Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. N 13АП-26873/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 мая 2018 г. N Ф07-2394/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

31 января 2018 г.

Дело N А56-21515/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.,

судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лужинской В.А.,

при участии:

от истца: представитель Бурдинская Е.В, по доверенности от 02.11.2017,

от ответчика: представитель Марченко А.Л. по доверенности от 19.05.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-26873/2017, 13АП-26874/2017) ООО "Управляющая компания "Градтитан", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2017 по делу N А56-21515/2017 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Управляющая компания "Градтитан"

о взыскании задолженности, пеней, штрафа, расторжении договора, выселении,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Градтитан" (далее - ответчик, ООО "УК "Градтитан", общество) о взыскании 9 535 524 руб. 91 коп. задолженности, 1 666 384 руб. 77 коп. пени, 3 384 055 руб. 43 коп. штрафа; требованием о расторжении договора аренды от 14.08.2013 N 03/ЗК-07960 и выселении общества с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, уч. 18, (вокруг дома 12, литера П, по ул. Маяковского).

Решением от 31.08.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Градтитан" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 9535524 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. пени и 100 000 руб. штрафа. Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Градтитан" выселено с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. Маяковского, уч.18 (вокруг дома 12, литера П, по улице Маяковского). В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Градтитан" в доход федерального бюджета взыскано 72 678 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в апелляционной жалобе возразил против снижения судом договорной неустойки (установленной волей сторон) и суммы штрафа при нарушении условий договора, просил принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в заявленном размере.

В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Градтитан" просило решение суда от 31.08.2017 изменить, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГРАДТИТАН" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 3 713 156 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате, в удовлетворении требования о выселении отказать, в остальной части решение оставить без изменения. По мнению заявителя жалобы, суд при определении размера и основания исчисления арендных платежей неправильно применил пункты 2.7-2.8 положения, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга". В нарушение принципа всестороннего и полного исследования доказательств по делу и состязательности арбитражного процесса суд, как полагало общество, без ссылки на надлежащие доказательства по делу пришел к выводу о том, что с июля 2016 года ответчик использовал земельный участок для размещения гостевой автостоянки в нарушение договорных целей его использования, что явилось основанием, исключающим применение понижающих коэффициентов для расчета арендных платежей за 3-4 кварталы 2016 года. Требование о выселении, по мнению подателя жалобы, не подлежит удовлетворению в судебном порядке в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Полубехиной Н.С. на судью Кашину Т.А. судебное разбирательство 10.01.2018 произведено с самого начала.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб, представили письменные отзывы на жалобы.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2017 проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и ООО "УК "Градтитан" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2013 N 03/ЗК-07960, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях договора аренды земельный участок Зона 2, кадастровый номер 78:31:0001219:3402, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, уч. 18, (вокруг дома 12, литера П, по ул. Маяковского), площадью 1 360 кв.м.

Порядок и размер арендной платы установлены в разделе 3 договора, согласно которому величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 1 697 920 руб. 32 коп.

В силу пункта 1.2 договора участок предоставлен под строительную площадку для обеспечения реконструкции здания (код 10.1). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Пунктом 4.3.1 договора установлена обязанность арендатора использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

В случае нарушения иных условий договора арендатор обязан на основании пункта 5.4 договора уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга в рамках предоставленных полномочий по осуществлению земельного контроля за использованием земель в Санкт-Петербурге проведено 02.12.2016 обследование участка, в результате которого выявлено, что земельный участок используется для размещения автостоянки (л.д. 26 - 31 т.1).

Ответчику направлена претензия от 24.01.2017 N 135-пр./17 с требованием уплатить штраф, начисленный в связи с нарушением пункта 4.3.1 договора (л.д. 19, т. 1), однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Сославшись на допущенные обществом нарушения условий договора, предусмотренных пунктами 1.2, 1.4, 4.3.1 договора, в части целевого использования земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными в части размера арендной платы с применением в расчете повышающего коэффициента. Размер неустойки и штрафа снижены судом.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу, апелляционная инстанция полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N608-119) размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и Законом N608-119.

В статье 1 Закона N608-119 оговорено, что Методика определения арендной платы - утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 (далее - Постановление N1379), установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн- 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 названного Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при представлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной СПб ГУП "ГУИОН").

Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более (абзац 5 пункта 2.8 Положения об определении базовых ставок).

Как установлено судом первой инстанции, задолженность образовалась вследствие начисления арендодателем арендной платы с использованием кода функционального использования территории Кн-18.0 в связи с несвоевременным представлением ведомости инвентаризации участка, использованием земельного участка не по назначению.

Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании заявленного долга.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендатор обязан согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Как отметил Комитет, такие письма как обращение в адрес филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Санкт-Петербургу от 09.02.2017 N 11689-32, от 30.03.2017 N 29115-32, от 28.04.2017 N 42842-32 и от 23.05.2017 N 51558-32, направленные ответчику, могут служить надлежащими доказательствами, подтверждающими проведение Комитетом работы, направленной на изменение вида разрешенного использования объекта.

Вместе с тем ответчик самовольно изменил целевое назначение земельного участка, поскольку право аренды под существующие объекты недвижимости в данном случае не оформлялось.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Как установил суд первой инстанции, представленным истцом в материалы дела актом обследования от 02.12.2016 подтвержден факт нарушения ответчиком условий пункта 4.3.1 договора.

По мнению ответчика, акт от 02.12.2016 является недопустимым доказательством по делу. Апелляционный суд отметил, что данный акт составлен уполномоченными лицами Комитета, никем не оспорен, доказательств, опровергающих изложенные в этом акте обстоятельства, арендатором не представлено. Из акта обследования от 02.12.2016 также усматривается нарушение ответчиком целевого использования арендованного участка.

Доказательств использования участка в соответствии с целями, определенными договором, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Также судом первой инстанции обоснованно указано на то, что общество при осуществлении предпринимательской деятельности в силу обязанностей, возложенных на него договором, обязан выполнять контроль за деятельностью, осуществляемой на арендованном участке, и в случае занятия участка иными лицами, сообщать об этих фактах арендодателю.

Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции, что Комитетом доказан факт нарушения предпринимателем пункта 4.3.1 договора, в связи с чем требование о взыскании штрафа, исчисленного в соответствии с пунктом 5.5 договора, заявлено правомерно.

Комитет за несвоевременное и неполное внесение арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 начислил 1 666 384 руб. 77 коп. пеней в соответствии с пунктом 5.3 договора по ставке 0,15% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с нормами гражданского и процессуального законодательства, условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования частично обоснованными по требованию об уплате неустойки и штрафа, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Снижение неустойки судом возможно в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор в силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Судом апелляционной инстанции установлено, что суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, приняв во внимание период просрочки, пришел к обоснованному выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил договорную неустойку до 300 000 рублей; размер штрафа до 100 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда первой инстанции правомерным и отвечающим принципам соразмерности и справедливости.

При этом апелляционный суд приходит к выводу о том, что основания для определения иного размера неустойки отсутствуют, поскольку чрезмерное снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.

Кроме того, пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что снижение договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

По требованиям о расторжении договора аренды и выселении арендатора апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 6.3.1 договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Принимая во внимание подписанное сторонами соглашение от 06.06.2017 о прекращении действия договора аренды с 31.03.2017, зарегистрированное в УФРС по Санкт-Петербургу 19.07.2017, арбитражный суд счел требование о расторжении договора не подлежащим удовлетворению. Ввиду расторжения договора аренды и отсутствия у арендатора правовых оснований занимать предоставленный ему по договору участок, арбитражный суд удовлетворил требование истца о выселении.

Руководствуясь положениями статей 309, 310, пункта 1 статьи 615, статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65, пункта 3.1 статьи 70, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерным выводам относительно предъявленных Комитетом требований. Апелляционный суд не усматривает процессуальных оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции.

Таким образом, оснований для отмены законного и обоснованного решения не имеется, в силу чего апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению, поскольку не могут быть приняты в качестве обстоятельств, влияющих на результаты рассмотрения спора, приведенные сторонами в апелляционных жалобах доводы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 августа 2017 года по делу N А56-21515/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Ж.В. Колосова