Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 18АП-17127/17

г. Челябинск

08 февраля 2018 г.

Дело N А76-31194/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2017 по делу N А76-31194/2016 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Диниева А.А. (доверенность от 29.12.2017 N 42814);

общества с ограниченной ответственностью "Родник" - Армянинова Н.Н. (доверенность от 02.02.2017), Осетров Е.С. (доверенность от 02.03.2016).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - ООО "Родник", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 за период с 01.01.2013 по 21.01.2016 в размере 7 575 370 руб.; неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы по пункту 6.3 договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 за период с 01.04.2013 по 21.01.2016 в размере 3 426 972 руб. с последующим начислением неустойки на сумму задолженности 7 575 370 руб. с 22.01.2016 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 6).

ООО "Родник" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к Комитету о взыскание излишне уплаченной арендной платы в размере 2 883 857 руб. 65 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном с татьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 57, 58).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "О'КЕЙ" (далее также - ООО "О'КЕЙ", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2017 (резолютивная часть объявлена 20.11.2017) в удовлетворении исковых требований Комитета отказано. Встречные исковые требования общества удовлетворены частично: суд взыскал с Комитета в пользу общества задолженность в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 232 623 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств дела, нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что суд, отказывая в удовлетворении требований Комитета о взыскании неустойки в полном объеме с учетом пропуска срока давности, не учел, что в материалы дела Комитетом был представлен информационный расчет задолженности и неустойки за период с 01.01.2014 по 21.01.2016, согласно которому Комитетом начислена неустойка за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 6334 руб. 51 коп. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании неустойки за названный период. Также Комитет не согласен с выводом суда о необходимости применения в настоящем случае коэффициента К1 - сдача в аренду недвижимого имущества. Отмечает, что обществом не доказан факт сдачи в аренду всех помещений, принадлежащих ООО "Родник" на праве собственности. Так, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь объекта составляет 211 952,3 кв. м, в свою очередь, в материалы дела представлены договоры аренды только части торговых площадей. По мнению Комитета, данные договоры не подтверждают невозможность осуществления ответчиком деятельности по розничной торговле в остальных частях торгового комплекса. Комитет также не согласен с действиями суда по округлению суммы излишне уплаченной арендной платы (лист 15 решения). Податель жалобы указывает, что, округляя сумму переплаты, суд не указал каким нормативным актом руководствовался, поскольку все расчеты производились судом ровно до копеек, следовательно, и в данном случае округление копеек как в большую, так и в меньшую сторону является необоснованным.

В судебном заседании 30.01.2018 был объявлен перерыв до 06.02.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "О'КЕЙ".

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20.05.2008 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестком-1" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды г. Челябинска УЗ N 005765-К-2008 (т. 1, л.д. 12-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора краткосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0302001:0017, площадью 171 500 кв. м, расположенный по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-развлекательного центра (пункты 1.1, 1.1.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный момент (пункт 2.2 договора).

Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие постановлением главы города, решением Челябинской Городской Думы и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации (субъекта Российской Федерации) (пункт 2.3 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора).

В приложении к договору (форма N 2) сторонами согласован расчет платы за аренду земли (т. 1, л.д. 16-25).

В материалы дела представлен кадастровый план от 29.02.2008 N 36.08/08-01-1167 указанного земельного участка, согласно которому земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов имеет разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра, который имеет местоположение: Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский р-н, Копейское шоссе (т. 1, л. д. 30).

17 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Инвестком-1" (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Армада" (строна-2) заключено соглашение об уступке прав по договору от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 (т. 1, л.д. 60), в соответствии с которым сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка, принадлежащие стороне-1 на основании заключенного договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Инвестком-1" и Комитетом (пункт 1.1 соглашения).

Земельный участок передан арендатору в аренду 21.05.2009 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 42).

Также 21.05.2009 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Армада" заключено дополнительное соглашение N 1 на срок до 04.04.2013, подписаны расчеты (т. 1, л.д. 31-35); 04.06.2009 - дополнительное соглашение N 2 (т. 1, л.д. 39).

На основании договора передачи прав и обязанностей от 31.03.2012 (т. 1, л.д. 59), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области 17.05.2012, право аренды земельного участка указанного земельного участка по названному договору аренды передано ООО "Родник".

29 декабря 2012 года между Комитетом и ООО "Родник" заключено дополнительное соглашение N 3, согласно которому срок действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 продлен до 04.04.2016 (т. 1, л.д. 40), подписан расчет за аренду земли (т. 1, л. д. 41).

02 ноября 2012 года ООО "Родник" выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного центра, расположенного по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска Челябинской области, общая площадь объекта капитального строительства 132 635 кв. м. Срок действия разрешения - до 04.04.2013, продлен распоряжением заместителя главы Администрации города по вопросам градостроительства от 09.10.2013 N 6153-г до 01.04.2016 (т. 2, л. д. 13).

Разрешение на ввод объекта - торгово-развлекательный центр, строительный адрес - по Копейскому шоссе в Ленинском районе г. Челябинска, в эксплуатацию выдано 11.09.2015 (т. 2, л. д. 14, 15).

12 февраля 2013 года между ООО "Родник" и ООО "О'КЕЙ" заключен инвестиционный договор N ИД-ОК13, согласно которому ООО "Родник" обязалось в порядке и соки, предусмотренные договором, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0302001:17, а ООО "О'КЕЙ" - осуществить вложение денежных средств в строительство торгово-развлекательного комплекса в части строительства помещений с возникновением у последнего права собственности на помещения, доли в праве собственности на земельный участок, общее имущество здания и гостевую стоянку. ООО Родник обязалось в рамках реализации указанного договора обеспечить оформление имущественных прав сторон, в том числе, и на земельный участок (т. 3, л. д. 75, 82-96).

Истцом в материалы дела представлено письмо Комитета от 18.09.2015, направленное генеральному директору ООО "Родник", о том, что по состоянию на 01.09.2015 задолженность/переплата ООО "Родник" по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 УЗ N 5765-К-2008 отсутствует (т. 1, л. д. 122).

23 октября 2015 года ООО "Родник" зарегистрировало право собственности на помещения в торгово-развлекательном комплексе, что подтверждается представленными в дело выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ноябрь - декабрь 2015 года (т. 3, л. д. 25-47).

Согласно свидетельству о праве собственности от 22.01.2016 (т. 1, л. д. 58) ООО "Родник" выкупило вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2015 N 12209-44/зем. в общую долевую собственность (т. 2, л. д. 45-47, т. 3, л. д. 20-22). Дата государственной регистрации права собственности 22.01.2016.

Впоследствии Комитетом произведен перерасчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 21.01.2016, при этом Комитетом применена ставка арендной платы в размере 0,5 % с 04.04.2013 - для земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше нормативов продолжительности строительства, также с 11.09.2015 применена ставка арендной платы в размере 3 % в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, коэффициент учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке К1, в размере 0,441 (розничная торговля).

По расчетам истца, за ответчиком в период с 01.01.2013 по 21.01.2016 образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 7 575 370 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 25.07.2016 N 21760 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 45), ответа на которую не последовало.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Ответчик ссылается на своевременную оплату арендной платы по договору от 20.05.2008 УЗ N 005765-К-2008 в соответствии с расчетами, которые ежегодно производились арендодателем - Комитетом. Между тем, общество полагает, что расчеты по арендной плате производились в завышенном размере в связи с неверным применением ставки арендной платы (0,5 % за превышение нормативов продолжительности строительства, в то время как такого превышения не было, 3 % - для размещения объектов торговли с момента ввода объекта в эксплуатацию - 11.09.2015, в то время как договор аренды с первым арендатором заключен ответчиком 14.11.2015), коэффициента, учитывающего вид деятельности (К1) (0,441 - розничная торговля вместо верного 0,432 - сдача в наем недвижимого имущества), и коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3) (1 вместо верного 0,9 - для субъектов малого и среднего предпринимательства), в связи с чем на стороне общества образовалась переплата. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с встречными исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по первоначальным требованиям за период с 01.01.2013 до 19.12.2013, а также о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 114, т. 3, л. д. 1, 2).

Также Комитетом при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции было заявлено о пропуске обществом срока исковой давности по встречным требованиям за период с 01.01.2014 по 28.03.2014 (т. 2, л. д. 187).

Отказывая в удовлетворении иска Комитета в полном объеме и удовлетворяя встречный иск частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из необоснованности применения Комитетом ставки арендной платы 0,5 % за превышение нормативов продолжительности строительства, в то время как такого превышения не было, при этом верного применения истцом ставки арендной платы 3 % - для размещения объектов торговли с момента ввода объекта в эксплуатацию - 11.09.2015. Суд не согласился с доводом истца о необходимости применения коэффициента, учитывающего вид деятельности (К1), в размере 0,441 - розничная торговля, указал на необходимость применения К1 в размере 0,432 - сдача в наем недвижимого имущества, так как истец не представил доказательства использования обществом земельного участка для ведения розничной торговли. Также суд указал на наличие оснований для применения коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3), в размере 0,9 - для субъектов малого и среднего предпринимательства. Одновременно суд учел наличие на стороне арендатора переплаты по арендной плате. Также суд указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию об уплате неустойки. Применительно к встречному иску суд пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности по требованиям до 02.03.2014 с учетом направления обществом Комитету претензии по встречным требованиям 02.03.2017. Суд указал, что за период с 02.03.2014 по 21.01.2016 размер подлежащей уплате обществом арендной платы должен был составлять 14 680 193 руб. 52 коп., а оплачено было 16 912 817 руб. Соответственно, суд взыскал с истца в пользу ответчика переплату в сумме 2 232 623 руб. 50 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу действовавшего в части спорного периода пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 названного Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Ввиду указанного стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (далее - решение Челябинской городской Думы N 32/7).

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом N 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: "Скад * Сап / 100 % * К1 * К2 * К3", где "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции Закона Челябинской области от 02.11.2016 N 444-ЗО), "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В настоящем случае между сторонами имеются разногласия по исчислению арендной платы, которую должно было оплачивать ООО "Родник" в спорный период.

Оценив доводы апелляционной жалобы Комитета, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о необходимости применения в настоящем случае К1 - коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, - сдача в наем недвижимого имущества. Отмечает, что обществом не доказан факт сдачи в аренду всех помещений, принадлежащих ООО "Родник" на праве собственности.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении применил указанный коэффициент в размере в размере 0,432 - сдача в наем недвижимого имущества, так как истец не представил доказательства использования обществом земельного участка для ведения розничной торговли.

Пунктом 3 статьи 1 Закона N 257-ЗО установлено, что значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 для арендаторов, осуществляющих на арендуемых земельных участках указанные в названном пункте виды деятельности, в том числе, розничная торговля.

В приложении N 1 к решению Челябинской городской Думы N 32/7 (в редакции, действовавшей в спорный период) установлены следующие, среди прочих, значения коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемого на арендованном земельном участке: 0,441 - розничная торговля, 0,432 - сдача в наем недвижимого имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что определение вида деятельности в отношениях по использованию земельного участка не может быть произведено без учета деятельности лиц, фактически использующих земельный участок в связи с эксплуатацией расположенных на нем нежилых помещений, что в свою очередь связано с назначением нежилых помещений и разрешенным использованием земельного участка.

Деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений внаем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет. При расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений.

Применительно к настоящему случаю также следует отметить, что с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства) и последующие действия арендатора по использованию земельного участка направлены уже на эксплуатацию возведенного объекта.

Согласно принципам, изложенным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", оплата землепользования должна осуществляться исходя из доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования (пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет факт ввода объекта в эксплуатацию и фактическое изменение вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем является достаточным основанием для применения арендодателем при расчете арендной платы за предоставленный для строительства земельный участок ставок аренды, установленных для вида разрешенного использования земельного участка "эксплуатация объекта".

В настоящем случае после ввода в эксплуатацию возведенного на земельном участке торгово-развлекательного центра разрешенным использованием земельного участка является именно эксплуатация указанного объекта.

Из указанного в совокупности следует, что значение коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемой на арендованном земельном участке, в настоящем случае должно применяться в размере 0,441 - розничная торговля с учетом фактического разрешенного использования земельного участка с момента окончания строительства объекта на участке, прямого назначения этого участка - для эксплуатации торгово-развлекательного центра, которое напрямую связано с назначением возведенного на участке объекта - торговая деятельность.

Ввиду указанного арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным применение в настоящем случае информационных расчетов арендной платы, представленных Комитетом (т. 3, л. д. 7, 8, 11, 12), в которых истцом применены ставки арендной платы и коэффициент К3 в размерах, указанных как верные арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом решении, однако, применен коэффициент К1 в размере 0,441 - розничная торговля.

Соответствующий довод апелляционной жалобы Комитета арбитражный суд апелляционной инстанции считает правомерным.

Между тем, ввиду наличия на стороне арендатора переплаты по арендным платежам в заявленный истцом спорный период с 01.01.2013 по 21.01.2016 (информационный расчет арендной платы за указанный период, представленный Комитетом (т. 3, л. д. 11, 12)), в том числе, и при применении коэффициента К1 в размере 0,441, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска Комитета в части задолженности по арендным платежам.

Однако, применительно к сумме встречных исковых требований, признанных арбитражным судом первой инстанции обоснованными, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В обжалуемом решении арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности по требованиям до 02.03.2014 с учетом направления обществом Комитету претензии по встречным требованиям 02.03.2017 (пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данный вывод стороны при пересмотре решения суда в апелляционном порядке не оспаривают.

При расчете обоснованных встречных требований суд указал, что за период с 02.03.2014 по 21.01.2016 размер подлежащей уплате обществом арендной платы должен был составлять 14 680 193 руб. 52 коп., а оплачено было 16 912 817 руб. Соответственно, суд взыскал с истца в пользу ответчика переплату в сумме 2 232 623 руб. 50 коп. (с учетом округления 48 коп. до 50 коп.).

Между тем, арбитражным судом апелляционной инстанции в связи с признанием необоснованным применения в обжалуемом решении коэффициента К1 в размере 0,432 произведен перерасчет подлежащей уплате арендатором за период с 02.03.2014 по 21.01.2016 арендной платы с применением коэффициента К1 в размере 0,441.

По расчету арбитражного суда апелляционной инстанции, за указанный период ООО "Родник" должно было уплатить сумму арендной платы 14 211 074 руб. 16 коп. (13 979 047 руб. 83 коп. - за период с 01.04.2014 по 21.01.2016 (информационные расчеты Комитета с применением коэффициента К1 в размере 0,441, т. 3, л. д. 7, 8, 11, 12) + 232 026 руб. 33 коп. - за период с 02.03.2014 по 31.03.2014 (30 дней) (696 079 руб. - за весь первый квартал 2014 года (90 дней) (т. 3, л. д. 12), соответственно, 232 026 руб. 33 коп. - за 30 дней квартала).

Указав на размер арендной платы в период с 02.03.2014 по 21.01.2016, равный 14 680 193 руб. 52 коп., арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении развернутый расчет данной суммы не привел (лист 14 решения), что не позволяет его проверить.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, при подсчете указанной суммы арбитражным судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка.

В указанный период с 02.03.2014 по 21.01.2016 арендатором, действительно, было оплачено 16 912 817 руб. (т. 3, л. д. 11 оборот), что не оспаривают стороны.

Соответственно, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию переплата в сумме 2 701 742 руб. 84 коп. (16 912 817 руб. - 14 211 074 руб. 16 коп.), а не 2 232 623 руб. 50 коп., как указано в обжалуемом решении.

Ввиду указанного выше довод апелляционной жалобы о необоснованном округлении арбитражным судом первой инстанции суммы излишне уплаченной обществом арендной платы (лист 15 решения) не имеет правового значения в настоящем случае.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей.

Однако, вопреки утверждению подателя жалобы, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении данного требования Комитету.

Так, как было отмечено ранее, в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 названного Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 названного Кодекса).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В настоящем случае с учетом подачи Комитетом иска 19.12.2016, а также наличия на стороне арендатора переплаты уже по окончании третьего квартала 2013 года (информационные расчеты истца т. 2, л. д. 191, т. 3. л. д. 12), арбитражный суд первой инстанции верно указал на то, что неустойка в размере 687 700 руб. 10 коп. (по информационному расчету истца, т. 2, л. д. 191), с учетом постоянной переплаты ответчиком арендной платы, имела место только в период до 30.09.2013.

Соответственно, арбитражный суд первой инстанции, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки.

Иные доводы апелляционная жалоба не содержит.

Ввиду указанного ранее обжалуемое решение суда подлежит изменению в части удовлетворения встречных исковых требований на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Встречные исковые требования общества подлежат удовлетворению частично: с Комитета в пользу ООО "Родник" подлежит взысканию задолженность в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 701 742 руб. 84 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований общества следует отказать.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С Комитета в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по встречному иску в сумме 35 056 руб., оплаченной платежным поручением от 28.03.2017 N 321.

Также ООО "Родник" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 28.03.2017 N 321 государственная пошлина в сумме 17 323 руб. 16 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2017 по делу N А76-31194/2016 изменить в части удовлетворения встречных исковых требований, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Родник" к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Родник" задолженность в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 701 742 руб. 84 коп., а также расходы по государственной пошлине по встречному иску в сумме 35 056 руб., оплаченной платежным поручением от 28.03.2017 N 321.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Родник" к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Родник" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 28.03.2017 N 321 государственную пошлину в сумме 17 323 руб. 16 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова