Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2018 г. N 09АП-63779/17

г.Москва

02 февраля 2018 г.

Дело N А40-170284/17

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Устименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Клуб"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 13.10.2017 по делу N А40-170284/17, принятое судьей Т.А. Ламоновой,

по иску Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Клуб" (ОГРН 5067746651253)

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 28.12.2017;

от ответчика: Степаненко А.В. по доверенности от 09.11.2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Клуб" о взыскании 15 805 743 руб. 96 коп. долг за период с марта 2015 по 25.05.2016, 1 099 034 руб. 95 коп. неустойки по состоянию на 25.05.2016.

Решением суда от 13.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменные пояснения по апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.03.2004 между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) и ООО "КАНОПУС-2000" (арендатор) заключен договор аренды N 05-00121/04 нежилого помещения общей площадью 978,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Зеленодольская, дом 28, корпус 1.

Срок действия договора установлен с 01.01.2004 по 10.02.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2007). По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Общим собранием учредителей ООО "КЛУБ" от 11.07.2006 принято решение создать ООО "КЛУБ" путем выделения его из состава ООО "КАНОПУС-2000" с передачей ООО "КЛУБ" прав аренды по договору от 30.03.2004 N 05-00121/04.

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения от 24.08.2007 к договору аренды от 30.03.2004 N 05-00121/04 ООО "КЛУБ" является правопреемником ООО "КАНОПУС-2000" по указанному договору. Таким образом, до прекращения действия договора аренды арендатором являлось образовавшееся ООО "КЛУБ".

Нежилое помещение общей площадью 978,1 кв.м. являлось собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.06.2004 сделана запись регистрации N 77-01/04-517/2004-661.

Как указывает истец, договор аренды прекратил свое действие 26.05.2016 на основании договора купли-продажи от 26.05.2016 N 59-3363, заключенного между Департаментом и ответчиком в отношении указанного нежилого помещения. Однако на момент заключения договора купли-продажи у ответчика имелась задолженность перед Департаментом по уплате арендных платежей и пеней за просрочку платежа.

Согласно условию п.6.1 дополнительного соглашения от 24.08.2007 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с уведомлениями от 06.02.2015 N N 33-И-1127/15 и 33-И-1128/15 с 01.04.2015 установлена ставка арендной платы в размере 13 865 руб. 50 коп. за 1 кв.м в год. В соответствии с уведомлениями от 27.11.2015 N N 33-А-204086/15-(0)-0 и 33-А-201335/15-(0)-0 с 01.01.2016 установлена ставка арендной платы в размере 15 252 руб. 5 коп. за 1 кв.м в год.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с марта 2015 года по май 2016 года, в результате чего образовалась задолженность в размере 15 805 743 руб. 96 коп.

Согласно расчету истца за период с 06.03.2015 по 26.05.2016 размер пени составляет 1 099 034 руб. 95 коп.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств оплаты долга не представлено, сумма пени начислена обоснованно и рассчитана верно.

Суд апелляционной не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из решения суда первой инстанции, суд сослался на прекращение арендных правоотношений с 26.05.2016 в связи с заключением договора купли-продажи помещения N 59-3363.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

В настоящем случае, решением Арбитражного суда г.Москвы от 16.09.2015 по делу N А40-5677/15. оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 были удовлетворены требования ООО "КЛУБ" к Департаменту городского имущества г.Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Зеленодольская, д.28, корпус I, общей площадью 978,1 кв.м в части определения цены указанного нежилого помещения (п.3.1 договора) и порядка оплаты (п.3.4 договора).

Пунктом 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со ст.425 и п.1, 2 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями ст.446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая, что условия договора купли-продажи N 59-3363 были определены решением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2015 по делу N А40-5677/15, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016, то данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 16.09.2015, то есть с 16.12.2015.

Заключение договора купли-продажи от 26.05.2016 N 59-3363 прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, основания для начисления и уплаты арендных платежей по договору аренды отпало с 16.12.2015, тогда как суд первой инстанции взыскал с ответчика арендные платежи по май 2016 года включительно.

Таким образом, не подлежит взысканию с ответчика арендная плата за период с января 2016 года по май 2016 года включительно, рассчитанная истцом в соответствии с уведомлениями от 27.11.2015 N N 33-А-204086/15-(0)- 0 и 33-А-201335/15-(0)-0 с 01.01.2016 по ставке в размере 15 252 руб. 50 коп. за 1 кв.м в год.

Таким образом, истец неправомерно включил в расчет арендную плату за 5 месяцев, что составило сумму в размере 6 216 029 руб. 27 коп.

Также на указанную сумму не подлежат начислению пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за период с 06.01.2016 по 26.05.2016.

Кроме того, истец неправомерно включил в расчет задолженности арендную плату по ставке в размере 13 865 руб. 50 коп. за 1 кв.м в год, за период с 16.12.2015 по 31.12.2015, что составляет 565 076 руб. 89 коп.

Таким образом из общей суммы основного долга за период с марта 2015 года по май 2016 года, указанного истцом в иске в размере 15 805 743 руб. 96 коп. подлежат исключению сумма 565 076 руб. 89 коп. - за период с 16.12.2015 по 31.12.2015 и сумма 6 216 029 руб. 27 коп. за период с 01.01.2016 по май 2016 года.

Остаток основной суммы задолженности за вычетом не подлежащих к взысканию платежей составляет 9 024 637 руб. 80 коп. (15 805 743 руб. 96 коп. - 565 076 руб. 89 коп. - 6 216 029 руб. 27 коп. = 9 024 637 руб. 80 коп.)

Кроме того, из общей суммы пени за период с марта 2015 года по май 2016 года, указанного истцом в иске в размере 1 099 034 руб. 95 коп. подлежат исключению сумма 418 918 руб. 94 коп. пени за период с 06.01.2016 по 26.05.2016.

Остаток пени за вычетом не подлежащих к взысканию платежей составляет сумму 680 116 руб. 01 коп.

Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки за период с 16.12.2015 по май 2016 года.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-269, 270, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2017 по делу N А40-170284/17 отменить.

Взыскать с ООО "Клуб" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность в размере 9 024 637 руб. 80 коп. и неустойку в размере 680 116 руб. 01 коп.

Взыскать с ООО "Клуб" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 61 728 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Клуб" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

А.В. Бондарев Г.С. Александрова