Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2018 г. N 08АП-6976/18

город Омск

13 августа 2018 г.

Дело N А46-679/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6976/2018) общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" на решение Арбитражного суда Омской области от 08.05.2018 по делу N А46-679/2018 (судья Яркова С.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" (ИНН 5501234263, ОГРН 1115543019272)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" Добровольского С.В. по доверенности от 05.08.2018 N 153-СТР сроком действия 3 года;

представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Семеновой Е.Г. по доверенности от 28.03.2018 N Исх-ДИО/4849 сроком действия 1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" (далее - ООО "Стройплощадка", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в соответствии с правилами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 24.10.2017 N Исх - ДИО/17878; о возложении на Департамент обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101, площадью 1 458 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Орлов, д. 7, для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.05.2018 по делу N А46-679/2018 в удовлетворении заявления отказано.

Возражая против принятого по делу судебного акта, Общество в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении предъявленных им требований.

В обоснование жалобы ее податель ссылается на невозможность осуществления строительства, для целей которого спорный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду. Невозможность строительства Обществом связывается с множеством не зависящих от его воли факторов, в том числе - с отсутствием постоянных границ зон охраны объекта культурного наследия, расположенного в непосредственной близости от предполагаемой зоны строительства.

Письменный отзыв на жалобу в суд не поступил.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО "Стройплощадка" поддержаны доводы поданной жалобы. Представитель Департамента возразил против удовлетворения жалобы заявителя, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 01.03.2005 Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель), правопреемником которого является Департамент (заинтересованное лицо по настоящему делу), и обществом с ограниченной ответственностью "Форма" (арендатор) подписан договор аренды N Д-Ц-31-5392 земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке 26.04.2005.

Согласно условиям указанного договора арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, общей площадью 1 458 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101, расположенный по адресу: ул. Красных Орлов, д. 7 (Центральный округ), местоположение которого установлено в 12 м северо-восточнее относительно ориентира - здания станции скорой помощи, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красных Орлов, д. 7, для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой.

Соглашением к указанному договору, зарегистрированным в установленном порядке 09.11.2011, права и обязанности арендатора перешли к ООО "Стройплощадка" с 01.09.2011.

Соглашением к договору N Д-Ц-31-5392, зарегистрированным 20.07.2015, срок действия договора аренды продлен до 19.12.2017.

Пунктами 4.1, 4.9 и 4.10 договора на арендатора возложены следующие обязанности: использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления; вести освоение участка в соответствии с разрешительной документацией и проектом, утвержденным в установленном порядке; выполнить следующие условия: получить технические условия па проектирование объекта; разработать и согласовать в установленном порядке проект объекта в соответствии с архитектурно-планировочным заданием Главомскархитектуры; до начала производства работ получить разрешение в установленном порядке; по окончании работ выполнить исполнительную съемку через Главомскархитектуру.

ООО "Стройплощадка" обратилось в Департамент с заявлением от 14.09.2017 N 7, в котором просило заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101 на новый срок, поскольку 19.12.2017 предполагалось истечение срока действия договора аренды.

Письмом от 24.10.2017 N Ис-ДИО/17878 Департамент уведомил Общество об отсутствии намерений к продлению срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101.

19.12.2017 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, которым земельный участок возвращен заявителем.

Распоряжением от 04.02.2018 N 268 Департаментом прекращены начисления заявителю по договору аренды N Д-Ц-31-5392 с 19.12.2017, указанный договор исключен из реестра договоров пользования имуществом.

Заявив о том, что отказ Департамента является незаконным, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Судом первой инстанции заявление ООО "Стройплощадка" оставлено без удовлетворения, что явилось основанием обращения Общества в апелляционный суд с настоящей жалобой.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Проанализировав договор N Д-Ц-31-5392, суд апелляционной инстанции поддерживает правовую квалификацию спорных отношений, данную им судом первой инстанции. Так, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, аренда), а также ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, договор аренды N Д-Ц-31-5392, зарегистрированный 26.04.2005, заключен сроком на 2 года (пункт 1.1 договора). Впоследствии действие указанного договора было возобновлено, что подтверждается представленными в материалы дела соглашениями к договору и не оспаривается лицами, участвующими в деле. Соглашением к договору N Д-Ц-31-5392, зарегистрированным уполномоченным органом 20.07.2015, срок действия данного договора продлен сторонами до 19.12.2017 (том 1 л.д. 41).

Согласно положениям статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Реализуя указанное право, Департамент отказался от заключения договора аренды N Д-Ц-31-5392 на новый срок, заявив об этом Обществу в письме от 24.10.2017 N Исх - ДИО/17878, что Обществом не оспаривается.

Указанные извещения свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерений продолжать договорные отношения с Обществом, в связи с чем, согласно приведенным выше нормам, договор аренды следует считать расторгнутым.

В рассматриваемом случае заинтересованным лицом в основу оспариваемого решения положены общие основания прекращения арендных отношений, предусмотренные ГК РФ, что соответствует положениям пункта 1 статьи 46 ЗК РФ.

По смыслу приведенных выше положений законодательства, реализация предоставленного законом как арендодателю, так и арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; ни одну из сторон договора аренды нельзя ограничить в реализации ею права на отказ от договора.

Законодательством не предусмотрен бессрочный режим аренды земельных участков публичной собственности.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утрачивают временный характер.

Обстоятельства заключения и исполнения договора аренды N Д-Ц-31-5392, зарегистрированного 26.04.2005, в течение периода времени с 26.04.2005 до момента возникновения настоящего спора свидетельствуют о том, что, неоднократно продляя действие данного договора, стороны не принимали решения о его прекращении ранее направления Департаментом оспариваемого заявителем письма от 24.10.2017 N Исх - ДИО/17878. Таким образом, действия Департамента свидетельствуют об одновременном отказе и от исполнения спорного договора аренды, действие которого было продлено, и от заключения договора аренды с Обществом на новый срок.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится гражданским и земельным законодательством в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов. Следовательно, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона. Перечень случаев предоставления земельного участка публичной собственности без торгов является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, при отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора без проведения торгов.

По истечении срока действия договора аренды подлежит принятию решение о предоставлении его хозяйствующему субъекту лишь по результатам торгов.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что требования ООО "Стройплощадка" не соответствуют ни одному из перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований, включая основание, предусмотренное подпунктом 10, допускающим предоставление без торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как отмечалось ранее, ООО "Стройплощадка" получило правовой статус арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101 с 01.09.2011.

Несмотря на то, что указанный выше земельный участок выступил предметом аренды, предоставленным пользователю с определенной целью (строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой, пункт 1.1 договора N Д-Ц-31-5392), в период с 01.09.2011 по 19.12.2017 ООО "Стройплощадка" процесс строительства не начат, разрешение на строительство в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством, не получено. Необходимая для строительства объекта проектная, техническая и иная документация получена прежним арендатором земельного участка.

Таким образом, положения пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не распространяются на спорные правоотношения, и земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101 заявителю без торгов предоставлен быть не может.

Обосновывая позицию по делу, ООО "Стройплощадка" указывает, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 01:0101, предоставленный Обществу для строительства многоквартирного жилого дома, не был освоен, поскольку к тому имелись препятствия, связанные с правовым режимом объекта культурного наследия, расположенного в непосредственной близости от спорного участка.

Между тем, с учетом приведенных положений законодательства апелляционный суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, о которых заявляет податель жалобы, во внимание приняты быть не могут, поскольку не имеют правового значения для определения правомерности отказа Департамента от заключения договора аренды на новый срок.

В связи с изложенным заявление ООО "Стройплощадка" правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт отмене не подлежит. Апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ввиду того, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 08.05.2018 по делу N А46-679/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко