Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 02АП-10091/17

г. Киров

01 февраля 2018 г.

Дело N А82-1764/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Лунева В.В., по доверенности от 21.08.2015.

представителя Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля - Волченко В.А., по доверенности от 15.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Ярославля и Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.11.2017 по делу N А82-1764/2017, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Продест" (ОГРН 1037600602676; ИНН 7605021070)

к Мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600683824; ИНН 7601001234); Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ОГРН 1067604080345; ИНН 7604092913)

третьи лица: открытое акционерное общество "Жилищно-коммунальное хозяйство "Заволжье" (ОГРН 1087627001582; ИНН 7627032974); общество с ограниченной ответственностью "ТК Ярославский" (ОГРН 1077627002914; ИНН 7627031650)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка и о возврате уплаченной по договору суммы, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Продест" (далее - истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Мэрии города Ярославля (ответчик, мэрия) и Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее - ответчик, департамент) о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 9с/2015 от 03.04.2015 с 17.10.2016 и возврате уплаченной по договору сумме в размере 4 773 000 рублей, взыскании 147 766 рублей 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечены открытое акционерное общество "Жилищно-коммунальное хозяйство "Заволжье", общество с ограниченной ответственностью "ТК Ярославский" (далее - третьи лица).

Ответчики возражали против удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.11.2017 исковые требования удовлетворены частично, суд расторг договор купли-продажи от 03.04.2015 и взыскал долг и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы с департамента, в удовлетворении требований к мэрии отказано.

Мэрия и Департамент с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права (статьи 37, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 422, 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), не учел, что аукцион по продаже спорного земельного участка был проведен без нарушений действующего законодательства.

Ответчик указывает на то, что сведения о наличии в пределах земельного участка сетей третьих лиц отсутствовали у департамента при организации и проведении торгов и на дату заключения договора с истцом; в судебном заседании представитель ответчика ссылался на самовольный характер указанных сетей, указывал на наличие у истца как собственника земельного участка права потребовать переноса сетей..

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителей не согласен, считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.04.2015 на основании постановления мэрии города Ярославля от 12.02.2015 N 233 и протокола о результатах аукциона от 31.03.2015 N 1973 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Продест" (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 9с/2015 (т.1, л.д. 9-10).

Предметом договора является земельный участок общей площадью 6000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:041101:742 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору, расположенный по адресу: ул.Гагарина (за N 78) в Красноперекопском районе города Ярославля (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 цена договора - 4 773 000 рублей.

В обязанности продавца входит передача участка, свободного от обременений, ограничений и прав третьих лиц, залога, спора и ареста (пункт 3.1.2 договора).

13.04.2015 по акту приема-передачи (т.1, л.д. 11) земельный участок передан истцу.

Справкой от 14.04.2015 подтверждается оплата за земельный участок в размере 4 773 000 рублей (т.1, л.д. 15).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 06 мая 2015 года (т.1, л.д. 14).

10.08.2016 истец обратился в департамент с требованием о расторжении заключенного договора в связи с предоставлением ложной информации об обременениях земельного участка, указывая на наличие на участке сетей инженерных коммуникаций, канализации, в т.ч. напорной, водоснабжения, электричества (т.1, л.д. 35).

17.10.2016 департамент ответил на требование истца, сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора (т.1, л.д. 43).

21.11.2016 истец обратился к департаменту с повторным требованием (т.1, л.д. 36-37).

Департамент ответил на повторное требование истца письмом от 26.12.2016 (т.1. л.д. 44).

В подтверждение оказания юридических услуг истцом представлен договор на оказание юридических услуг N 5/16 от 11.12.2016 и платежное поручение от 13.01.2017 N 49 на 40 000 рублей (т.1, л.д. 46-47).

Общество, полагая, что наличие на сетей инженерных коммуникаций, канализации, в т.ч. напорной, водоснабжения, электричества влияет на планируемое покупателем использование участка, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Порядок расторжения договора предусмотрен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку покупатель-истец обращался к департаменту с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и получил отказ в удовлетворении требования, он правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Предоставление заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 той же статьи Кодекса).

Указанные нормы земельного законодательства корреспондируют общим положениям пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса о том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В данном случае судом установлено и не оспаривается сторонами, что после заключения договора покупатель (истец) обнаружил наличие в пределах приобретенного земельного участка принадлежащих иным лицам подземных коммуникаций, сведения от которых не были доведены до сведения покупателя при проведении торгов, а также не были отражены в условиях договора (раздел 6 договора "Особые условия").

При этом истец произвел расчет стоимости работ по выносу сетей (2 970 039 рублей), а также выполнил работы по поиску и обозначению на местности инженерных коммуникаций (т.2 л.д.37, 38); соответствующие схемы представлены в материалы дела (т.2 л.д.51, 52, 65, 66) и подтверждают наличие коммуникаций, пересекающих в разных направлениях земельный участок. Произведен расчет площади земельного участка (в виде суммы 7-ми его разделенных коммуникациями частей), свободного от спорных сетей (с учетом нормативных расстояний от таких сетей до предполагаемых объектов строительства).

Ответчиком не оспаривались доводы истца о том, что поскольку инженерные сети, каждая из которых имеет охранные зоны, располагаются по всему спорному земельному участку, размещение объекта истца - производственного предприятия, склада, других предприятий I-V классов опасности по классификации СанПиН, объекта административного назначения, для строительства которого истцом приобретен данный земельный участок, без вынесения инженерных сетей за его пределы невозможно.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что сведения о спорных инженерных коммуникаций являлись существенными и могли оказать влияние на решение покупателя (истца) о покупке земельного участка, учитывая разрешенное использование такого участка - строительство производственного предприятия, склада, оптовой базы и т.п.

Возражения ответчиков против принятого судебного акта сводятся к тому, что на дату проведения торгов и заключения договора спорные коммуникации, являющиеся, по мнению ответчика, самовольными, не были по вине лиц, построивших коммуникации, нанесены на топографический план города, в связи с чем не были выявлены.

Однако какие-либо доказательства, которые бы подтверждали самовольный характер (статья 222 ГК РФ) спорный сетевых объектов, не были представлены; кроме того, необходимость переноса или демонтажа таких объектов (при условии их самовольного характера), в том числе в судебном порядке, сама по себе не может не оказывать влияние на принятие осведомленным о таких обстоятельствах лицом решения о совершении сделки.

Также ответчик не доказал, что наличие спорных коммуникаций не могло быть выявлено продавцом при условии проявления обычной в условиях оборота заботливости и при надлежащем исполнении обязанностей уполномоченным органом при подготовке торгов.

При этом вопреки доводам заявителя жалобы, проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона предполагает проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, включая проверку сведений о наличии на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, препятствующих использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (пп.3 п.4 статьи 39.11 ЗК РФ.)

Апелляционный суд исходит из того, что в силу взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 460 ГК РФ, пунктов 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса на покупателя не могут возложены неблагоприятные последствия в виде невозможности или затруднительности использования земельного участка по причинам, которые должны были быть выявлены продавцом при подготовке аукциона.

Таким образом, доводы заявителя о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права подлежат отклонению. Несогласие ответчика с правовой оценкой доказательств, несмотря на правильное установление судом фактических обстоятельств дела и правильное применение норм материального права, не может служить достаточным основанием для изменения или отмены принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку.

Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.11.2017 по делу N А82-1764/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

А.Б. Савельев А.В. Тетервак