Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 15АП-19823/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 мая 2018 г. N Ф08-3561/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2018 г.

дело N А01-1997/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Ефимовой О.Ю., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.Ю.,

при участии:

от истца: Корчевников Д.А. - представитель по доверенности от 27.04.2017, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: Жирнова П.Р. - представитель по доверенности от 10.01.2017

N 1, удостоверение,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Черняк Татьяны Степановны

(ИНН 010500018838, ОГРН 304010506600029)

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

об обязании осуществить регистрацию перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Черняк Татьяна Степановна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - управление) зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости: здание туалета рынка "Восход" литер 152, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407 Г.

Заявленные требования мотивированы тем, что управление незаконно приостановило регистрацию по заявлению предпринимателя в связи с отсутствием регистрации права на объект продавца Саркисова А.С. Продавец прекратил деятельность ввиду прекращения процедуры банкротства.

Решением суда от 13.10.2017 требования предпринимателя удовлетворены.

В апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" поставлен вопрос об отмене решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.10.2017 по делу N А01-1997/2017. Указано, что судебный акт непосредственно затрагивает права и интересы комитета как лица, осуществляющего распоряжение земельным участком, на котором расположен объект недвижимости. Заявлены доводы по существу принятого решения. Комитет полагает, что здание туалета не является объектом недвижимости, возведено самовольно на не предоставленном для этих целей земельном участке.

Определением от 27.12.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп".

Арбитражный суд, удовлетворяя требования предпринимателя, исходил из того, что сделка никем не оспорена, недействительной не признана и исполнена сторонами, в связи с чем продавец Саркисов А.С. на момент продажи спорного здания истцу обладал правом собственности на него.

Вопрос о возведении здания на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, судом не выяснялся.

Таким образом, суд принял решение в отношении заинтересованного лица (собственника земельного участка), не привлеченного к участию в деле, что лишило последнего возможности участвовать в судебных заседаниях, защищать свои права и законные интересы. Данное нарушение является безусловным основанием к отмене такого судебного акта.

В судебном заседании комитет представил дополнение к апелляционной жалобе. Указал, что разрешение на строительство указанного объекта не выдавалось.

Представитель предпринимателя просил удовлетворить заявленные требования. Указал, что объект возводился в качестве вспомогательного, в связи с чем разрешение на строительство не требовалось.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея письменно заявило ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявления и апелляционной жалобы комитета, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление предпринимателя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2010 N 01 ИП Саркисов Александр Сергеевич продал, а ИП Черняк Т.С. купила здание туалета рынка "Восход" литер 152, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407 Г. Со стороны продавца договор подписан конкурсным управляющим Нехай Р.Ю.

Согласно пункту 1 договора стоимость приобретаемого имущества была определена в 103 000 рублей. Указанная сумма была оплачена ИП Черняк Т.С. на основании счета-фактуры от 21.06.2010, что подтверждается приходным ордером от 21.06.2010.

В соответствие с пунктом 3.1 договора продавец обязан в двухдневный срок с момента оплаты передать покупателю имущество по приемо-сдаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями продавца и покупателя.

22.06.2010 между ИП Черняк Т.С. и конкурсным управляющим ИП Саркисова Александра Сергеевича - Нехай Русланом Юсуфовичем был подписан акт приема- передачи имущества, по которому ИП Черняк Т.С. приняла здание.

В целях регистрации права собственности на данное имущество ИП Черняк Т.С. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.

19.07.2017 регистрация права собственности была приостановлена на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о чем было вынесено уведомление N01/002/101/2017-2292.

Основанием для приостановления явилось отсутствие сведений о постановке здания туалета на государственный кадастровый учет и отсутствие заявки о государственной регистрации перехода права собственности от продавца конкурсного управляющего ИП Саркисова Александра Сергеевича - Нехай Руслана Юсуфовича. Указано также, что право собственности ИП Саркисова Александра Сергеевича на объект не зарегистрировано.

Полагая, что приостановление государственной регистрации перехода права недвижимого имущества нарушает ее права, предоставление дополнительных документов, а также подача совместного заявления в связи с прекращением предпринимательской деятельности ИСаркисовым А.С. невозможны, ИП Черняк Т.С. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса и статьи 4 Закона N 122-ФЗ регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 по делу N А53-3598/2008, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

В силу части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Арбитражный суд, удовлетворяя требования предпринимателя, исходил из того, что сделка никем не оспорена, недействительной не признана и исполнена сторонами, в связи с чем продавец Саркисов А.С. на момент продажи спорного здания истцу обладал правом собственности на него.

Вопрос о возведении здания на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, судом не выяснялся. Отсутствие продавца не является обстоятельством, освобождающим от доказывания принадлежности передаваемого по договору купли-продажи имущества продавцу и создания его в установленном законом порядке (статьи 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из документов, представленных в управление, право собственности ИП Саркисова А.С. на здание туалета не следует.

Согласно кадастровому паспорту, объект завершен строительством в 2008 году, соответственно, право на него не является ранее возникшим, однако правоподтверждающие документы и разрешительные документы на возведение объекта регистрирующему органу не представлены.

Поскольку право собственности на здание туалета, о переходе которого заявляет предприниматель, возникло после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (не ранее 2008 года), то отсутствие в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации прав на здание является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

При обращении в суд предприниматель наличие указанного права у продавца не подтвердил.

Доказательства, подтверждающие принятие конкурсным управляющим мер по регистрации права собственности на спорный объект, а также наличие препятствий для осуществления указанной регистрации, в материалы дела не представлены (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также в материалы дела не представлены сведения о проведении инвентаризации, оценки недвижимого имущества и выставлении его на торги в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Комитет указывает, что разрешение на строительство туалета на земельном участке кому-либо, в том числе, ИП Саркисову А.С., не выдавалось.

В ситуации ликвидации стороны по сделке покупатель недвижимого имущества может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац третий п. 62). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый п. 62).

Как видно, отсутствие заявления продавца не является единственным препятствием к регистрации перехода права на объект. Кроме того, прекращение деятельности индивидуального предпринимателя в связи с завершением процедуры банкротства не тождественно ликвидации юридического лица и не препятствует совместному обращению сторон сделки в регистрирующий орган.

Из представленных регистратору документов (договор купли-продажи, акт приема-передачи и доказательства оплаты) нельзя достоверно установить, что ИП Саркисов А.С. является собственником переданного ИП Черняк Т.С. объекта.

Кроме того, суду при рассмотрении заявленных требований надлежит исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект признаками недвижимого имущества, указанными в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса и статье 1 Закона N 122-ФЗ с учетом того, что в кадастровом паспорте отражена следующая информация: материал наружных стен - кирпичные, сведения о фундаменте, подключении к сетям инженерно технического обеспечения отсутствуют.

Согласно дополнительно представленным в материалы дела фотоматериалам здание туалета (на котором имеется соответствующая табличка) возведено из металлических листов, примыкает к другому объекту.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах с учетом представленных в материалы дела доказательств апелляционная коллегия не усматривает оснований к отнесению спорного объекта к капитальным строениям.

Поскольку регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 Закона N 122-ФЗ), правовых оснований для удовлетворения требований заявителя не имелось (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель предпринимателя заявил довод о том, что здание туалета является вспомогательным объектом, в обоснование чего представил суду договор аренды земельного участка для размещения торгового центра "Восход". Сведений о возведении торгового центра ИП Саркисовым А.С., принадлежности ему указанного объекта на момент возведения туалета, а также обоснование вспомогательного характера объекта суду, а также регистратору представлено не было.

При таких обстоятельствах уведомление управления от 19.07.2017 N 01/002/101/2017-2292 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на здание туалета соответствует Закону N 122-ФЗ и не нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.10.2017 по делу N А01-1997/2017 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе ИП Черняк Т.С. в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.10.2017 по делу N А01-1997/2017 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Республики Адыгея в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова