Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 12АП-15669/17

г. Саратов

09 февраля 2018 г.

Дело N А57-21475/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Беджанян Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отема-Сар О.О."

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2017 года по делу N А57-21475/2017 (судья К.А. Елистратов)

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов"

к обществу с ограниченной ответственностью "Отема-Сар О.О." (г. Саратов),

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

представителя общества с ограниченной ответственностью "Отема-Сар О.О." Стрижак Н.М., действующего по доверенности от 05.12.2017,

представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Маркеловой Д.А., действующей по доверенности N 02-04/148 от 19.12.2017,

представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова Маркеловой Д.А., действующей по доверенности N 02-15/28831 от 28.11.2017,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов", истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Отема-Сар О.О." (далее - ООО "Отема-Сар О.О.", ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2017 года иск удовлетворён.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Отема-Сар О.О." обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что 25.08.2017 между ООО "Отема-Сар О.О." и Феклистовой Ольгой Александровной был заключен договор замены стороны в обязательстве б/н, в соответствии с пунктом 1 которого ООО "Отема-Сар О.О." передало Феклистовой О.А. права и обязанности по договору аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012, заключенному на основании постановления администрации муниципального образования "город Саратов" от 15.11.2012 N 2636. Договор замены стороны в обязательстве от 25.08.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области 06 сентября 2017 года. Таким образом, на дату обращения истца с иском в суд (12.09.2017) и на момент принятия искового заявления к производству Арбитражного суда Саратовской области ООО "Отема-Сар. О.О." не являлось стороной договора аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012. По мнению апеллянта, предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ООО "Отема-Сар О.О." поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Представитель администрации МО "Город Саратов" и Комитета по управлению имуществом города Саратова в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ООО "Отема-Сар О.О.", администрация МО "Город Саратов" и Комитета по управлению имуществом города Саратова, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.11.2012 N 2636 с ООО "Отема-Сар О.О." заключен договор аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012 с кадастровым номером 64.48.010114:141 площадью 20000 кв.м, расположенного по адресу г. Саратов, на землях совхоза "Комбайн" в Волжском районе, предоставленного для строительства жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи, сроком на 49 лет.

Вид разрешенного использования помимо договора аренды также установлен в кадастровом паспорте земельного участка от 17.12.2012 - "для размещения домов индивидуальной жилой застройки".

В администрации муниципального образования "Город Саратов" отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: г. Саратов, на землях совхоза "Комбайн" в Волжском районе. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования "Город Саратов" не выдавались.

При осмотре территории специалистом муниципального земельного контроля Комитета по управлению имуществом города Саратова 10.08.2017 установлено, что территория земельного участка не огорожена, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, произрастает густая травянистая растительность.

Как полагает истец, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010114:143, арендуемый ООО "Отема-Сар О.О." не используется в целях строительства более 4 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

28 марта 2017 года истцом в адрес ООО "Отема-Сар О.О." направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2012, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступали, земельный участок не осваивается.

28 апреля 2017 года ответчику направлено уведомление с предложением расторжения спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:010114:143 площадью 20000 кв.м с существенным нарушением условий договора, не используя спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона.

Однако претензионные требования ответчик не исполнил.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик в установленный законом срок не использовал земельный участок, его освоением не занимался, счёл исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Указанное право арендатора предусмотрено условиями пункта 5.1.2. Договора аренды.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами с 27.12.2012 по 27.12.2061, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 25.08.2017 между ООО "Отема-Сар О.О." и Феклистовой О.А. заключен договор замены стороны в обязательстве б/н, в соответствии с пунктом 1 которого ООО "Отема-Сар О.О." передало Феклистовой О.А. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012, заключенному на основании постановления администрации муниципального образования "город Саратов" от 15.11.2012 N 2636.

Договор замены стороны в обязательстве от 25.08.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области 06 сентября 2017 года.

Иск о расторжении договора аренды земельного участка подан истцом 12.09.2017, а принят к производству судом первой инстанции 09.10.2017 (л.д. 1, 4).

Таким образом, на дату обращения истца с иском в суд и на дату возбуждения Арбитражным судом Саратовской области производства по настоящему делу ООО "Отема-Сар. О.О." не являлось арендатором и стороной договора аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012.

При таких обстоятельствах следует признать, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований без выяснения фактических обстоятельств спора по существу, а потому сделанные судом первой инстанции по существу выводы подлежат исключению.

Доводы представителя истца о том, что Администрацией МО г. Саратов заявлен иск о расторжении договора аренды земельного участка N А-12-564Ю-1 от 27.12.2012, в просительной части которого не содержится указания на конкретного арендатора, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом под претензией в общеупотребительном смысле понимается:

1) заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе;

2) притязание, заявление права на обладание чем-либо;

3) требование кредитора к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением имущественных прав и интересов кредитора.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), предложения расторгнуть договор (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

В рассматриваемом случае истец не лишен права на обращение с иском в суд к надлежащему ответчику с соблюдением процедуры досрочного расторжения договора аренды.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции счел установленными.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2017 года по делу N А57-21475/2017 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Отема-Сар О.О." судебные расходы по уплате государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина С.В. Никольский