Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2018 г. N 11АП-19714/17

г. Самара

06 февраля 2018 г.

Дело N А55-16754/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 30 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Воротынская О.Л. по доверенности от 20.07.2017,

от ответчика - представитель Рыбакова О.В. по доверенности N 2-4/254 от 17.03.2017,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 января 2018 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года, принятое по делу NА55-16754/2017 (судья Веремей Л.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" (ИНН 6321089731, ОГРН 1036301033053), г. Тольятти,

к Акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Тольятти,

о взыскании 1 361 092 руб. 84 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройторг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Тандер" о взыскании 1 361 092 руб. 84 коп., в том числе 1 358 640 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за май, июнь 2017 года и 2 452 руб. 84 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержала апелляционную жалобу, просила суд апелляционную жалобу удовлетворить, по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29 августа 2014 года между ООО "Стройторг" (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) здание (нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0201058:1566), этажность:1, общей площадью 1 422,9 кв.м., местоположение: Самарская область, г.Тольятти, ул.Коммунистическая.6, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.03.2014 N RU 63302000-328, выданного мэрией городского округа Тольятти, расположенное на земельных участках с кадастровым номером 63:09:0201058:534, 63:09:0201058:1511.

Согласно пункту 5.3.2. договора с двенадцатого месяца аренды постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из 800 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади без НДС. Итого размер постоянной части арендной платы за всю арендуемую площадь здания составляет 1 138 320 без учета НДС.

В соответствии с п.3.1. договора срок аренды начинается исчисляться с даты начала аренды (дата передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема - передачи объекта) и составляет 10 лет.

Согласно материалам дела 29.08.2014 по акту приема передачи арендодатель передал и арендатор принял за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, кадастровый номер 63:09:0201058:1566, этажность 1, общей площадью 1422,9 кв.м., местоположение: Самарская область, г.Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 15.09.2014 номер регистрации 63-63-09/338/2014-790.

Согласно п.5.5. договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно авансом не позднее 10 числа текущего месяца.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Таким образом, довод истца о том, что в спорном договоре должны быть указаны основания для одностороннего внесудебного отказа арендатора от исполнения условий договора, несостоятелен.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14 от 29 августа 2014 года содержит пункт 8.9, согласно которому арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от выполнения условий настоящего договора в случае:

- отсутствия возможности у Арендатора использовать территорию Земельного участка N 2 для автопарковки более 10 календарных дней в год подряд;

- не выполнения арендодателем условий в п.п. 6.1.12.- 6.1.14, 6.1.16. настоящего договора, а также просрочки выполнения условия 6.1.15. договора на срок более 180 календарных дней.

Договор считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления арендатора о расторжении договора. В случае досрочного расторжения настоящего договора арендатором в одностороннем порядке по основаниям, указанным в настоящем пункте, или по иным основаниям, не связанным с виновными действиями арендатора арендодатель обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты расторжения настоящего договора перечислить на расчетный счет арендатора, указанный в настоящем договоре, стоимость подготовительных работ, согласованную сторонами в п. 1.5 Договора, обеспечительный платеж и излишне уплаченную арендную плату.

При любой иной инициативе арендатора расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, по причинам не связанным с виновными действиями арендодателя, стоимость подготовительных работ, согласованная сторонами в п. 1.5 договора, обеспечительный платеж и излишне уплаченная арендная плата, арендатору не возвращается. Стоимость подготовительных работ по истечении срока аренды арендатору не компенсируется.

Как следует из положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении сделок и в определении их условий.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив условия договора аренды от 29 августам 2014 года, судебная коллегия пришла к выводу о том, что руководствуясь абзацем 5 пункта 8.9. договора АО "Тандер" реализовало свое право на односторонний отказ от выполнения договора во внесудебном порядке в соответствии с направленным в адрес истца уведомлением о расторжении договора от 31.03.2017 исх. N 125/17.

Довод заявителя о невозможности применения к правоотношениям норм ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняется, поскольку в период до 01.06.2015 аналогичные нормы предусматривались в п. 3 ст. 450 ГК РФ.

На основании пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления контрагента. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или практики взаимоотношения сторон.

Материалами дела подтверждено направление и вручение ответчику уведомления об отказе от договора аренды от 29.08.2014 г.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии правового значения решения Управления Росреестра по Самарской области о прекращении ограничения в отношении объекта аренды, судебная коллегия считает несостоятельным исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в соответствии со ст. 3 N 218-ФЗ были установлены основания для проведения регистрационных действий по прекращению ограничения - аренды здание магазины, назначение: Нежилое здание, площадь 1377кв.м., количество этажей: 1 с кадастровым номером 63:09:0201058:1566, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.

Указанное решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области о регистрации прекращения обременения спорного здания в виде аренды истцом в судебном порядке оспорено не было.

В силу первого абзаца пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (третий абзац пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Следовательно, на ответчике, указывающем на необоснованное взыскание с него арендной платы за период после расторжения договора, лежит бремя доказывания того, что имущество, приведенное в состояние, обусловленное договором, было готово к возврату в установленные сроки, при этом отсутствие акта о его возврате является следствием недобросовестных действий истца, уклонившегося от приемки помещения и составления соответствующего акта.

Наряду с этим, согласно требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела представлены доказательства обращения к истцу с намерением осуществить возврат помещения, о дате осмотра помещения для его возврата и подписания соответствующего акта и уклонения истца от приемки помещения.

Освобождение спорных помещений подтверждается материалами дела, в том числе передачей ключей от арендуемого имущества 24.04.2017.

Доводы истца о том, что право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено, не соответствует материалам дела.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истолковав условия спорного договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пункт 8.9. договора аренды содержит условия о возможности одностороннего отказа арендатора от исполнения договора также и по иным основаниям.

Согласно представленным доказательствам ответчик 24.04.2017 освободил помещение и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, Однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за спорный период, а также начисленных на данную задолженность пени за просрочку внесения арендной платы судом первой инстанции отказано правомерно.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года, принятое по делу N А55-16754/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройторг", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев