Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2018 г. N 15АП-21008/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 апреля 2018 г. N Ф08-3098/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

05 февраля 2018 г.

дело N А53-16167/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Филимоновой С.С.,

судей Ефимовой О.Ю., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.,

при участии представителя заявителя Щербачева М.Л. по доверенности от 05.06.2017, Михайловой Т.В. по доверенности от 05.06.2017, представителя заинтересованного лица Шаповаловой И.А. по доверенности от 24.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью Ростовское строительно-монтажное управление "Ростовкоопстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2017 по делу N А53-16167/2017 (судья Пипник Т.Д.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью Ростовское строительно-монтажное управление "Ростовкоопстрой" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Ростовское строительно-монтажное управление "Ростовкоопстрой" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным решения от 21.03.2017 N 61/001056/2016-5180 об отказе в государственно регистрации перехода права собственности от ООО "Ростовское строительно-монтажное управление Облпотребсоюза" к ООО Ростовское строительно-монтажное управление "Ростовкоопстрой" по договору купли-продажи от 02.08.2001

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована отсутствием оснований применения постановления ФАС СКО N Ф08-2658/2016. Указано на то, что запись в удостоверении БТИ о регистрации за продавцом 47/300 долей не могла являться препятствием для регистрации права индивидуальной собственности. Справка МУПТИ и ОН свидетельствует об отсутствии несанкционированного переустройства помещений, что подтверждается кадастровым паспортом, уточнение площади помещений по данным БТИ является основанием, а не препятствием к внесению записей в ЕГРН в отношении спорного имущества.

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица поддержали правовые позиции по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, 22.12.2016 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, цокольный этаж N 1, назначение: нежилое, площадь: общая 272.8 кв.м, номера на поэтажном плане: 4, 4б, 6, 7, 8, 9-9а, 11, 12, 13, 13а, 13б, 14, 15, 15а, 15б, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 4х, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, ул. Тельмана, 20. Государственная регистрация приостановлена 28.12.2016 сроком до 27.01.2017, мотивировано приостановление тем, что до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявлений о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов могло быть прекращено на основании заявления. Заявителю разъяснено, что он вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев. 24.01.2017 регистрация приостановлена сроком на три месяца до 23.04.2017 на основании заявления общества. До истечения срока не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, что повлекло направление отказа в регистрации перехода права от 21.03.2017 N 61/001056/2016-5180.

Общество обжаловало решение в судебном порядке.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Статья 27 Закона N 218-ФЗ устанавливает, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 пункта 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 суд, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества, удовлетворяет соответствующее требование покупателя (о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи) только в том случае, если отсутствие (ликвидация) продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Статьей 69 Закона N 218-ФЗ также установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В рамках настоящего дела препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю является отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации прав на спорный объект. Общество должно было представить регистратору правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность заявленного к регистрации недвижимого имущества продавцу, то есть подтвердить, что приобрело недвижимое имущество у лица, которое имело право на распоряжение данным имуществом, доказать законность создания спорного объекта и отчуждения имущества от первоначального собственника. Однако в данном случае ликвидация продавца явилась не единственным препятствием к регистрации. При проведении правовой экспертизы регистратором было установлено следующее.

В качестве правоустанавливающих документов на нежилое помещение, заявителем представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2001, заключенный между ООО РСМУ облпотребсоюза (продавец) и ООО РСМУ "Ростовкоопстрой" (покупатель). На основании этого договора перешло право собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 269,2 кв.м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Тельмана, 20 В. Конкретные помещения в здании (их номера, площадь) в договоре не указаны. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что право собственности продавца подтверждается регистрационным удостоверением БТИ от 09.04.1993 N 729/7, однако удостоверение указывает на регистрацию за Ростовским строительно-монтажным управлением производственного проектно-строительного объединения "Ростовкоопстрой" права общей долевой собственности - 47/300 долей. При этом указаны номера комнат NN 4, 4б, 6, 7, 8, 9-9а, 11, 12, 13, 13а, 13б, 14, 15, 15а, 15б, 16, 17, 18, 19,20, 22, 4х (тамбур) и их общая площадь 269, 2 кв.м. Обратившись за регистрацией права не общей долевой, а индивидуальной собственности на указанные помещения, заявитель указал их общую площадь 272, 8 кв.м.

Заявителем представлена справка от 14.12.2016 N 1183156, выданная МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, о том, что площадь помещения изменена в связи с уточнением площади комнаты N 14, устранению межкомнатной перегородки между комнатами N 9 и N 9а и учета ранее не учтенного тамбуру 4х площадью 4.6 кв.м. Согласно представленным документам, продавец обладал правом общей долевой собственности, а заявитель просит о регистрации за ним индивидуальной собственности. Доказательств легальности изменения площади - переустройства комнат и присоединения помещения, не указанного в регистрационном удостоверении БТИ от 09.04.1993 N 729/7 не представлено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.02.2003 по делу N А53-16261/2002-С4-10 за ООО "СМУ-55", которое указано в качестве сособственника помещений, зарегистрировано право собственности. В рамках дела N А53-35799/2012 уже был рассмотрен иск ООО РСМУ "Ротсовкоопстрой" о признании права собственности на спорные помещения на основании того же договора купли-продажи.

Данные о регистрации права собственности за ООО РСМУ облпотребсоюза, а также за Ростовским строительно-монтажным управлением производственного проектно-строительного объединения "Ростовкоопстрой" в ЕГРН отсутствуют.

Как следует из текста договора купли-продажи от 02.08.2011, в собственность правопредшественника заявителя было передано встроенное нежилое помещение общей площадью 269,2 кв. м, однако, в ходе рассмотрения настоящего дела в суде, истец в качестве предмета иска указывает о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 272,8 кв. м, комнат N N 4, 4б, 6, 7, 8, 9-9а, 11, 12, 13, 13а, 13б, 14, 15, 15а, 15б, 16, 17, 18, 19,20, 22, 4х (тамбур). Это свидетельствует об отсутствии бесспорных доказательств возникновения у заявителя права собственности на эти помещения на основании договора и недопустимость разрешения этого вопроса регистратором.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 N 132-0, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Регистратор в пределах своих полномочий лишено возможности применения аналогии закона, а также лишен возможности устанавливать, какие помещения приходятся на зарегистрированную за продавцом органами технической инвентаризации долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тельмана, 20.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2017 по делу N А53-16167/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко