Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2018 г. N 12АП-9843/18

г. Саратов

22 августа 2018 г.

Дело N А12-12062/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Беджанян Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная эксплуатирующая компания"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 июня 2018 года по делу N А12-12062/2018 (судья Троицкая Н.А.)

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200; ОГРН 1023403446362)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центральная эксплуатирующая компания" (ИНН 3444173459, ОГРН 1093444006920)

о взыскании задолженности и расторжении договора N 3/3578-13 от 22.08.2013 от 22.08.2013,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ Администрации Волгограда) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральная эксплуатирующая компания" (далее - ООО "Центральная эксплуатирующая компания", ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 по договору аренды N 3 /3578-13 от 22.08.2013 в сумме 162 457,65 рублей, пени за период с 04.04.2017 по 31.01.2018 в сумме 27 671,95 рублей, о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны Волгограда N 3/3578-13 от 22.08.2013 и выселении ООО "Центральная эксплуатирующая компания" из занимаемого помещения площадью 218,50 кв.м. на

первом этаже по адресу г. Волгоград, ул. Двинская, 7.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 июня 2018 года заявленные исковые требования удовлетворены.

ООО "Центральная эксплуатирующая компания", частично не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части выселения ответчика из занимаемого помещения площадью 218,50 кв.м. на первом этаже по адресу г. Волгоград, ул. Двинская, 7 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования. В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что источником финансирования ответчика являются собранные денежные средства по статье "содержание и ремонт" и поскольку имеется задолженность собственников и нанимателей помещений, то у ответчика отсутствовала реальная возможность исполнять возложенные на него договором обязанности по надлежащему исполнению своих обязательств по договору аренды в части оплаты. Кроме того, апеллянт отмечает, что спорное помещение необходимо ответчику для одушевления функций управляющей организации.

ДМИ Администрации Волгограда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела представлен.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 26.07.2018.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в порядке апелляционного производства ООО "Центральная эксплуатирующая компания" обжалуется только часть решения, при этом, ДМИ Администрации Волгограда до начала и в ходе судебного разбирательства возражений против этого не заявил и на пересмотре судебного акта в полном объеме не настаивал, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 22.08.2013 между ДМИ Администрации Волгограда (арендодатель) и ООО "Центральная эксплуатирующая компания" (арендатор) был заключен договор N 3/3578-13 аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда, а именно: нежилого помещения общей площадью 218,50 кв.м (1-й этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Двинская, 7.

Настоящий договор заключен сроком до 19.08.2018 (пункт 8.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом является определяемым и на момент заключения договора устанавливается в сумме 54 152,55 руб. в месяц.

На основании пункта 4.2 договора внесение арендных платежей производится Арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным, 100% на единый казначейский счет.

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени 0,1% за каждый день просрочки

Пунктом 6.1.3 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случае невнесения Арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также в иных случаях, предусмотренных действующих законодательством независимо от ее последующего внесения.

Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 в размере 162 457,65 руб.

За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 04.04.2017 по 31.01.2018 начислены пени 27 671,95 руб.

Письмом от 12.12.2017 N 16424 ДМИ Администрации Волгограда предупредил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в срок до 15.01.2018, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды и освободить занимаемое помещение до 22.01.2018, передав его по акту приема-передачи.

Однако на данное письмо ответчик не ответил и задолженность по арендной плате не погасил.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в части выселения ответчика из арендуемого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом (арендной платы). При этом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно акту приема-передачи от 20.08.2013 Арендодатель передал Арендатору в пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 218,50 кв.м (1-й этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Двинская, 7, акт подписан сторонами и скреплен печатями организаций.

На основании пункта 4.2 договора внесение арендных платежей производится Арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным, 100% на единый казначейский счет.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 в размере 162 457,65 руб.

Решением суда первой инстанции по настоящему делу с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 в размере 162 457,65 руб. и пени за период с 01.09.2017 по 30.11.2017 в размере 162 457,65 руб.

В связи с неисполнением встречных обязательств по договору более двух сроков подряд, что, в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 6.1.3. договора является существенным нарушением его условий договора, суд первой инстанции расторг спорный договор.

Решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате за исковой период и суммы неустойки, а также в части расторжения договора, ответчиком не обжалуется и предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Удовлетворяя требование о выселении ответчика из арендуемого помещения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о доказанности истцом факта невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий Договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Письмом от 12.12.2017 N 16424 ДМИ Администрации Волгограда предупредил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в срок до 15.01.2018, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды и освободить занимаемое помещение до 22.01.2018, передав его по акту приема-передачи.

Арендатором оплата задолженности по арендной плате и пени не произведена.

Арендатор не явился для подписания соглашения о расторжении договора.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Договор аренды судом расторгнут, законных оснований для владения и пользования ответчиком спорным объектом недвижимого имущества не имеется, арендованное помещение подлежит освобождению, а потому требование истца о выселении ООО "Центральная эксплуатирующая компания" из спорного помещения является законным и правомерно удовлетворено судом.

Изложенные апеллянтом в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части и по существу требований не имеют правового значения. Оценивая доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Апелляционную жалобу ООО "Центральная эксплуатирующая компания" следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 июня 2018 года по делу N А12-12062/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина С.В. Никольский