Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 11АП-18016/17

г. Самара

01 февраля 2018 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой Н.А., судей Бросовой Н.В., Поповой Е.Г,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,

с участием в судебном заседании:

от Карлова М.С. - представитель Вострецова Е.А. по доверенности от 31.08.2016,

от ФНС России - представитель Андреева Е.Н. по доверенности от 13.11.2017.

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу Карлова Михаила Сергеевича,

на определение Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2017 года по делу N А55-23794/2016 (судья Артемьева Ю.Н.), по заявлению Карлова Михаила Сергеевича о признания права собственности по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545 признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Карлов Михаил Сергеевич обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признания права собственности на земельный участок, площадью 346 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, кадастровый (или условный)номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение -Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м., Кадастровый (или условный) номер 63:32:1002003:2364, расположенные по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом N 37/1.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2017 заявление Карлова Михаила Сергеевича принято к рассмотрению.

С учетом положения статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с целью всестороннего исследования всех обстоятельств дела, арбитражный суд определением от 02.03.2017 привлек АО "ФИА-БАНК" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к участию в рассмотрении требования кредитора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу N А55-23794/2016 отказано в удовлетворении заявления.

Не согласившись с указанным определением, Карлов Михаил Сергеевич обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение назначено на 01.02.2018.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 произведена замена председательствующего судьи Холодковой Ю.Е. на председательствующую судью Селиверстову Н.А.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Карлова М.С. поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФНС России возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу N А55-23794/2016, исходя из нижеследующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545 осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данном статьей порядка.

В пункте 59 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела, 21.03.2014 года между Карловым М.С. и ООО "ИК "НЕДВИЖИМОСТЬ" был заключен Предварительный договор N К37-1 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/1 (л.д. 9-10).

Согласно п. 1.2 Предварительного договора Должник обязался заключить Основной договор после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Должника на Объект.

Согласно п.2.45 Предварительного договора Должник обязался оформить документы, необходимые для заключения основного договора, в срок, не превышающий трех месяцев с момента получения Продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом срок передачи дома под отделку не позднее 26.12.2014.

В соответствии с п. 2.8. Предварительного договора стоимость Объекта определена в сумме 4 230 000 руб., том числе: 3 980 000 руб. - стоимость дома и 250 000 руб. - стоимость земельного участка.

Дополнительным соглашением N 3 от 14.01.2016 стоимость Объекта определена в сумме 4 060 000 руб., том числе: 3 810 000 руб. - стоимость дома и 250 000 руб. - стоимость земельного участка (л.д.18).

Во исполнение своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 и 3.2.2 Предварительного договора Кредитор осуществил оплату стоимости дома и земельного участка в размере 4 195 000 руб., что подтверждается квитанциями от 06.08.2014, от 07.05.2014, от 23.04.2014, от 04.09.2014, от 04.04.2014, от 05.11.2014, приходным кассовым ордером N 909 от 23.12.2014 (л.д. 21-24).

12.07.2016 Должник и Заявитель заключили Договор купли-продажи, согласно которого Должник продает, а Заявитель покупает земельный участок площадью 346 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение - Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м, находящиеся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, участок N 37/1 (л.д. 19).

Во исполнение договора по акту приема- передачи имущества от 12.07.2016 Карлову М.С. передан земельный участок площадью 346 кв.м., кадастровый номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение - Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м, находящиеся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, участок N 37/1 (л.д. 20).

10.08.2016 Управлением Росреестра по Самарской области проведение государственной регистрации вышеуказанного имущества за Карловым М.С. приостановлено.

Отказывая в удовлетворении заявления Карлова М.С. о признании права собственности, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего, строительство недвижимого имущества осуществлялось на земельном участке, обремененным залогом в пользу АО "ФИА-БАНК" по договору залога N 24686/5 от 14.04.2015, заключенного между ООО "ИК "НЕДВИЖИМОСТЬ" и АО "ФИА-БАНК" в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору N 24686 от 21.07.2014.

Данное обременение права зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации от 18.06.2013 серия 63-АЛ N 269812 (л.д. 32).

В материалах дела отсутствует информация об оспаривании вышеуказанной регистрации права.

В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, общая площадь 346 кв.м., Кадастровый (или условный) номер: 63:32:1202003:1358, адрес (местоположение) объекта: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/1 принадлежит ООО "ИК "Недвижимость", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЛ N 269812 от 18.06.2013. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека.

Жилой блок блокированного дома, назначение: Жилой дом, площадь 139,5 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местоположение) объекта: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, дом N 37/1. Кадастровый (или условный) номер: 63:32:1202003:2364 принадлежит ООО "ИК "Недвижимость", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2016. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

Согласие залогодержателя на продажу спорного имущества отсутствует.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания права собственности на земельный участок, площадью 346 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, кадастровый (или условный)номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение -Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м., Кадастровый (или условный) номер 63:32:1002003:2364, расположенные по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом N 37/1.

Довод апелляционной жалобы о том, что предварительный договор N К37-1 заключен ранее, чем был заключен договор о залоге N 24686 отклоняется судебной коллегией, как не относящийся предмету доказывания, а также как противоречащий положениям статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия также отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции незаконно не применил к рассматриваемым отношениям положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, так как данные отношения обусловлены не договором о долевом строительстве, а договором купли-продажи недвижимого имущества.

При этом, суд апелляционной инстанции считает возможным отметить, что заявитель вправе обратиться в арбитражный суд в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае устранения оснований, послуживших отказом для признания права собственности на вышеуказанное имущество.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу N А55-23794/2016 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2017 года по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий

Н.А. Селиверстова

Судьи

Н.В. Бросова Е.Г. Попова