Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 05АП-23/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2018 г. N Ф03-1823/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

08 февраля 2018 г.

Дело N А59-3871/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 01 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Время",

апелляционное производство N 05АП-23/2018

на решение от 24.11.2017

судьи Ю.А. Караман

по делу N А59-3871/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН 1126501008314, ИНН 6501251704)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

о признании недействительной сделкой уведомления N 4441-014/07 от 31.08.2016 о прекращении договора аренды N 00839 от 09.08.2010,

при участии:

от истца: Щепанский А.Д., по доверенности от 10.07.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Время" (далее по тексту - истец, ООО "Время") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее по тексту - ответчик, Департамент) о признании недействительной сделкой уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 09.08.2010 N 00839, изложенного в письме Департамента от 31.08.2016 N 4441-014/07.

Решением от 24.11.2017 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в обоснование жалобы указывает, что к моменту совершения арендодателем оспариваемой в настоящем деле сделки, срок действия договора аренды уже истек, договор был продлен на неопределенный срок, в силу чего принимая решение об отказе от договора, ответчик должен был учесть право арендатора на осуществление застройки участка. Отмечает, что судом первой инстанции не было учтено, что арендодателем не была проанализирована причина, по которой арендатор не смог осуществить застройку участка, а также возможность осуществления такой застройки в будущем при условии сохранения действия договора, а также объем убытков арендатора при его прекращении в одностороннем порядке. Также отмечает, что судом первой инстанции не была оценена сохранившаяся часть проектной документации на спроектированное здание на спорном земельном участке. Указывает, что суд первой инстанции не дал оценки техническим условиям ОАО "Сахалинэнерго" от 30.12.2013 N 3-10/878 и ООО "Сахалинский Водоканал" от 10.05.2016 N 4264 на присоединение к инженерным сетям проектируемого на арендуемом участке здания, которые подтверждают, что истцом осуществлялись действия, направленные на освоение земельного участка. Настаивает, что ведение ответчика является недобросовестным, что привело к невозможности использования истцом земельного участка по назначению в период с 24.04.2015 по 10.05.2016, истцом не учтено право истца на осуществление застройки участка, выполненные для этого действия.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчик явку представителя не обеспечил, о времени месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 09.08.2010 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агат" (арендатор) заключен договор аренды N 00839, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701003:60, расположенного в г. Южно-Сахалинске, по южной стороне ул. Детская, восточнее территории ООО "Сахалин Шельф Лоджистик," для строительства объекта "Кафе и спортивно-оздоровительный комплекс".

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 00839 от 09.08.2010 срок договора составляет с 09.08.2010 по 08.08.2013 включительно (пункт 3 договора).

Дополнительным соглашением от 31.01.2013 все права и обязанности по договору аренды N 00839 от 09.08.2010 перешли к ООО "Время".

В дальнейшем срок действия договора продлевался, соглашением от 18.03.2014 установлен окончательный срок действия договора - 08.08.2016.

В целях проектирования объекта истец 31.03.2015 обратился в Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

Согласно письму от 24.04.2015 N 4726-014/012 Департамент выдал истцу градостроительный план земельного участка, в котором отсутствовала зона допустимого размещения объектов капитального строительства. Отсутствие зоны допустимого размещения объектов капитального строительства в выданном обществу градостроительном плане обусловливалось тем, что арендуемый участок находился в зоне озелененных территорий общего пользования "Р-2", в которой в соответствии с утвержденными решением Горсобрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 744/44-13-1 Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", не было предусмотрено размещение объектов капитального строительства.

Этим же письмом истцу рекомендовалось обратиться в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" с заявлением об изменении границ территориальной зоны в целях создания возможности для размещения на арендуемом обществом земельном участке объекта капитального строительства.

Истец обратился в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" с заявлением, направленным на изменение действующих Правил таким образом, чтобы их содержание не препятствовало строительству на арендуемом обществом земельном участке объекта "Кафе и спортивно-оздоровительный комплекс".

Постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 28.01.2016 N 163-ПА истцу было отказано во внесении изменений в названные Правила в связи с отсутствием оснований. Постановление было подготовлено на основании заключения, принятого на заседании Комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории г. Южно-Сахалинска, в состав которой входил В.И. Гаврильчик, подписавший оспариваемый в настоящем исковом заявлении отказ от исполнения договора аренды.

В дальнейшем, на основании заявления от 20.04.2016 истцу выдан градостроительный план земельного участка от 10.05.2016 N RU 65302000007404, в котором имелась зона допустимого размещения здания. Данный градостроительный план был подготовлен на основании пункта 3 статьи 35 Правил землепользования и застройки, согласно которому юридические лица, которым земельные участки были предоставлены для строительства до введения в действие таких Правил, имеют право на завершение строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, установленным в решении уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.

По мнению истца, выдав 22.04.2015 градостроительный план земельного участка, который не содержал обозначение зоны допустимого размещения здания, ответчик предоставил истцу заведомо недостоверную информацию о возможности застройки участка и воспрепятствовал его освоению, поскольку градостроительный план не допускал возможности размещения на предоставленном истцу в аренду земельном участке каких- либо зданий вообще, что исключало возможность получения разрешения на строительство. В результате этого истец не мог использовать участок по назначению в течение более одного года из оставшегося срока действия договора аренды (с 22.04.2015 по 10.05.2016).

Распоряжением администрации г. Южно-Сахалинска от 14.07.2016 N 299р ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска переименован в Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска (пункт 4 распоряжения).

Получив новый градостроительный план на участок, истец приступил к проектированию здания "Кафе и спортивно-оздоровительный комплекс" и 29.09.2016 обратился в Администрацию города Южно-Сахалинска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Письмом Администрации г. Южно-Сахалинска от 07.10.2016 N 6 11836-026/017 истцу отказано в выдаче разрешения на строительство по причине недостатков проектной документации, а также в связи с тем, что 31.08.2016 ему было направлено уведомление N 4441-014/07 о прекращении арендных отношений на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Полагая, что расторгая договор аренды в одностороннем порядке, ответчик действовал без учета интересов истца, заключавшихся в намерении последнего осуществить строительство на земельном участке объекта, в отношении которого на момент отказа истцом уже был полностью выполнен проект, а также, в результате действий ответчика истец, полностью оплативший аренду земельного участка, понесший затраты на проектирование объекта и проведение экспертизы, лишился возможности построить объект, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО "Агат" заключен договор аренды 09.08.2010 N 00839, предметом которого является аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701003:60, для строительства объекта "Кафе и спортивно-оздоровительный комплекс".

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 00839 от 09.08.2010 срок договора составляет с 09.08.2010 по 08.08.2013 включительно (пункт 3 договора).

Дополнительным соглашением от 31.01.2013 все права и обязанности по договору аренды N 00839 от 09.08.2010 перешли к ООО "Время"; соглашением от 18.03.2014 установлен срок действия договора до 08.08.2016.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с тем, что срок действия договор аренды земельного участка истек, а ООО "Время" после истечения срока договора аренды продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, с 09.08.2016 договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Департаментом по юридическому адресу ООО "Время" направлено уведомление от 31.08.2016 N 4441-014/07 о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 09.08.2010 N 00839, и о необходимости не позднее, чем через 3 месяца с момента получения данного уведомления, освободить земельный участок и передать его Департаменту по акту приема-передачи. Данное уведомление вернулось в адрес Департамента 15.10.2016.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что с учетом положений пунктам 2 статьи 610 ГК РФ и статьи 54 ГК РФ, договор аренды N 00839 от 09.08.2010 был прекращен 15.01.2017.

Доводы истца о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, правомерно им отклонены в связи со следующем.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 Постановления Пленума от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из содержания приведенных норм следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

На основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Таким образом, действия лица, которые квалифицируются как злоупотребление правом, должны обладать определенными признаками, к которым, в частности, относятся их преднамеренный характер, чрезмерность (завышение) заявленного требования, неразумность, воспрепятствование осуществлению прав, получение конкурентных преимуществ. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Оценив отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, коллегия отмечает, что он является безусловным и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, с учетом истечения срока его действия и невыполнением арендатором обязанности по возврату арендуемого земельного участка, при незначительности периода после истечения срока действия договора до направления уведомления об отказе, следовательно суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для вывода о наличии в действиях ответчика по одностороннему прекращению договора аренды признаков злоупотребления правом.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Кроме того, право каждой сторон в любое время отказаться от договора, в случае если договор возобновлен на неопределенный срок, предусмотрено в пункте 25 договора аренды N 00839 от 09.08.2010.

Доводы истца о принятии обществом мер по получению градостроительного плана земельного участка в целях проектирования объекта, в силу чего у ответчика, по мнению истца, отсутствовали основания для прекращения арендных отношений, апелляционной коллегией не принимаются во внимание, поскольку судом первой инстанции установлено несистемное проявление обществом активности по реализации прав целевой застройки спорного участка, начиная с 2013 года вплоть до 2015 года (за 1 год до окончания срока действия договора аренды).

При этом пунктом 13.4 договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 16 договора, а также в случае не использования земельного участка в течение 2-х месяцев подряд.

Доводы истца, о том, что, выдав 22.04.2015 градостроительный план земельного участка, который не содержал обозначение зоны допустимого размещения здания, ответчик предоставил истцу заведомо недостоверную информацию о возможности застройки участка и воспрепятствовал его освоению, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, поскольку получив в 2015 году градостроительный план, который не соответствовал, утвержденным решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 744/44-13-4 Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", истец действия Департамента не оспорил.

Содержание Правил и порядок его применения, в том числе положения статьи 35 должно было быть известно обществу, как заинтересованному в строительстве объекта лицу, учитывая, что соответствующие Правила являются общедоступными.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно не усмотрел наличие достаточной причинно-следственной связи между действиями Департамента по выдаче в 2015 году градостроительного плана, несоответствующего Правилам землепользования и застройки, и невозможностью строительства начиная с 2013 года, когда общество приобрело право аренды на спорный участок, который, в свою очередь, для осуществления строительства был предоставлен ещё в 2010 году.

До 2015 года (за 1 год до истечения установленного договором срока) истец за получением градостроительного плана к ответчику не обращался.

Указания истца на принятие ряда мер по освоению спорного участка в соответствующий период (согласование и получение технических условий электроснабжения и водопользования), принимаются во внимание судебной коллегией как подтвержденные материалами дела, однако указанные действия являются лишь одними из необходимых элементов по обеспечению начала строительства, реализуемого в своем интересе лицом, несущим предпринимательский риск, в рамках осуществляемой деятельности в заведомо ограниченных временных рамках согласованного срока действия договора (с учетом его продления после вступлении истца в права арендатора в 2013 году).

Ссылки истца о понесенных расходах на проектирование документации, оплату арендных платежей, судом отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора значения не имеют. В случае, если истец полагает, что на его стороне возникли убытки в связи с противоправным поведением ответчика, он не лишен правовых возможностей предъявить соответствующие требования в установленном законом порядке, при этом оценка взаимного поведения сторон на различных этапах получения и изменения градостроительного плана земельного участка не входит в предмет рассматриваемого спора, в силу чего не подлежит оценке в настоящем деле.

Также судебной коллегией учитывается, что к моменту указываемого истцом в иске его обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство 29.09.2016, со стороны ответчика уже состоялось выражение воли на одностороннее прекращение договорных отношений путем составления и направления уведомления от 31.08.2016, в связи с чем указанное уведомление во всяком случае не может рассматриваться как попытка уклониться от рассмотрения соответствующего заявления истца. Возведенного в том или ином порядке объекта недвижимости, включая объект незавершенного строительства, на спорном участке к моменту отказа от договора аренды также не имелось.

Ссылки апеллянта на обоснование возможностей завершения строительства в те или иные сроки при предоставлении соответствующей правовой возможности, не могут быть приняты во внимание в силу своего предположительного характера, зависимости от значительного количества неопределенных факторов в практике коммерческой деятельности, а также при неотносимости к предмету настоящего спора.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды по пункту 2 статьи 610 ГК РФ, не может быть расценен судом как злоупотребление правом, поскольку реализация такого права не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу, более того, данное право прямо предусмотрено законом.

Доказательств того, что ответчик использовал свое право злонамеренно, именно с целью нанести вред истцу, в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что обязанность продлить договор аренды земельного участка у Департамента в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств Департамент не принималось.

При этом истец, осуществляя предпринимательскую деятельность и заключая дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок, права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ и возможность реализации этого права (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ). Обратный подход по существу нивелирует правовое значение возможности арендодателя по отказу от возобновленного на неопределенный срок договора аренды.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы фактически представляют собой ранее сформированную истцом позицию по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.11.2017 по делу N А59-3871/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына