленных Решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 N 302/58, является неправомерным.

В данном случае подлежат применению ранее действовавшие коэффициенты Км и Пкд.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности, в соответствии с которым по состоянию на 02.08.2017 задолженность по договору составляет 146 517 рублей, сумма пени - 3 514,05 руб.

Проверив расчет долга и пени, арбитражный апелляционный суд считает его правильным, поскольку он в соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации городского округа Королёв Московской области, о том, что сумма долга за спорный период составляет 464 369 руб. 12 коп., сумма пени - 27 201 руб. 65 коп., отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, администрацией заявлены требования о взыскании арендной платы за период с четвертого квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года включительно.

Согласно Приложению N 1 к договору аренды арендная плата исчисляется исходя из фактически используемой площади земельного участка равной 7453 кв.м., с применением коэффициента Км за 2017 год и составляет 123,04 рубля в квартал.

Таким образом, общая сумма арендной платы, подлежащая уплате за период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года, составляет 564 369,12 рублей.

Истцом не учтена переплата по состоянию 01.10.2016 в размере 135 867,31 рублей, которая отражена в акте сверки взаимных расчетов.

Также администрацией не учтены платежи по следующим платежным поручениям, представленным в материалы дела: от 17.10.2016 N 9 на сумму 150 000 рублей, от 23.02.2016 N 13 на сумму 24 152,46 рублей, от 23.12.2016 N 14 на сумму 7 832, 35 рублей.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу Администрации городского округа Королёв Московской области основного долга лишь в размере 146 517 руб. и пени в размере 3 514,05 рублей.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2018 по делу N А41-65685/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина Л.В. Пивоварова