Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 10АП-20411/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2018 г. N Ф05-3974/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

01 февраля 2018 г.

Дело N А41-41596/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Немчиновой М.А., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Балкаровым А.З.,

В судебном заседании участвуют представители:

от ООО "СТАРТ" (ИНН 5036123710, ОГРН 1125074012942) (ИНН 5036123710, ОГРН 1125074012942)- Штыков Д.В., представитель по доверенности от 13.11.2017 г., Герасимов П.Ю., представитель по доверенности от 22.12.2017 г. Сидорова М.П., представитель по доверенности от 13.11.2017 г.

от ООО "Складские инвестиции" (ИНН 5074022671, ОГРН 1025007515873)- Вышняк В.В., представитель по доверенности от 06.07.2017 г.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561, ИНН 7727270299 )- представитель не явился, надлежащим образом извещен.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2017 года по делу N А41-41596/17, принятое судьей Кузьминой О.А.,

по иску ООО "СТАРТ" к ООО "Складские инвестиции" о прекращении обременения в виде залога на земельные участки,

по встречному иску ООО "СТАРТ" к ООО "Складские инвестиции" о признании соглашения недействительным, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТАРТ" (далее - ООО "СТАРТ", (до смены наименования - ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково")) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью"Складские инвестиции" (далее - ООО "Складские инвестиции") с требованиями: 1. признать прекращенным (отсутствующим) залог (ипотеку) в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО "Управляющая компания Логистический парк "Сынково" (ОГРН 1125074012942, ИНН 5036123710): - земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:1156, площадью 10 144 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:953, площадью 24 206 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:948, площадью 36 007 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки; (т. 1 л.д. 2-7).

ООО "Складские инвестиции" обратилось к ООО "СТАРТ" со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с требованиями: признать Соглашение от 11 апреля 2016 года к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 г., заключенное между ООО "УК Логистический центр "Сынково" и ООО "Складские помещения" недействительным. 2. Взыскать с ООО "УК Логистический центр "Сынково" задолженность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 года в сумме 163 000 000 (сто шестьдесят три миллиона) рублей. 3. Взыскать с ООО "УК Логистический центр "Сынково" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 665 418 руб. по состоянию на 17.10.2017 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2017 г. встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2017 года по делу N А41-41596/17 в удовлетворении первоначального отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Признано недействительным Соглашение от 11 апреля 2016 года к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 г., заключенное между ООО "СТАРТ" и ООО "Складские инвестиции". С ООО "СТАРТ"взыскана задолженность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 года в сумме 163 000 000 (сто шестьдесят три миллиона) рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 200 000 (двести тысяч) рублей. В остальной части заявленных требований отказано (т.2 л.д.78-82).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СТАРТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ООО "СТАРТ" доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержали, просили обжалуемый акт отменить. Заявили ходатайство об оставлении встречного иска без рассмотрения.

Представитель ответчика возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Апелляционный суд отказывает в удовлетворении заявления об оставлении встречного иска без рассмотрения в связи со следующим.

В обоснование ходатайства истец указывает, что на сегодняшний день обязанность по оплате 163 000 000 руб. не наступила.

Статьей 148 АПК РФ определены основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

1. Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что:

1) в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям;

2) истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом(в ред. Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ).

3) при рассмотрении заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выясняется, что возник спор о праве;

4) заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве;

5) имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено;

6) стороны заключили соглашение о передаче спора на разрешение третейского суда во время судебного разбирательства до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, если любая из сторон заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено;

7) исковое заявление не подписано или подписано лицом, не имеющим права подписывать его, либо лицом, должностное положение которого не указано;

8) заявлено исковое требование о взыскании судебных расходов, которое подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 112 настоящего Кодекса; (п. 8 введен Федеральным законом от 27.07.2010 N 228-ФЗ)

9) истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.(п. 9 введен Федеральным законом от 27.07.2010 N 228-ФЗ)

2. Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.(часть вторая введена Федеральным законом от 19.07.2009 N 205-ФЗ)

Перечень оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, содержащийся в ст. 148 АПК РФ, является исчерпывающим, он не может толковаться арбитражным судом расширительно.

Заявление истца не содержит оснований, предусмотренных ст. 148 АПК РФ.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 29.05.2013 г. между ООО "Складские инвестиции" (продавец) и ООО "Управляющая компания Логистический парк "Сынково" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки, расположенные по адресу: Московская область. Подольский район, Лаговское с/п, вблизи д. Новоселки: - с кадастровым номером 50:27:0020806:418, общей площадью 45 043 кв. м.; - с кадастровым номером 50:27:0020806:558, общей площадью 38 841 кв. м.; - с кадастровым номером 50:27:0020806:421, общей площадью 67 956 кв. м.

В договоре стороны пришли к соглашению, что покупатель имеет право выполнять на земельных участках работы, связанные с освоением данных участков, без согласования с продавцом.

Стоимость переданного имущества составила 12 152 000 долл. США. Расчет производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 32 руб. за доллар США. (п. 3.1. договора).

При этом, в качестве обеспечения обязанности покупателя по оплате устанавливается залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека действует до полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 3.3. договора).

Договором купли-продажи установлено, что обязательства продавца считаются исполненными после государственной регистрации права собственности на покупателя и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, а обязательства покупателя - после оплаты в полном объеме стоимости имущества, государственной регистрации перехода права собственности покупателя и подписании акта приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 05.08.2015 г. стороны заключили соглашение об изменении стоимости, порядка оплаты и сложения предмета ипотеки к указанному договору купли-продажи (т. 1, л.д. 28). Соглашением от 05.08.2015 г. продавец принял на себя обязанность выдать письменное согласие на образование девяти земельных путем перераспределения земельных участков с кадастровым номером 50:27:0020806:418, 50:27:0020806:558, 50:27:0020806:421.

Залог (ипотека) распространяется на все вновь образованные земельные участки.

В частности, стороны пришли к соглашению о перераспределении недвижимого имущества в порядке и в соответствии с межевым планом: - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ1, общей площадью 36 007 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ2, общей площадью 1 993 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ3, общей площадью 10 610 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ4, общей площадью 1 301 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ5, общей площадью 24 206 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ6, общей площадью 15 082 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ7, общей площадью 19 842 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ8, общей площадью 14 245 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ9, общей площадью 118 кв.м.

11.04.2016 г. стороны заключили соглашение об изменении порядка и оплаты и сложения предмета ипотеки к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 83).

В пункте 4 соглашения от 11.04.2016 г. указано, что стороны обращаются за снятием обременения в виде ипотеки с находящихся в залоге у продавца следующих земельных участков: - с кадастровым номером 50:27:0020806:953, общей площадью 24 206 кв.м; - с кадастровым номером 50:27:0020806:948, общей площадью 36 007 кв.м; - части не более 10 582 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950, общей площадью 15 082 кв.м; полученной размежеванием в соответствии с п.п. ii,3 настоящего соглашения.

Раздел участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950 произведен на основании согласия ООО "Складские инвестиции" (т. 1, л.д. 87).

Образованный в результате размежевания земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 50:27:0020806:1156, площадь составила 10 144 кв. м.

При этом, согласно условиям соглашения от 11.04.2016 г., продавец обязуется осуществить все необходимые действия, включая предоставление необходимых документов и присутствие представителя продавца в регистрирующем органе, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента обращения покупателя. В результате право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:27:0020806:953, 50:27:0020806:948, 50:27:0020806:1156 зарегистрировано за ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково" (истец по первоначальному иску), что подтверждается выписками из ЕГРН от 22.05.2017 г. (т. 1, л.д. 15-22)

Для снятия обременения в виде ипотеки на указанные земельные участки ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково" обращалось в адрес ООО "Складские инвестиции" с письмами N 39 от 02.03.2017 г. (т. 1, л.д. 89), N 89 от 14.04.2017 г. (т. 1, л.д. 91), N 90 от 14.04.2017 г. (т. 1, л.д. 97), N 91 от 14.04.2017 г. (т. 1, л.д. 103), телеграммой от 20.04.2017 г. (т. 1, л.д. 111).

Однако, ООО "Складские инвестиции" явку представителя на государственную регистрацию прекращения ипотеки не обеспечило, о чем составлен акт от 21.04.2017 г. (т. 1, л.д. 113).

25.04.2017 г. Управлением Росреестра по Московской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке (т. 1, л.д. 119).

27.04.2017 г. ООО "Складские инвестиции" повторно не обеспечило явку для подачи совместного заявления о погашения записи об ипотеке в отношении спорных участков, о чем составлен акт (т. 1, л.д. 123).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Во встречных требованиях ответчик сослался на недействительность соглашения об изменении порядка и оплаты ипотеки к договору купли-продажи от 11.04.2016 г. указывая на то, что действующий на момент заключения сделки генеральный директор продавца действовал в ущерб интересам общества.

Удовлетворяя встречные исковые требования суд первой инстанции указал, что оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы истца.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "СТАРТ" указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам)".

В силу разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2014 г. N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", при применении п. 2 ст. 174 ГК РФ арбитражным судам следует учитывать, что о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Предусмотренные пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации основания недействительности сделки являются средством правовой защиты именно в тех случаях, когда стороны заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон сделки явный и очевидный для другой стороны ущерб.

Для признания сделки недействительной по первому основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб; другая сторона сделки знала или должна была знать об этом явном ущербе; сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб.

Как следует из материалов дела, до момента заключения соглашения от 11.04.2016 г. договор купли-продажи от 29.05.2013 г. содержал, в частности, следующие условия: - полная стоимость договора установлена в рублях и не зависит от курса ЦБ РФ, в отличие от первоначальных условий; - утвержден график внесения платежей - до 25.06.2016 г.; - ипотека действует до полного исполнения покупателя своей обязанности по оплате земельных участков и может быть прекращена до момента полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества письменным согласием продавца либо письменным соглашением сторон (в редакции соглашения от 28.09.2015 г.).

С заключением соглашения от 11.04.2016 г. указанные выше условия в части графика внесения платежей и условия погашения ипотеки изменены: - покупатель праве требовать снятия обременения в виде ипотеки с земельных участков, за исключением земельного участка площадью 1 301 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:945 и части не менее 4500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950; данные земельные участки обеспечивают оплату суммы в размере 26 634 784,27 руб. - оставшаяся участь стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи должна быть оплачена целиком или полностью до 31.12.2029 г.

Снижение суммы по оплате покупателем до 26 634 784,27 руб., согласно соглашению от 11.04.2016 г., обусловлено тем, что на продавца возложена обязанность по компенсации стоимости создания инфраструктуры на основании соглашения о компенсации затрат от 28.03.2013 г., акта-отчета от 19.05.2015 г. и соглашения от 25.06.2013 г. (цена по договору купли-продажи снижена на 139 665 215,73 руб.).

Вместе с тем, при заключении соглашения от 11.04.2016 г. не было учтено следующее.

Согласно первоначальному тексту договора купли-продажи от 29.05.2013 г. отчуждались земельные участки общей площадью 151 840 кв.м за 12 152 000 долларов США, то есть цена земли составляла 80.0316 долларов за 1 кв.м.

Соглашением о компенсации от 25.06.2013 г. стороны установили компенсацию за выделенные под инфраструктуру участки в размере 75 долларов США за 1 кв.м.

Таким образом, согласованный размер компенсации составлял 93.71% от цены продажи.

Впоследствии соглашением от 05.08.2017 г. к договору от 29.05.2013 г. стороны изменили стоимость земли и установили ее в рублях - 267 254 250 рублей за ту же площадь в 151 840 кв.м.

При этом изменения относительно валюты договора в соглашение о компенсации от 25.06.2013 г. внесены не были.

В связи с изложенным, в соответствии с условиями оспариваемого соглашения от 11.04.2016 г., за 1 кв.м выделенных участков, ценой 1 760,1 руб. продавцу необходимо выплатить компенсацию в размере 5 696,3 руб. Вместе с тем, подписывая соглашение от 25.06.2013 г., стороны фактически договорились о том, что цена одного квадратного метра выделенных участков должна уменьшиться по сравнению с остальными отчуждаемыми участками: предусмотренная Договором цена для выделенных участков снижается на 93,71%.

В дальнейшем стороны изменили стоимость земли и определили ее в рублях, то есть изменили валюту договора (ст.317 ГК РФ).

Следовательно, компенсация как обязательство производное по отношению к обязательству по оплате земли должна была также рассчитываться в рублях в том соотношении, которое было определено сторонами при заключении соглашения о компенсации от 25.06.2013, т.е. 93.71% от стоимости выделенных земельных участков. Рассчитанная таким образом компенсация не может превышать 31 754 056,28 руб.

Однако из соглашения от 11.04.2016 г. следует, что размер компенсации составляет 139 665 215,73 руб. С учетом того, что размер обеспечения по соглашению от 11.04.2016 г. составляет 26 634 784,27 руб..

Таким образом, сделка совершена на заведомо и значительно невыгодных условиях для продавца.

При этом предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Директор продавца Кандауров Д.С. должен был знать о наличии явного ущерба,

Таким образом установив, что оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы истца по встречному иску суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также считает, что с ООО "СТАРТ" обоснованно взыскана задолженность по договору 29.05.2013 года в размере 163 000 000 руб.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое мое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено договором.

Условие о цене договора определено сторонами в соглашении от 05.08.2017 г. - в размере 267 254 250 руб. Таким образом, по сравнению с первоначальными условиями, в договоре купли-продажи от 29.05.2013 г. изменен не только размер платы, но и валюта договора. Срок оплаты был установлен до 25.06.2016 г. На момент рассмотрения спора задолженность ООО "СТАРТ" по оплате по договору составляет 163 300 000 руб., что подтверждено актом сверки от 01.08.2016 г. (т. 4, л.д. 61).

Поскольку доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При этом суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами поскольку оплата по договору от 29.05.2013 г. осуществлялась обществом "СТАРТ" с учетом заключения соглашения от 11.04.2016 г. Так как данное соглашение признано судом недействительным при рассмотрении настоящего дела, оснований полагать, что обществом "СТАРТ" допущено ненадлежащее исполнения обязательства в части оплаты по договору от 29.05.2013 г. в период по 17.10.2017 г., не имеется.

Апелляционный суд считает обоснованным отказ в удовлетворении первоначального иска в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. п.5 ст.488 ГК РФ). Таким образом, Управление Росреестра по Московской области провело регистрации ипотеки в силу закону.

Вместе с тем на настоящее время обязательства по спорному договору по оплате не выполнены в полном объеме.

При таких обстоятельствах, вывод арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 168 АПК РФ установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает прав и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ" по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим, ссылка истца на неподлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Как следует из определения Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 14.12.2015 по делу N 305-ЭС14-5846, вопрос о подлежащих применению нормах права относится к компетенции арбитражного суда и решается им исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств) рассматриваемого требования.

В настоящем деле суд оценивал только те обстоятельства и доводы, которые были приведены сторонами, и, исходя их фактических обстоятельств, определил нормы, подлежащие применению.

Судом первой инстанции рассмотрено и правомерно отклонено заявление ООО "Старт" о применении исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из приказа от 17.06.2016 г., Генеральный директор ООО "Складские инвестиции" Кандауров Д.С., подписавший Соглашение от 11.04.2016, прекратил трудовой договор по собственной инициативе, дела никому не передавал.

После его ухода на основании Решения единственного участника от 29.06.2016 был назначен новый Генеральный директор Лобанова А.А.

В соответствии с Приказом от 04.07.2016 была проведена инвентаризация документации по взаимоотношениям ООО "Складские инвестиции" и ООО "УК Логистический центр "Сынково", а также сверка расчетов по Договору купли-продажи от 29.05.2013.

Согласно Акту от 06.07.2016 ООО "Складские инвестиции" инвентаризационная комиссия обнаружила договор от 29.05.2013 г., акт приема-передачи от 29.05.2013 г., соглашения к нему от 05.08.2015 г. и от 28.09.2015 г., а также два акта сверки взаиморасчетов за 2013 г. и 2014 г.

При таких обстоятельствах иных документов либо сведений по взаимоотношениям между продавцом и покупателем по договору от 29.05.2013 г. в распоряжении нового руководства не имелось.

Новое руководство ООО "Складские инвестиции" узнало о Соглашении от 11.04.2016, о Соглашении о компенсации затрат от 25.04.2013, Соглашении об изменении договора от 25.06.2013 и об Акте об окончательном размежевании от 12.01.2016 после получения от ООО "УК Логистический центр "Сынково" письма N 105 от 24.04.2017.

При таких обстоятельствах, встречный иск о признании недействительным Соглашения от 11.04.2016 подан 24.07.2017, то есть в пределах годичного срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2017 года по делу N А41-41596/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова