Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2018 г. N 13АП-33270/17

г. Санкт-Петербург

06 февраля 2018 г.

Дело N А56-64441/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А. В.,

при участии:

от истца: 1) конкурсный управляющий Ковалев С. А., действующий на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2017 по делу N А56-11936/2012; 2) представитель конкурсного управляющего Кочетков А. В., по доверенности от 03.04.2017;

от ответчика Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области: Лаврентьева Н. С., по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области 6 без участия, извещен надлежащим образом;

от 3-го лица: без участия, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33270/2017) Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2017 по делу N А56-64441/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое по иску ООО "Стайл-Строй" к 1) администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, 2) Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области об обязании,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стайл-Строй" (далее - ООО "Стайл-Строй") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к Администрации муниципального образования "Ломоносовский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования "Ломоносовский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Комитет) об обязании Администрации в лице Комитета заключить с Обществом без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:14:0401001:33, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Горбунковское сельское поселение, д. Горбунки, для завершения строительства двух жилых домов на условиях договора аренды от 20.12.2012 N 1306 (л.д. 161).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее- Леноблстройнадзор).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2017 иск удовлетворен в полном объеме.

В апелляционной жалобе Администрация муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области просит принятое решение отменить, отказать в удовлетворении иска.

Администрация полагает, что на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ вправе была отказать в заключении договоры аренды земельного участка на новый срок, без проведения торгов, поскольку такое право не может принадлежать лицу, с кем ранее заключенный договор аренды уже расторгнут.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации доводы жалобы поддержал, конкурсный управляющий возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Комитета и третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации от 20.12.2012 N 1771 Обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 22600 кв.м. с кадастровым номером 47:14:0401001:33, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Горбунковское сельское поселение, д. Горбунки, сроком на три года для проектирования и строительства двух жилых домов.

Во исполнение указанного постановления Администрации 20.12.2012 между Обществом и Администрацией был заключен договор аренды земельного участка N 1306, по условиям которого истцу был предоставлен в аренду указанный земельный участок для строительства двух жилых домов.

28.12.2012 Обществом было получено разрешение N RU47511303-137-2012 на строительство двух жилых домов в деревне Горбунки Ломоносовского района Ленинградской области на земельном участке площадью 22600 кв.м:

очередь строительства - жилой дом N 1, общая площадь объекта капитального строительства - 20337 кв.м., количество этажей 8-9, строительный объем 84758 куб.м., в том числе подземной части 7915 куб.м., количество квартир - 302 шт.;

очередь строительства - жилой дом N 2, общая площадь объекта капитального строительства- 12 327 кв.м., количество этажей 8-9, строительный объем 53610 куб.м., в том числе подземной части 5006 куб.м., количество квартир - 160 шт.

Срок действия разрешения на строительство - 28.11.2017.

Истцом выполнены работы по строительству 2-х жилых домов, готовность объектов составляет 67 %, что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости прав на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом и котлован), расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, дер. Горбунки, выполненным ООО "Бюро независимой оценки".

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2016 расторгнуто мировое соглашение от 19.03.2015, заключенное между Обществом и конкурсными кредиторами, утвержденное определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2015 по делу N А56-11936/2012. Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стайл-Строй" возобновлено, временным управляющим должника утвержден Ковалев Сергей Александрович.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2017 по делу N А56-11936/2012 ООО "Стайл-Строй" признано несостоятельным (банкротом).

В реестр требований кредиторов по требованиям о передаче жилых помещений включено более 150 требований.

Собранием кредиторов было принято решение о создании жилищно-строительного кооператива, с целью проведения работ по завершению строительства двух жилых домов, расположенных на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Горбунковское сельское поселение, д. Горбунки.

14.12.2015 ООО "Стайл-Строй" направило в адрес Администрации заявление N 04/12-15 о продлении договора аренды от 20.12.2012 N 1306 в связи с необходимостью проведения строительных работ по завершению строительства жилых домов.

12.01.2016 Администрация, в ответ на заявление Общества, направила уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 20.12.2012 в связи с истечением срока действия.

Полагая, что для завершения строительства жилых домов Общество вправе приобрести земельный участок на условиях аренды, однако, Администрация от заключения договора аренды уклоняется, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что бездействия администрации при заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 названного Кодекса.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с положениями пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса).

Из представленных в материалы дела документов следует, что на спорном земельном участке истцом возведены объекты незавершенного строительства - два жилых дома (многоквартирный жилой дом и котлован), готовность объектов составляет 67 %.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с истцом до 01.03.2015, на земельном участке Обществом возведены объекты незавершенного строительства, готовность 67 %, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для приобретения Обществом как застройщиком земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона.

Податель жалобы указывает, что Обществом не представлены доказательства подтверждающие наличие оснований для заключения договора аренды на новый срок, между тем, пунктом 33 перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Так, истцом в материалы дела представлены разрешение на строительство (л.д. 38- 39) и отчет N 226/11 (л.д. 40- 108).

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2017 по делу N А56-64441/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина