Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 18АП-540/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 8 мая 2018 г. N Ф09-2021/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

09 февраля 2018 г.

Дело N А76-9801/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лежневой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2017 по делу N А76-9801/2016 (судья Гордеева Н.В.).

В заседании приняли участие:

Лежнева Ирина Викторовна, её представитель - Зинченко Андрей Александрович (доверенность от 17. 05.2016);

представитель индивидуального предпринимателя Русаковой Елены Викторовны - Марамзин Владимир Леонидович (доверенность от 01.04.2015).

Индивидуальный предприниматель Русакова Елена Викторовна (далее - ИП Русакова Е.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лежневой Ирине Викторовне (далее - ИП Лежнева И.В., ответчик) об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании 397 632 руб. 62 коп. (т. 1, л.д. 5-7).

Определением суда первой инстанции от 28.04.2016 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Листишенкова Наталья Владимировна (далее - ИП Листишенкова Н.В., третье лицо).

29.04.2016 в Единый государственный реестр внесена запись о прекращении физическим лицом Лежневой Ириной Викторовной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения.

Решением арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2016 принят отказ ИП Русаковой Е.В. от иска в части требования об обязании ИП Лежневой И.В. освободить нежилое помещение общей площадью 215 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д.5, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении искового заявления ИП Русаковой Е.В. отказано (т. 2, л.д. 38-50).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2016 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 76-81).

28.02.2017 Лежнева И.В. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к ИП Русаковой Е.В. о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 70 000 руб. (т. 3, л.д. 3).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.05.2017 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2016 по делу N А76-9801/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного суда от 16.01.2017 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (т. 2, л.д. 111-121).

При новом рассмотрении истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 239 907 руб. 62 коп. (т. 3 л.д. 48-50).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2017 принят отказ ИП Русаковой Е.В. от иска в части требования об обязании ИП Лежневой И.В. освободить нежилое помещение общей площадью 215 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, Свердловский тракт, д.5, производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования ИП Русаковой Е.В. удовлетворены: в ее пользу с ИП Лежневой И.В. в пользу ИП Русаковой Е.В. взысканы неосновательное обогащение в сумме 239 907 руб. 62 коп., расходы на оплату оценочных услуг в сумме 17 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 7 798 руб.

В удовлетворении заявления ИП Лежневой И.В. о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано (т. 4, л.д. 28-34).

С вынесенным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Лежнева И.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 4, л.д. 41-44).

Ссылаясь на нормы, регулирующие порядок распоряжения имуществом находящимся в долевой собственности нескольких лиц и разъяснения, приведенные в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", податель апелляционной жалобы указывает, что истец не является стороной сделки, что исключает удовлетворение иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки. По мнению подателя жалобы, надлежащим способом защиты прав истца будет предъявление требований к лицу, которое фактически получало доход от сданного в аренду помещения, а не к лицу, добросовестно платившему арендную плату, в соответствии с условиями договора. Поскольку арендуемая ответчиком площадь составляет менее половины площади здания, ИП Листишенков В.С. передал Лежневой И.В. в аренду часть нежилого помещения в пределах своей доли, без нарушения прав и законных интересов второго собственника.

Лежнева И.В. указывает, что судом не дана оценка переписке собственников (письма истца в адрес ИП Листишенкова В.С. N 34 от 01.03.2015, N 35 от 05.03.2015), свидетельствующая о фактическом определении порядка пользования имуществом, которое находится в долевой собственности. Полагает, что материалами дела подтверждается фактическое согласие истца на использование Лежневой И.В. помещений по договору аренды, заключенному между Лежневой И.В. и ИП Листишенковым В.С. Разногласия между собственниками имелись лишь в отношении складского помещения N 40 площадью 27 кв.м. и офиса (помещение N 8) площадью 34 кв.м. В отношении остальных помещений споров между собственниками не было. Напротив, каждый из собственников согласовал схему размещения помещений используемых другим собственником, что свидетельствует об одобрении сделки, которое в силу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть как предварительным, так и последующим. При таких обстоятельствах, договор аренды может считаться недействительным только в части площадей, по которым собственники здания не достигли между собой согласия.

Также Лежнева И.В. полагает, что отчет независимого оценщика об определении размера арендной платы в спорном помещении от 20.01.2016 N 20/01-16-01 нельзя признать объективным и обоснованным, поскольку размер арендной платы определен оценщиком на 01.03.2015, при определении периода использования помещений с 01.03.2015 по 13.04.2016; в отчете не учтены существенные факторы, влияющие на результат оценки по определению рыночной стоимости арендной платы. Оценка отчету независимого оценщика, выполненному по заданию Лежневой И.В., судом первой инстанции не дана.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не явились. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В судебном заседании лица представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представителем истца заявлены возражения на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.04.2014 между ИП Листишенковым В.С., ИП Русаковой Е.В. (арендодатель) и ИП Лежневой И.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2 (т. 1, л.д.10-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г.Челябинск, Свердловский тракт, д. 5. Общая площадь арендуемого помещения 215 кв.м.: офис - 15 кв.м., кондитерский цех 200 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для использования в качестве служебных помещений под офис.

В соответствии с п. 3.1 договор вступает в силу с 01.04.2014 и действует в течение 11 календарных месяцев.

В силу п. 3.3 договора по истечении срока аренды арендатор обязан освободить и возвратить арендодателю арендуемое помещение в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 350 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (кондитерский цех) в месяц составляет 150 рублей за 1 кв.м. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 35 250 руб.

По условиям п. 4.2 договора арендная плата уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет каждого из арендодателей по реквизитам, указанным в разделе 5 договора, в размере 50% от суммы ежемесячного платежа за аренду помещения, согласно п.4.1 договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи N 1 от 01.04.2014 (т. 1, л.д. 12 оборот).

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 (т. 1, л.д. 13) стороны установили следующий размер арендной платы: арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 350 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (кондитерский цех) в период с 01.04.2014 по 31.12.2014 составляет 150 рублей за 1 кв.м., в период с 01.01.2015 по 28.02.2015 составляет 180 руб. за 1 кв.м. Общая сумма ежемесячного платежа в период с 01.04.2014 по 31.12.2014 составляет 35 250 руб., в период с 01.01.2015 по 28.02.2015 ежемесячный платеж составляет 41 250 руб. за 1 кв.м.

Кроме того, 01.04.2014 между ИП Листишенковым В.С., ИП Русаковой Е.В. (арендодатель) и ИП Лежневой И.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 6 (т. 1, л.д. 14-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г.Челябинск, Свердловский тракт, д. 5. Общая площадь арендуемого помещения 46 кв.м.: склад - 27 кв.м., офис 19 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для использования в качестве служебных помещений под офис.

В соответствии с п. 3.1 договор вступает в силу с 01.04.2014 и действует в течение 11 календарных месяцев.

По условиям п. 4.1 договора арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 150 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (кондитерский цех) в месяц составляет 150 рублей за 1 кв.м. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 10 700 руб.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет каждого из арендодателей по реквизитам, указанным в разделе 5 договора, в размере 50% от суммы ежемесячного платежа за аренду помещения, согласно п.4.1 договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи N 1 от 01.04.2014 (т. 1, л.д. 16 оборот).

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 (т.1 л.д.17) стороны установили следующий размер арендной платы: арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 350 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (склад) в период с 01.04.2014 по 31.12.2014 составляет 150 рублей за 1 кв.м., в период с 01.01.2015 по 28.02.2015 составляет 180 руб. за 1 кв.м. Общая сумма ежемесячного платежа в период с 01.04.2014 по 31.12.2014 составляет 10 700 руб., в период с 01.01.2015 по 28.02.2015 ежемесячный платеж составляет 11 510 руб. за 1 кв.м.

ИП Русакова Е.В. письмом от 16.02.2015 уведомила ответчика о намерении прекратить арендные отношения по истечении срока действия договоров от 01.04.2014 N 2 и N 6, в связи с чем возражала относительно дальнейшего использования арендованных помещений и возобновления договоров на тех же условиях на неопределенный срок, просила возвратить арендуемые помещения не позднее даты окончания срока действия договоров (т. 1, л.д. 101).

Однако ИП Листишенков В.С. в письме от 18.02.2015 N 6 выразил намерение продлить с ответчиком договорные отношения (т. 1, л.д. 135).

01.03.2015 между ИП Листишенковым В.С. (арендодатель) и ИП Лежневой И.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1 (т. 1, л.д. 138-142), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г.Челябинск, Свердловский тракт, д. 5. Общая площадь арендуемого помещения 261 кв.м.: офис - 34 кв.м., кондитерский цех - 200 кв.м., склад - 27 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для использования в качестве служебных помещений под офис, кондитерский цех, склад.

В соответствии с п. 3.1 договор вступает в силу с 01.03.2015 и действует в течение 11 календарных месяцев.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 350 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (кондитерский цех) в месяц составляет 61 руб. 90 коп. за 1 кв.м., арендная плата за помещение (склад) составляет 61 руб. 90 коп. в месяц. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 25 950 руб.

По условиям п. 4.2 договора арендная плата уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в разделе 12 договора, в полном размере от суммы ежемесячного платежа за аренду помещения согласно п. 4.1 договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи N 1 от 01.03.2015 (т. 1, л.д. 143).

01.12.2015 между ИП Листишенковым В.С. (арендодатель) и ИП Лежневой И.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1 (т. 1, л.д. 144-148), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г.Челябинск, Свердловский тракт, д.5. Общая площадь арендуемого помещения 245,7 кв.м.: офис - 18,7 кв.м., кондитерский цех - 200 кв.м., склад - 27 кв.м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для использования в качестве служебных помещений под офис, кондитерский цех, склад.

В соответствии с п. 3.1 договор вступает в силу с 01.03.2015 и действует в течение 11 календарных месяцев.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата за помещение (офис) в месяц составляет 350 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за помещение (кондитерский цех) в месяц составляет 37 руб. 25 коп. за 1 кв.м., арендная плата за помещение (склад) составляет 37 руб. 25 коп. в месяц. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 15 000 руб.

По условиям п. 4.2 договора арендная плата уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в разделе 12 договора, в полном размере от суммы ежемесячного платежа за аренду помещения согласно п. 4.1 договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи N 1 от 01.12.2015 (т. 1, л.д. 149).

14.03.2016 ИП Листишенков В.С. умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 14.03.2016 II-ЛЕ N 557944 (т. 1, л.д. 100). Нотариусом 06.04.2016 учреждено доверительное управление имуществом, доверительным управляющим, согласно договору доверительного управления имуществом от 06.04.2016, является предприниматель Листишенкова Н.В. (т. 1, л.д. 18-19).

Арендуемые помещения освобождены предпринимателем Лежневой И.А. 15.04.2016, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

Ссылаясь на то, что договоры аренды нежилых помещений от 01.03.2015 N 1, от 01.12.2015 N 1 являются ничтожными в силу ст. 168, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключены без согласия одного из сособственников помещений, ИП Русакова Е.В., обратилась в арбитражный суд с заявлением о взыскании с ИП Лежневой И.А. неосновательного обогащения за период с 01.03.2015 по 31.03.2016 в сумме 239 907 руб. 62 коп., составляющего разницу между уплаченной ответчиком и рыночной стоимостью права временного владения и пользования, определенной на основании отчета независимого оценщика, в расчете на долю в праве собственности истца.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал доказанным факт пользования ответчиком помещениями, находящимися в общей долевой собственности без согласия одного из сособственников общего имущества, на основании договоров аренды от 01.03.2015 N 1 и от 01.12.2015 N 1. Указанные договоры оценены судом как недействительные на основании статей 167, 168, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что ответчик в период с 01.03.2015 по 31.03.2016 уплатил ИП Листишенкову B.C. за пользование спорными нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности, 315 450 руб., суд пришел к выводу, что указанные денежные средства подлежат распределению между участниками общей долевой собственности пропорционально доли каждого из участников общей долевой собственности. Поскольку названная сумма не соответствует рыночной стоимости права временного владения и пользования спорными нежилыми помещениями (с учетом размера доли в праве общей долевой собственности ИП Русаковой Е.В.), суд взыскал в пользу истца разницу между уплаченной и рыночной величиной платы за использование нежилых помещений период с 01.03.2015 по 31.03.2016. Удовлетворяя исковые требования, суд не нашел оснований для вывода о добросовестности арендатора, который располагал информацией о заключении договора с одним из собственников нежилых помещений и существенном уменьшении размера арендных платежей, по сравнению с договором, ранее заключенным в качестве арендодателя с предпринимателями Листишенковым В.С. и Русаковой Е.В.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что ИП Листишенков В.С. и ИП Русакова Е.В. обладали на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) нежилым зданием площадью 1 598,7 кв.м., литер 5, 5/1, 5/2, 5/3, 5/4 этажность 3, расположенным по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д.5, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 05.12.2013 N 74 АД 714989 и от 03.10.2013 N 74 АД 644155 (т. 1, л.д. 110-111).

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенных помещений и обязанность предоставить иные помещения в пользование ответчика).

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют сделать вывод о наличии в спорный период (с 01.03.2015 по 31.03.2016) согласованного предпринимателями Листишенковым B.C. и Русаковой Е.В. порядка пользования нежилыми помещениями в здании расположенном по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д.5.

Письма N 34 от 01.03.2015 и N 35 от 05.03.2015 (т.3 л.д.70,73) являются перепиской сторон по поводу определения порядка владения и пользования и подтверждают наличие существующих разногласий, которые были устранены достижением 21.12.2016 мирового соглашения по делу А76-9118/2015, утвержденного определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2016 (т.3 л.д.59-63).

При таких обстоятельствах, ссылка подателя жалобы на соотношение арендуемой ответчиком площади с площадью здания и передачу ИП Листишенковым В.С. в аренду Лежневой И.В. части нежилого помещения в пределах своей доли, не изменяет режима долевой собственности без определения сособственниками порядка владения и пользования общим имуществом.

Статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключению договора и подлежащей применению к спорным правоотношениям) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку у ИП Листишенкова B.C. не имелось правовых оснований для заключения договоров аренды от 01.03.2015 N 1 и от 01.12.2015 N 1 с Лежневой И.В. от имени и без согласия другого сособственника общего имущества, указанные договоры являются недействительными, а потому не влекут правовых последствий для сторон.

В соответствии со статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 12 постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права.

В том же пункте постановления указано, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, предъявить требование о взыскании всех доходов, к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор вправе выдвигать требования солидарному должнику, до момента полного удовлетворения своих требований (пункт 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе предъявить иск о полном взыскании долга к любому из солидарных должников.

Приведенные выше нормы и установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что обоснованность заявленных ИП Русаковой Е.В. требований по настоящему делу зависит от доказанности недобросовестности Лежневой И.В. в качестве арендатора нежилых помещений.

Оценивая названное обстоятельство апелляционный суд исходит из обстоятельств осведомленности ответчика о наличии режима долевой собственности предоставленных ей в аренду нежилых помещений, о чем свидетельствуют ранее заключенные с нею договоры аренды (N 2 от 01.04.2014, N6 от 01.04.2014).

Из выраженных предпринимателем Русаковой Е.В. в письме от 16.02.2015 намерений прекратить арендные отношения с ответчиком, обозначенных возражений о возобновлении договоров аренды от 01.04.2014 N 2 и N 6 на тех же условиях на неопределенный срок и необходимости освобождения арендуемых помещений (т.1 л.д. 101) явно усматривается отсутствие согласованных действий участников долевой собственности по предоставлению имущества в аренду.

Письмо было направлено по адресу нахождения имущества арендуемого Лежневой И.В.: Челябинск, Свердловский тракт, д.5 и указанного ею в реквизитах вышеназванных договоров аренды ( т.1 л.д. 12, 16).

Поскольку ссылка на данное письмо приведена ответчиком в тексте отзыва на исковое заявление с предоставлением письма в качестве приложения к отзыву (т. 1, л.д. 131, 134), его содержание было известно Лежневой И.В независимо от обстоятельства направления письма по адресу, не совпадающему с адресом регистрации и возврата почтовым отделением по истечении срока хранения.

При это, судом первой инстанции верно учтено, что в отзыве на исковое заявление Лежнева И.В. подтвердила осведомленность о конфликте между собственниками и о том, что ИП Русакова Е.В. не намерена продлевать с ней арендные отношения.

В свою очередь, из письма ИП Листишенкова В.С. от 18.02.2015 N 6 о его намерении продлить действие заключенных в 2014 году договоров аренды (т.1 л.д. 135) не следует, что он выражает волю обоих собственников.

Таким образом, вступив в длительные арендные отношения при заключении договоров аренды от 01.03.2015 N 1 и от 01.12.2015 N 1, Лежнева И.В. была осведомлена об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. По этой причине она не может быть признана добросовестным арендатором, не осведомленным о заключении договора аренды с лицом, которое не обладает соответствующим правом.

Кроме того, делая такой вывод суд первой инстанции верно учел, что арендуя помещения общей площадью 261 кв.м. по договорам аренды от 01.04.2014 N 2 и N 6 в редакции дополнительных соглашений от 29.12.2014, ответчик платил арендую плату с 01.04.2014 по 31.12.2014 в размере 45 950 руб., с 01.01.2015 по 28.02.2015 в размере 52 760 руб.

Заключив договор аренды от 01.03.2015 N 1 с одним из сособственников - Листишенковым В.С., ответчик стал платить за те же помещения общей площадью 261 кв.м. - 25 950 руб., а при заключении договора аренды от 01.12.2015 N 1 стоимость 1 кв.м. уменьшилась еще больше.

Доказательств, подтверждающих обоснованность такого изменения арендной платы, ответчиком не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование причин уменьшения размера арендной платы ответчиком представлен акт, составленный муниципальным унитарным предприятием "Производственное объединение водоснабжения и водоотведения" 30.12.2014 (т.4 л.д. 1). Названный акт содержит указание на наличие жирового осадка в канализационных колодцах и предложение лицам, использующим нежилое помещение в качестве столовой, по прекращению сброса жира и установке жироулавливателей во избежание повторных засоров. Исходя из единичного случая оформления акта и устранимости обозначенных замечаний, ссылка ответчика на ненадлежащее техническое состояние арендуемого имущества (как требующего ремонта) подлежит отклонению.

Установленные выше обстоятельства свидетельствуют об обоснованности исковых требований по праву. Вместе с тем, они ошибочно квалифицированы как требования о взыскании неосновательного обогащения без учета приведенных выше разъяснений постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Поскольку в данном случае взыскание стоимости пользования имуществом за период его нахождения в незаконном владении, в отличии от положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации находится в зависимости от поведения арендатора, такие требования подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации (взыскание неполученных одним из собственников доходов), как нормой специального регулирования в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, ошибочная квалификация правоотношений истцом и судом первой инстанции (необходимая в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в данном случае не привела к принятию неправильного решения.

Из материалов дела следует, что в период с 01.03.2015 по 31.03.2016 ответчик произвел оплату ИП Листишенкову B.C. за пользование спорными нежилыми помещения денежные средства в общей сумме 315 450 руб. (платежные поручения - т. 1, л.д. 150-162).

Учитывая, что спорные помещения предоставлены в аренду ответчику одним из собственников имущества, находящегося в общей долевой собственности, в силу ст. 246, 247, 248 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная оплата подлежит распределению между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве.

Поскольку истцу принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, в отсутствие доказательств наличия между участниками долевой собственности соглашения о порядке использования общего имущества, суд правомерно отнес на ИП Русакову Е.В. половину указанной выше суммы равной 157 725 руб.

Из выполненного по заданию истца обществом с ограниченной ответственностью "ЦФСОТ" отчета N 20/01-16-01 об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования 1 кв.м. площади объекта недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 1598,70 кв.м. расположенного по адресу: г.Челябинск, Свердловский тракт, д.5, в части помещений первого этажа: офисная часть площадью 34 кв.м., производственно-складская часть площадью 227 кв.м. в месяц по состоянию на 01.03.2015 (т. 1, л.д. 21-99), следует, что рыночная стоимость права временного владения и пользования 1 кв.м. площади объекта в месяц составила в отношении помещения офисного назначения площадью 34 кв.м. -337,83 руб. за 1 кв.м. в месяц, в отношении помещения производственно-складского назначения площадью 227 кв.м. расположенного на 1 этаже здания - 218,89 руб. за 1 кв.м. в месяц (т. 1, л.д. 56).

По расчету истца плата за фактическое пользование ответчиком нежилыми помещениями в период с 01.03.2015 по 31.03.2016 составляет 397 632 руб. 62 коп., с учетом 1/2 доли в праве общей долевой собственности (т. 1, л.д. 6).

Исходя из названного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Русаковой Е.В. о взыскании с Лежневой И.В. разницы между рыночной стоимостью права временного владения и пользования нежилых помещений определенной независимым оценщиком и внесенной ею платой по недействительным договорам, приходящейся на долю в праве собственности истца в сумме 239 907 руб. 62 коп. (397 632 руб. 62 коп. - 157 725 руб.).

Доводы подателя жалобы о том, что отчет об определении размера арендной платы по состоянию на 01.03.2015, нельзя признать объективным и обоснованным доказательством для определения размера неполученных истцом доходов в период с 01.03.2015 по 31.03.2016, подлежат отклонению.

Оснований для применения к анализируемым правоотношениям положений пункта 2 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется исходя из приведенной выше квалификации.

Объективных доказательств существенного изменения (уменьшения) величины рыночной стоимости арендной платы с 01.03.2016 в обозначенный в иске период, ответчиком не представлено.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако назначение такой экспертизы в силу состязательности арбитражного процесса не является обязанностью суда. Несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки само по себе не влечет необходимость проведения экспертизы достоверности отчета. На стороне, оспаривающей результаты оценки, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов оценщика (несоответствие отчета федеральным стандартам, наличие противоречий в выводах оценщика, недостоверность используемых источников и т.п.). При этом допущенные оценщиком нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговую величину рыночной стоимости предмета оценки.

Соответствующих ходатайств и заявлений ответчик в ходе рассмотрения дела не заявлял, что влечет отнесение на него рисков наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наличие в материалах выполненного по заданию ответчика обществом с ограниченной ответственностью "Прогрессив Групп" отчета об определении рыночной стоимости арендной ставки за офисную часть площадью 34 кв.м. и производственно-складскую часть площадью 227 кв.м, входящих в состав нежилых помещений здания расположенного по адресу: г.Челябинск, Свердловский тракт, д.5, по состоянию на 01.03.2015 в размере 239 руб. и 79 руб. за 1 кв.м, а за период с 01.03.2015 по 13.04.2016 в размере 198 руб. и 70 руб., соответственно (т.3 л.д. 78-145), не может служить основанием для изменения названных выводов.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 признаваемый Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, при анализе отчета судебной коллегией установлено, что выводы о рыночной стоимости ставки арендной платы офисной части - 239 руб. за 1 кв.м и производственно-складской части - 79 руб. за 1 кв.м. сделаны исходя из определенной сравнительным методом средневзвешенной ставки арендной платы 318 руб. за 1 кв.м. производственно-складского комплекса с различными по составу помещениями (т. 3 л.д. 135-137). Поскольку средневзвешенная ставка не является суммой ставок арендной платы за различные по назначению помещения, названное свидетельствует о наличии методологической ошибки независимого оценщика, которая привела к ошибочным выводам.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2017 по делу N А76-9801/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Лежневой Ирины Викторовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова