Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2018 г. N 13АП-31472/17

г. Санкт-Петербург

05 февраля 2018 г.

Дело N А42-5886/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лужинской В.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31472/2017) ГОБУ "Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 по делу N А42-5886/2017 (судья Власов В.В.), принятое

по иску АО "Мурманское издательско-полиграфическое предприятие "Север"

к ГОБУ "Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области"

о расторжении договора,

установил:

акционерное общество "Мурманское издательско-полиграфическое предприятие "Север" (далее - истец, общество, АО МИПП "Север") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к государственному областному бюджетному учреждению "Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области" (далее - ответчик, учреждение, ГОБУ "УД ПМО") о расторжении договора аренды от 25.08.2015 N 1.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 исковые требования удовлетворены.

ГОБУ "УД ПМО" подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют, поскольку арендатором не допущено существенных нарушений условий договора аренды. В жалобе указано, что на момент передачи истцом имущества в аренду оно уже было аварийным (акт приема-передачи недвижимого имущества от 26.06.2015); инженерные системы на момент передачи имущества в аренду ответчику были приведены в ненадлежащее состояние как прежними пользователями помещений, так и самим собственником. Ответчик полагал, что судом не приняты во внимание условия договора аренды, согласно которым арендатору предоставлено право самостоятельно определять порядок и сроки выполнения ремонта (пункт 2.2.6 договора аренды); договором аренды не предусмотрено, что не исполнение арендатором обязательства по проведению текущего и капитального ремонта по истечении незначительной части срока действия договора (2 года из 25 лет) является существенным нарушением условий договора; также не установлено право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего и капитального ремонта по истечении части срока действия договора. Кроме того, по мнению ответчика, судом не принят во внимание факт выполнения арендатором работ по ремонту кровли (общее имущество здания) на объекте аренды в первоначальном его составе и организации оказания услуг по вывозу мусора с объекта аренды; принятие мер по обеспечению финансирования ремонтных работ подтверждает представленное учреждением письмо ГОБУ "УД ПМО" от 29.09.2017 N 636 в адрес аппарата правительства Мурманской области о финансировании ремонтных работ.

Общество представило письменную позицию, в которой с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец указал, что согласованный сторонами договора аренды размер платы (50 руб. за 1 кв.м в месяц) существенно ниже рыночного и был согласован истцом с учетом обязательства ответчика самостоятельно и за свой счет привести арендуемые помещения в удовлетворительное санитарно-техническое состояние (пункты 2.2.1-2.2.6 договора), что позволило бы обществу сохранить и восстановить помещения в отсутствие достаточных собственных денежных средств; учреждение доказательств наличия финансирования в будущем работ не привело, таким образом, основная цель заключения договора аренды истцом не достигнута, помещения продолжают находиться в неудовлетворительном состоянии, что ведет к их прогрессирующему разрушению, а истец лишен возможности принятия мер самостоятельно или с участием иного заинтересованного арендатора.

В судебное заседание апелляционного суда стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между АО МИПП "Север" (арендодателем) и ГОБУ "УД ПМО" (арендатором) заключен договор от 25.08.2015 N 1, во исполнение которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату расположенные в г. Мурманске, ул. Карла Маркса, дом 18, административное здание "Дом печати" площадью 3084,7 кв.м и часть производственного здания (газетный корпус) площадью 8626,5 кв.м. Передача имущества арендатору оформлена актом от 26.06.2015. Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.09.2015 (л.д. 24-34). В пункте 1.6 договора оговорен срок его действия - 25 лет со дня государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.6 договора арендатор обязался вывести из арендуемых помещений мусор, привести помещения в требуемое санитарное и техническое состояние; своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт имущества. Арендатор самостоятельно определяет порядок и сроки ремонта помещений, в том числе используемые материалы и интерьерные решения.

Техническое состояние дома печати и помещений производственного здания отражено в приложениях N 1, 1а к договору.

В связи с отчуждением здания дома печати и части производственного здания стороны соглашением от 15.03.2016 N 1 уточнили состав и площадь переданного в аренду имущества. После внесения изменений в договор предметом аренды являлись следующие помещения: помещения общей площадью 74,4 кв.м на 2 этаже, номера на поэтажном плане XI (23-27), кадастровый номер объекта 51:20:0002032:304; помещения общей площадью 11,9 кв.м на 1 этаже, номера на поэтажном плане VI, VII, кадастровый номер объекта 51:20:0002032:305; помещения общей площадью 1389,2 кв.м на 1 этаже, номера на поэтажном плане IV (8-17, 20-34, 36-38, 40), V, кадастровый номер объекта 51:20:0002032:307. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра (л.д. 36).

Стороны провели 14.03.2017 осмотр арендованных помещений, по результатам проведения которого составили акт (л.д. 37). В акте отражено, что помещения не используются арендатором, система отопления в аварийном состоянии, не функционирует, стяжка полов имеет выбоины, окна деревянные в неудовлетворительном состоянии, частично нарушено остекление, оконные проемы местами закрыты листами фанеры, электропроводка местами повреждена, изоляция ослаблена, в части помещений отсутствует освещение, система вентиляции не работает, межкомнатные гипсобетонные перегородки разбиты, местами полностью отсутствуют, системы водоснабжения/водоотведения обесточены, в помещениях находится большое количество бытового мусора и разукомплектованного оборудования. В результате осмотра сделан вывод о непригодном для эксплуатации санитарном и техническом состоянии помещений, необходимости проведения капитального ремонта помещений, демонтажа и вывоза неисправного оборудования и бытового мусора.

В письме от 24.03.2017 (получено учреждением 27.03.2017) общество, сославшись на нарушение пунктов 2.2.1, 2.2.3, 2.2.6 договора, предложило учреждению исполнить договорные обязательства. В письмах от 31.03.2017, 07.04.2017 арендатор отказался исполнить требования арендодателя, полагая, что согласно договору он самостоятельно определяет порядок и сроки ремонта помещений; в связи с запланированным вывозом мусора и подготовкой к проведению ремонта предложил демонтировать и вывезти оборудование, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Письмом от 05.05.2017 истец сообщил об отсутствии в арендуемом помещении имущества арендодателя. По мнению общества, неисправное и разукомплектованное оборудование ценности не представляет, является мусором; арендодатель в очередной раз предложил учреждению исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.1, 2.2.6 договора (л.д. 38-42).

В письме от 01.06.2017 (исх. N 17 - 18) истец, сославшись на не исполнение арендатором пунктов 1.8, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.6 договора, предложил ответчику расторгнуть договор. Ответчик письмом от 06.06.2017 N 436 отказался досрочно расторгнуть договор (л.д. 43, 46). Данные обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель на основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Судом первой инстанции установлено, что обязанность производства капитального ремонта принял на себя арендатор. Суд указал, что сопоставление сведений, содержащихся в приложении N 1а к договору аренды, актах осмотра помещений от 14.03.2017, от 28.09.2017, позволяет сделать вывод о том, что состояние арендованного имущества ухудшается; за время аренды система отопления доведена до аварийного состояния (разморожена); приведена в нерабочее состояние система вентиляции; разрушены перегородки; в помещениях отсутствует электроснабжение, водоснабжение.

Арбитражный суд отклонил довод ответчика, полагающего, что арендатор не нарушает договор, самостоятельно определяя срок выполнения ремонта. Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что состояние арендованного имущества, на протяжении длительного периода требующее капитального ремонта, было известно арендатору, однако им на протяжении всего периода аренды не принимались какие-либо меры для приведения помещений в надлежащее санитарное состояние, выполнения капитального ремонта.

Представленным обществом заключением эксперта ООО "СТРОЙЭКСПЕРТ" от 17.09.2017 (л.д. 90-115) также подтверждено неудовлетворительное техническое состояние здания производственного корпуса, ведущее к снижению конструкционной и эксплуатационной безопасности помещений, надежности, долговечности и ремонтопригодности строительных конструкций, требующее капитального ремонта.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что непринятие учреждением мер для приведения арендуемых помещений в надлежащее техническое и санитарное состояние, выполнения капитального ремонта, несмотря на неоднократные письменные предупреждения арендодателя о такой необходимости, являются существенными нарушениями договора, нарушают права общества, как собственника помещений.

Руководствуясь положениями статьей 450, 606, пунктов 1, 2 статьи 616, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии основании для удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают приведенные выводы арбитражного суда; основаны на неверном толковании норм права; направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судом; не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд полагает, что ответчик не доказал обоснованность возражений, приведенных в апелляционной жалобе.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении. Исходя из смысла вышеуказанных положений во взаимосвязи с требованиями абзаца 2 пункта 6 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации к апелляционной жалобе должен быть приложен подлинный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в апелляционной инстанции в установленных порядке и размере. Определением от 04.12.2017 апелляционный суд предложил ГОБУ "Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области" представить подлинное платежное поручение от 20.10.2017 N 660130 об уплате государственной пошлины, предупредив, что в случае непредставления подлинного экземпляра платежного документа, госпошлина по жалобе будет взыскана в доход федерального бюджета. По причине отсутствия надлежащего доказательства уплаты госпошлины апелляционный суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04 октября 2017 года по делу N А42-5886/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ГОБУ "Управление по обеспечению деятельности Правительства Мурманской области" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Ж.В. Колосова