Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2018 г. N 10АП-16708/17

г. Москва

06 февраля 2018 г.

Дело N А41-37433/17

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭйСиДжи" и ООО "Ролси" на решение Арбитражного суда Московской области от 08.09.2017, принятое судьей Кулаковой И.А. по делу N А41-37433/17 по иску ООО "Ролси" к ООО "ЭйСиДжи" о взыскании задолженности и по встречному иску ООО "ЭйСиДжи" к ООО "Ролси" о признании недействительным предварительного договора аренды,

при участии в заседании:

от истца - Корьева Е.А., представитель по доверенности от 28.12.2017;

от ответчика - Глыбина Л.О., представитель по доверенности от 31.05.2017,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ролси" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЭйСиДжи" о взыскании 23 654 449,89 рублей задолженности, 3 765 297,52 рублей неустойки по предварительному договору аренды от 30.09.2015.

ООО "ЭйСиДжи" обратилось с встречным иском к ООО "Ролси" о признании недействительным предварительного договора аренды от 30.09.2015.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2017 встречное исковое заявление ООО "ЭйСиДжи" удовлетворено - предварительный договор аренды от 30.09.2015 признан недействительным; первоначальный иск удовлетворен в части взыскания с ООО "ЭйСиДжи" в пользу ООО "Ролси" 23 654 449,89 рублей платы за фактическое использование имущества; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционным жалобам ООО "ЭйСиДжи" и ООО "Ролси".

ООО "ЭйСиДжи" в своей жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требования ООО "Ролси" о взыскании 23 654 449,89 руб. платы за фактическое использование имущества, в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме.

ООО "Ролси" в своей жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части признания недействительным предварительного договора аренды от 30.09.2015 и отказа во взыскании неустойки в размере 3 765 297,52 руб., принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Ролси" в полном объеме и отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ЭйСиДжи".

Представитель ООО "ЭйСиДжи" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал своей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Ролси".

Представитель ООО "Ролси"в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал своей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "ЭйСиДжи".

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения и вынесении нового судебного акта по делу.

Как следует из материалов дела, между ООО "Ролси" (арендодателем) и ООО "ЭйСиДжи" (арендатором) заключен предварительный договор от 30.09.2015 аренды нежилых помещений в строящемся здании по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Серовский тракт, 11 км, по условиям которого арендатор и арендодатель обязались в течение 35 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на помещения (здание), которую согласно письму о намерениях арендодатель планирует осуществить до 01.11.2015, подписать договор аренды сроком действия до 29.09.2016, предусматривающий передачу помещений арендатору по акту приема-передачи в день подписания такого договора (пункт 2.1).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендодатель подтверждает, что строительство помещений завершено, в них выполнена отделка и помещения приведены в состояние строительной готовности, указанной в приложении N 6 к предварительному договору. В срок не позднее 01.10.2015 арендодатель обязуется обеспечить арендатору доступ в помещения в целях их подготовки для последующей аренды арендатором.

Предоставление доступа оформляется актом доступа, подписываемым сторонами по форме, приведенной в приложении N 3 к предварительному договору (пункт 3.3).

С даты предоставления доступа в помещения арендатор вправе осуществлять в соответствующих помещениях работы арендатора, при этом арендатор отвечает за сохранность помещений (пункт 3.4).

По акту начала использования помещений от 03.10.2015 арендатору предоставлено право использования помещений в соответствии с их разрешенным использованием.

Платежи по договору согласованы сторонами в разделе 5 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан в период с даты подписания акта доступа, определенного в пункте 3.3 договора, и до истечения 45 дней с даты акта доступа оплачивать коммунальные платежи, а также операционные расходы (плата за услуги по содержанию и обслуживанию складского комплекса, здания и земельного участка).

По истечении 45 дней с даты акта доступа помимо платежей, установленных пунктом 5.1.1 предварительного договора, и до даты начала по договору аренды (но не включая такую дату) осуществлять плату за фактическое использование помещений. При этом в период до 30.03.2016 арендатор оплачивает плату за фактическое использование помещений и плату за парковку с применением понижающего коэффициента 0,75.

В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата коммунальных платежей осуществляется арендатором ежемесячно по истечении календарного месяца, за который осуществляется оплата, в течение 5 дней с даты получения соответствующих счетов от арендодателя. Оплата иных платежей, предусмотренных пунктом 5.1. предварительного договора, осуществляется арендатором ежемесячными авансовыми платежами не позднее 5 числа календарного месяца, за который осуществляется оплата.

В нарушение условий договора арендатор обязательства по внесению платы за фактическое использование помещений и операционные расходы исполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.03.2016 по 29.09.2016.

На основании пункта 5.8 договора арендодатель за просрочку оплаты начислил неустойку в размере 3 765 297,52 рублей за период с 06.03.2016 по 06.09.2016.

Направленная в адрес арендатора претензия от 08.09.2016 исх.N 01-18/231 с требованием об оплате задолженности и неустойки осталась без удовлетворения.

По акту освобождения помещений от 29.09.2016 оспариваемые помещения возвращены арендодателю.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности, ООО "Ролси" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и неустойки по договору.

В обоснование встречного иска о недействительности предварительного договора аренды ООО "ЭйСиДжи" ссылается на то, что переданное арендатору в пользование здание являлось самовольной постройкой, поскольку у ООО "Ролси" отсутствовали разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию. Действующим законодательством установлен запрет на сдачу в аренду самовольной постройки.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречный иск - оставлению без удовлетворения по следующим основаниям

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки.

Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли- продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем, является недействительной сделкой.

Удовлетворяя заявленные требования по встречному иску, суд первой инстанции исходи из следующего.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, находится у ООО "Ролси" в аренде на основании договора аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2014 N 2).

Возведенный на земельном участке объект был передан ООО "Ролси" по акту сдачи-приемки законченного строительством объекта от 28.02.2014.

Разрешения на строительство объекта были получены в 2016 году: RU 66302000-45-2016, дата выдачи 06.04.2016; RU 66302000-131-2016, дата выдачи 20.07.2016. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 66302000-131-2016, дата выдачи 27.12.2016.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, на момент передачи ООО "ЭйСиДжи" в пользование 03.10.15 по предварительному договору объект аренды, являлся самовольной постройкой, возведенной без получения на это необходимых разрешений.

В отсутствие разрешения на строительство ООО "Ролси" не имело право каким-либо способом распоряжаться данной самовольной постройкой и совершать в отношении нее какие-либо сделки, включая заключение предварительного договора.

Суд первой инстанции со ссылкой на положения частей 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 9 Обзора Судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что предварительный договор аренды от 30.09.2015 является недействительной сделкой.

Указанные выводы суда первой инстанции апелляционный суд не может признать обоснованными ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С момента заключения договора и до момента его окончания, ответчиком добровольно исполнялись обязательства, предусмотренные условиями заключенного договора (в том числе обязательства по оплате предусмотренных договором платежей).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Исполнения по договору ответчиком было полностью принято, что подтверждено и самим ответчиком, и первичными документами, представленными в дело.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска противоречит нормам статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявленные во встречном исковом заявлении требования ООО "ЭйСиДжи" о признании договора от 30.09.2015 недействительным мотивированы тем, что данный договор заключен в отношении самовольной постройки, в связи с чем отсутствует обязанность у ООО "ЭйСиДжи" оплачивать пользование таким объектом.

Между тем, указанные требования ООО "ЭиСиДжи" направлены по существу на оспаривание вещного права ООО "Ролси" на спорное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Из указанных норм следует, что правом на обращение в арбитражный суд обладают лица, права и законные интересы которых нарушены или оспариваются, а удовлетворение исковых требований повлечет за собой их восстановление.

Применительно к заявленным ООО "ЭйСиДжи" требованиям указанные нормы законодательства обязывают ООО "ЭйСиДжи" представить доказательства, свидетельствующие о том, что фактом самовольной постройки нарушены принадлежащие ему субъективные права.

Между тем, ООО "ЭйСиДжи" не имеет иных полномочий в отношении спорного объекта, кроме как основанных на договоре от 30.09.2015, и его заинтересованность в оспаривании данного договора обусловлена лишь нежеланием оплачивать пользование этим объектом.

Соответственно, ООО "ЭйСиДжи" в данном случае не может быть признан субъектом, обладающим процессуальным правом фактически оспорить вещное право ООО "Ролси", а суд не вправе выходить за рамки правоотношений ООО "Ролси" и ООО "ЭйСиДжи" и рассматривать спор о праве ООО "Ролси" на объект недвижимого имущества.

Кроме того, требование к лицу, позиционирующему себя собственником строения, по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено лишь в рамках требования о сносе такого строения. Недопустимо заявлять требование только о признании строения самовольным без требования о его сносе.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является судебный акт, подтверждающий указанный факт. Заявления ответчика о самовольной постройке не основаны ни на доказательствах, ни на судебных решениях и противоречат положениям статьи 222 ГК РФ.

Объект недвижимости построен в соответствии с требованиями действующего законодательства, все необходимые документы были выданы истцу и зарегистрировано право собственности истца на объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 13-14 том 3), Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию RU 66302000-131-2016 от 27.12.2016, Разрешениями на строительство объекта были получены в 2016 году: RU 66302000-45-2016 от 06.04.2016 и RU 66302000-131-2016 от 20.07.2016.

Отсутствие зарегистрированного права собственности истца на момент заключения предварительного договора аренды не имеет правового значения, так как в данный период здание находилось в стадии строительства.

Как указывалось ранее, между истцом и ответчиком 30.09.2016 был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений в здании по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Серовский тракт, 11 км.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон и пи существа смешанного договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. В подобном соглашении стороны устанавливают свои обязательства в определенный срок заключить договор аренды указанного в соглашении помещения, оговаривают условия подготовки помещения к аренде, его коммерческого использования арендатором до заключения договора аренды, согласовывают взаимодействие сторон в период до заключения договора аренды, а также фиксируют условия будущего договора аренды. Заключенный между сторонами договор имеет характер смешанного договора.

Заключенный между сторонами договор включает в себя обязательства сторон заключить в будущем договор аренды, а также обязательства сторон по оказанию услуг.

Судом первой инстанции заключенным между сторонами договор признан полностью недействительным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд руководствовался тем, что нарушены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако судом первой инстанции не учтено, что данный договор регулирует не только взаимоотношения сторон по пользованию помещениями, но и по оказанию услуг истцом ответчику (оплата операционных расходов). Судом не дано обоснования признания недействительным договора в этой части, не указаны обоснования недействительности договора в части оказания услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно вышеуказанной норме права сделка ничтожна при наличии одновременно следующих факторов: нарушение требований закона и иного правового акта; посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц.

В материалы дела ООО "ЭйСиДжи" не представлено доказательств наличия оснований для применения пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключения договора между сторонами не нарушает публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска ООО "ЭйСиДжи" о признании предварительного договора аренды от 30.09.2015 недействительным.

Учитывая вышеизложенное, на основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик по первоначальному иску был обязан своевременно оплачивать арендные платежи на основании предварительного договора аренды от 30.09.2015.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Пунктом 12.1 предусмотрено, что предварительный договор вступает в силу с момента подписания и действует до более ранних из следующих дат: даты заключения договора аренды; даты досрочного расторжения предварительного договора; даты истечения срока предварительного договора (до 29.09.2016 включительно).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В разделе 5 предварительного договора стороны согласовали порядок расчетов по предварительному договору.

Согласно пункту 12.1 договора стороны согласовали срок действия договора.

Таким образом, заключенный сторонами договор носит смешанный характер, поскольку содержит не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о возможности передачи этого помещения во владение и пользование арендатора до оформления правоустанавливающих документов арендодателя на объект недвижимого имущества и подписания основного договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Однако до 29.09.2016 заключенный сторонами предварительный договор расторгнут не был, в связи с чем у ООО "ЭйСиДжи" сохранилась обязанность по внесению платежей согласно разделу 5 предварительного договора независимо от срока государственной регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимого имущества, в пределах действия предварительного договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

В нарушение положений части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 и статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств своевременного и полного внесения арендной платы, задолженность ответчика составляет 23 654 449,89 руб. за период с 01.03.2016 по 29.09.2016.

Поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства погашения образовавшейся за ним суммы задолженности, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в указанном размере являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Довод ООО "ЭйСиДжи" о не возможности использовать имущество по назначению в полном объеме не соответствует действительности, что подтверждается не только заключенным договором, в рамках которого арендатор использовал помещения, но и следующими конклюдентными действиями арендатора:

с момента подписания сторонами акта начала использования помещений, арендатор оборудовал помещения необходимым офисным имуществом (шкафами, столами, стульями, офисной техникой и т. п.), а также складским имуществом (погрузчики и т.п.);

арендодатель, по просьбе арендатора, в течение всего срока действия договора оформлял разовые и постоянные пропуска на въезд на территорию складского комплекса клиентов ООО "ЭйСиДжи", для осуществления коммерческой деятельности последнего;

арендодатель, по просьбе арендатора, в течение всего срока действия договора оформлял разовые и постоянные пропуска на въезд на территорию складского комплекса сотрудников ООО "ЭйСиДжи";

арендатор был согласен с размером платы, установленным договором, что подтверждается его действиями при расчетах за период с ноября 2015 по февраль 2016 года включительно;

в письме N 220 от 19.09.2016 директор ООО "ЭйСиДжи" уведомляет о досрочной сдаче помещений, в связи с прекращением работы на складе, и подтверждает, что досрочная сдача помещений не рассматривается как досрочное расторжение договора, в связи с чем оплате подлежит весь период по 29.09.201б.

Довод ООО "ЭйСиДжи" о причинении убытков вследствие недобросовестных действий арендодателя также несостоятелен.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подтверждение убытков возможно при условии доказанности совокупности следующих фактов: причинения убытков ненадлежащим исполнением стороной обязательств по договору; наличия причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями стороны по договору, размер понесенных убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, довод ООО "ЭйСиДжи" о причинении убытков по причине недобросовестных действий ООО "Ролси" ничем не подтвержден.

Ответчик ссылается на то, что арендатор был лишен возможности передать помещения в субаренду.

В силу пункта 2 статьи 1 и пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 6.1. предварительного договора аренды установлено, что арендатор не имеет права передавать или иным образом распоряжаться своими правами и/или обязанностями по предварительному договору без предварительного письменного согласия арендодателя.

Следовательно, из условий, предусмотренных предварительным договором аренды, следует, что арендатор может сдавать в субаренду помещения только с согласия арендодателя.

Согласование арендодателем заключения арендатором договора субаренды является правом, а не обязанностью арендодателя.

Таким образом, поскольку предварительный договор стороны заключили на определенных условиях, не предусматривающих передачу части помещений в найм третьим лицам, указанный довод ООО "ЭйСиДжи" не может являться обоснованным.

Ссылка ответчика на позднее зачисление истцом суммы обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате не может быть принята во внимание.

Согласно пункту 5.3.1. предварительного договора в случае допущения арендатором просрочки в осуществлении любого из предусмотренных настоящим предварительным договором платежей на срок более 7 (семи) дней арендодатель будет вправе удержать причитающийся ему платеж из обеспечительного платежа.

Таким образом, пунктом 5.3.1. предварительного договора предусмотрено право, а не обязанность арендодателя зачесть обеспечительный платеж в счет погашения задолженности арендатора, при этом самостоятельно определяя период, в пределах срока образования задолженности.

Следовательно, в данном случае ООО "Ролси" вправе определить судьбу обеспечительного платежа по своему усмотрению.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании договорной неустойки в размере 3 765 297,52 руб.

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За просрочку внесения арендной платы истцом ответчику в соответствии с пунктом 5.8 договора начислена неустойка в размере 3 765 297,52 руб. за период с 06.03.2016 по 06.09.2016

Представленный истцом расчет суммы неустойки является обоснованным и математически правильным, ответчик при этом контррасчета неустойки и доказательств явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства не представил, равно как не представил заявления в порядке статьи 333 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах апелляционный приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании неустойки в размере 3 765 297,52 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы ООО "Ролси" по госпошлине в размере 163 099 рублей за подачу иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "ЭйСиДжи" в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.09.2017 года по делу N А41-37433/17 отменить.

Взыскать с ООО "ЭйСиДжи" в пользу ООО "Ролси" сумму долга в размере 23 654 449,89 рублей, неустойку в размере 3 765 297,52 рубля, расходы по оплате госпошлины в сумме 163 099 рублей.

В удовлетворении встречного иска - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Э.С. Миришов Н.С. Юдина