Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 11АП-18642/17

г. Самара

01 февраля 2018 г.

Дело N А55-10886/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Пышкиной Н.Ю.,

секретарь судебного заседания Ларина Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 января 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витал" на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2017 года, принятое по делу N А55-10886/2017, судья Селиваткин П.В.,

по иску администрации городского округа Тольятти, Самарская область, г.Тольятти, (ОГРН 1036301078054 ИНН 6320001741),

к обществу с ограниченной ответственностью "Витал", г.Самара, (ОГРН 1136312003156 ИНН 6312126715),

о взыскании долга, пени,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - представитель Кулаков А.С. по доверенности от 23.10.2017,

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Витал" с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 2169 от 14.04.2010 за период с 18.12.2015 по 31.03.2017 в сумме 1 267 752 руб. 48 коп. и пени за период с 12.01.2016 по 09.03.2017 в сумме 105 066 руб. 68 коп. (с учетом уточнения требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2017 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что на начало 2016 года ООО "Витал" являлось собственником трех объектов недвижимого имущества, расположенных на арендованном земельном участке. На основании договора купли-продажи от 10.02.2016 к Ечмаеву В.Н. перешло право собственности на склад промышленных и хозяйственных товаров с кадастровым номером 63:09:0102152:2862 и объект незавершенного строительства АЗС с кадастровым номером 63:09:0000000:7148 (переход права собственности зарегистрирован Росреестром 18.02.2016). Также на основании договора купли-продажи от 15.08.2016 к Саналати А.В. перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0102152:2905 (переход права собственности зарегистрирован Росреестром 25.08.2016).

Исходя из вышеизложенного ответчик полагает, что обязанность по внесению арендной платы сохранялась в период с 01.01.2016 по 18.02.2016 за весь земельный участок площадью 17330 кв.м. и в период с 19.02.2016 по 25.08.2016 за земельный участок пропорционально площади оставшегося у ответчика недвижимого имущества, т.е. за 3452,62 кв.м. Согласно расчету ответчика, всего за период с 01.01.2016 по 25.08.2016 подлежала внесению арендная плата в сумме 149 054 руб. 60 коп.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку в суд представителя не обеспечил.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, 14.04.2010 между мэрией г.о. Тольятти (арендодатель) и ЗАО "Группа Компаний ВАЗинтерСервис Снаб" заключен договор аренды N 2169 земельного участка, площадью 17 330 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0102152:64, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Борковская, 51 А, сроком на 54 месяца, для строительства склада металлов, склада промышленных и хозяйственных товаров, АЗС на 3 колонки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2010.

Разделом 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы, которая вносится ежеквартально не позднее 10 дня первого месяца квартала.

Сторонами согласовано, что размер арендной платы изменяется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления с момента установления.

Пунктом 5.4 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

06.02.2014 ЗАО "Группа Компаний ВАЗинтерСервис Снаб" и ООО "Исток" заключили договор купли-продажи N 01-02/2014КП, на основании которого право собственности на незавершенный строительством объект - автозаправочная станция на 3 колонки, расположенный на спорном земельном участке, перешло к ООО "Исток".

На основании договора купли-продажи N 01 от 10.07.2014, заключенного между ООО "Исток" и ООО "Витал", право собственности на указанный объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, перешло к ООО "Витал".

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.08.2014 к договору аренды земельного участка N 2169, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства, к ответчику с 22.07.2014 перешли права и обязанности ООО "Исток" по указанному договору аренды.

Истец указывает, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора аренды земельного участка ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 18.12.2015 по 31.03.2017 в сумме 1 267 752 руб. 48 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора, в размере 0,03% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 12.01.2016 по 09.03.2017 в сумме 105 066 руб. 68 коп.

Поскольку претензия истца о необходимости оплатить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, и поскольку по настоящему делу договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органа государственной власти субъекта Российской Федерации, устанавливающими размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Суд первой инстанции, удовлетворяя в полном объеме исковые требования, исходил из того, что предъявленная ко взысканию сумма ответчиком не оспорена, доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено, следовательно требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующего.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 10.02.2016 к Ечмаеву В.Н. перешло право собственности на склад промышленных и хозяйственных товаров с кадастровым номером 63:09:0102152:2862 и объект незавершенного строительства АЗС с кадастровым номером 63:09:0000000:7148 (переход права собственности зарегистрирован 18.02.2016). Также на основании договора купли-продажи от 15.08.2016 к Саналати А.В. перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0102152:2905 (переход права собственности зарегистрирован 25.08.2016).

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на спорном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 522 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзац 2 пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2017 (л.д.80-81), обществу с ограниченной ответственностью "Витал" в период с 01.01.2000 по 11.09.2017 принадлежали следующие объекты недвижимого имущества:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0102152:2905 площадью 1212,5 кв.м. по адресу: г. Тольятти, в санитарно-защитной зоне по ул. Борковской, дата государственной регистрации прекращения права: 25.08.2016;

- здание с кадастровым номером 63:09:0102152:2862 площадью 1723,5 кв.м. по адресу: г. Тольятти, ул. Борковская, 53; дата государственной регистрации прекращения права: 18.02.2016;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0000000:7148 площадью 328,8 кв.м. по адресу: г. Тольятти, ул. Борковская, 51а; дата государственной регистрации прекращения права: 18.02.2016.

09.12.2016 между администрацией г.о. Тольятти и Саналати А.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 14.04.2010 N 2169 о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка общей площадью 17330 кв.м. При этом в пункте 2.3 дополнительного соглашения указано, что площадь земельного участка, рассчитанная для Саналати А.В. пропорционально площади принадлежащего ему объекта незавершенного строительства площадью 1212,5 кв.м., составляет 3452,62 кв.м.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы сохранялась в период с 01.01.2016 по 18.02.2016 за весь земельный участок площадью 17330 кв.м. и в период с 19.02.2016 по 25.08.2016 за земельный участок площадью 3452,62 кв.м., пропорционально площади оставшегося у ответчика недвижимого имущества.

При этом суд исходит из того, что с 19.02.2016 у ответчика в пользовании находилась часть земельного участка площадью 3452,62 кв.м., определенная истцом пропорционально площади объекта незавершенного строительства 1212,5 кв.м., который впоследствии был продан Саналати А.В.

Доводы истца о том, что площадь помещений (зданий), расположенных на спорном земельном участке и принадлежащих ответчику, с 26.08.2016 составила 3150 кв.м., являются не обоснованными и опровергаются вышеназванной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Из материалов дела следует, что расчет задолженности по арендной плате истцом произведен в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

Вместе с тем, судом установлено, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства склада металлов, склада промышленных и хозяйственных товаров, АЗС на 3 колонки. Такой же вид разрешенного использования земельного участка указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка.

Исходя из того, что вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, и на указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции полагает необходимым при расчете арендной платы исходить из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

Указанная Методика также применена истцом при заключении с Саналати А.В. дополнительного соглашения к договору аренды от 14.04.2010 N 2169.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 29 980 900 руб. * 2,10 % ежегодный размер арендной платы за весь земельный участок составит 629 598 руб. 90 коп.

Таким образом, за период с 18.12.2015 по 18.02.2016 размер арендной платы составит 108 373 руб. 58 коп., за период с 19.02.2016 по 25.08.2016 исходя из площади земельного участка 3452,62 кв.м. - 64 764 руб. 05 коп., а всего за период с 18.12.2015 по 25.08.2016 - 173 137 руб. 63 коп.

Также статьей 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету суда размер неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 5.4 договора, в размере 0,03% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 12.01.2016 по 09.03.2017 составил 17 060 руб. 72 коп.

Таким образом, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, при этом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены доказательства оплаты арендных платежей, требования истца подлежат удовлетворению в сумме 190 198 руб. 35 коп., из которых 173 137 руб. 63 коп. задолженность за период с 18.12.2015 по 25.08.2016 и 17 060 руб. 72 коп. пени за период с 12.01.2016 по 09.03.2017, а в остальной части в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в силу пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования частично.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден. Следовательно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2017 года, принятое по делу N А55-10886/2017, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Витал", г.Самара, (ОГРН 1136312003156 ИНН 6312126715), в пользу администрации городского округа Тольятти, Самарская область, г.Тольятти, (ОГРН 1036301078054 ИНН 6320001741), 190 198 руб. 35 коп., из которых 173 137 руб. 63 коп. задолженность и 17 060 руб. 72 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Витал", г.Самара, (ОГРН 1136312003156 ИНН 6312126715), в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3703 руб.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина