Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. N 16АП-5329/17

г. Ессентуки

31 января 2018 г.

Дело N А63-8370/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Савиным Д.Е. и участии представителя истца - управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа - Козекаевой О.В. (доверенность от 26.06.2017 N 38), в отсутствие ответчика - автономной некоммерческой организации высшего образования Московского гуманитарно-экономического университета в лице Северо-Кавказского института (филиала) АНО ВО МГЭУ, третьего лица - открытого акционерного общества "Кавминкурортресурсы", надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по делу N А63-8370/2017 по иску Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (г. Минеральные Воды, ОГРН 1152651028166) к автономной некоммерческой организации высшего образования

Московского гуманитарно-экономического университета в лице Северо-Кавказского института (филиала) АНО ВО МГЭУ (г. Минеральные Воды, ОГРН 1027700557500), с участием третьего, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора открытого акционерного общества "Кавминкурортресурсы" (г. Ессентуки, ОГРН 1022601222027) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, представить подписанный экземпляр договора и возместить убытки, возникшие вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка, а также пени в общей сумме 5 231 235,36 рублей за нарушение сроков оплаты выкупной цены за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации высшего образования Московского гуманитарно-экономического университета (далее - АНО ВО МГЭУ, организация) с требованиями заключить договор купли-продажи от 20.12.2016 N 65 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040501:624 площадью 3 584 кв.м, по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, г. Минеральные воды, ул. Пушкина, 10а; направить в адрес управления подписанный экземпляр договора от 20.12.2016 N 65; возместить управлению причиненные убытки в виде выкупной цены земельного участка в сумме 13 344 988,16 рублей, возникшие вследствие необоснованного уклонения от заключения договора от 20.12.2016 N 65 и пеню в размере 5 231 235,36 рублей за нарушение сроков оплаты выкупной цены за земельный участок (уточненные требования).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Кавминкурортресурсы".

Решением от 16.10.2017 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению спорного договора не допускается, кроме того указанный земельный участок расположен в границах санитарной охраны курорта. Установив данные обстоятельства, суд заключил, что спорный участок ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцом подана апелляционная жалоба, в обоснование которой заявитель указал, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, считает, что спорный участок не изъят из оборота, его использование допускается с соблюдением определенных ограничений.

Ответчик и третье лицо, отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из исковых требований управления, 29.11.2016 организация на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в уполномоченный орган с заявлением о выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:24:040501:624, площадью 3 584 кв.м, местоположение: Ставропольский край г. Минеральные Воды, ул. Пушкина, д. 10а, для целей использования - под учебно-производственными и административными объектами образовательного учреждения, находящимися в ее собственности.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа от 20.12.2016 N 3507 решено предоставить организации испрашиваемый участок за плату без проведения торгов.

Во исполнение данного постановления управлением подготовлен, подписан и направлен в адрес организации проект договора от 20.12.2016 N 65 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040501:624 площадью 3584 кв.м. с разрешенным использованием: под производственной территорией, учебно-профессиональными объектами, административными объектами, объектом для временного пребывания и магазином, с приложениями в виде передаточного акта, а также расчета цены выкупа земельного участка равной кадастровой стоимости участка в размере 13 344 988,16 рублей.

20 февраля 2017 года управлением в адрес организации направлено уведомление N 351/ю, в котором сообщалось о нарушении условий договора N 65 в части оплаты цены за участок в срок, указанный в п.2.2. договора, согласно п. 5.3. договора начислены пени за период с 27.12.2016. по 20.02.2017, в связи с чем ответчику необходимо оплатить выкупную цену земельного участка в размере его кадастровой стоимости 13 344 988,16 рублей, пени в размере 5 231 235,36 рублей, а также произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Согласно претензионному письму от 09.06.2017 N 1320/ю управление повторно направило проект договора N 65, указав, что проект необходимо подписать и представить в управление не позднее чем в течении тридцати дней со дня его получения, также управление сообщило, что при невыполнении требований на организацию в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса российской Федерации будет возложена обязанность по подписанию проекта договора в судебном порядке, с возмещением причиненных убытков и судебных издержек.

В письме от 05.07.2017 N 01-11/145 организация информировала администрацию Минераловодского городского округа о том, что проект договора от N 65 не подписан, в том числе по причине возникновения разногласий в отношении условия о цене земельного участка, организация указала, что имеет намерение подписать проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по результатам рассмотрения заявления организации и определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Поскольку в установленный 30-дневный срок проект договора купли-продажи подписан не был, впоследствии возвращен организацией, управление обратилось в суд с настоящим иском.

В исковом заявлении управление просит о понуждении ответчика заключить спорный договор и взыскании убытков и пени, возникших в результате нарушения сроков оплаты стоимости земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о возможности и об обязанности ответчика заключить спорный договор купли-продажи.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Обязательство заключения договора купли-продажи земельного участка у предполагаемых сторон может возникнуть лишь при согласовании всех существенных условий такого договора. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; цена имущества.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что проект договора N 65 со стороны организации подписан не был и у сторон, возникли разногласия относительно цены выкупа земельного участка, которые не урегулированы, на разрешение суда не переданы.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что управление, заявляя о понуждении подписать проект договора N 65 не привело нормативных обоснований, в соответствии с которыми для правообладателей зданий, сооружений установлена обязательность заключения договора купли-продажи земельных участков, а также предусмотрено право уполномоченного орган обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса правообладателей заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение.

Также необходимо отметить следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

Из подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления в собственность за плату, предоставляются на основании договора купли-продажи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Статья 39.17 Земельного кодекса регламентирует порядок предоставления находящегося в публичной собственности земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса.

Статьей 39.16 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Одним из таких оснований (подпункт 6) является изъятие из оборота или ограничение в обороте указанного в заявлении о предоставлении земельного участка, предоставление которого на указанном в заявлении праве не допускается.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным Кодексом, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 приведенной статьи.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Такой же запрет закреплен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ).

До принятия Закона N 406-ФЗ курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий. Законом N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

В то же время пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды - является федеральным курортом.

Данным нормативным правовым актом установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды (приложение).

На основании представленных в дело документов суд установил нахождение спорного земельного участка в границах особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды, расположен на территории третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта, не утратил данный статус и продолжает входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса) и подлежит особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Закона N 7-ФЗ (в который Законом N 406-ФЗ внесены изменения, не коснувшиеся курортов).

Согласно пункту 5 статьи 58 Закона N 7-ФЗ земли таких территорий не подлежат приватизации.

Наличие у организации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих объектов недвижимости, не устраняет запрет на передачу в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте (пункты 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Спорный земельный участок расположен на территории третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта, где запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов; строительство новых и расширение действующих промышленных объектов; производство горных и других работ и пр.

Ошибочное толкование подателем апелляционной жалобы положений земельного законодательства не может свидетельствовать о неправильном применении судами норм права.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы, но взысканию не подлежат ввиду его освобождения от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по делу N А63-8370/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков