Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 21АП-2718/17

08 февраля 2018 г.

Дело N А84-2174/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 08.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В. и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Голубенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарпол" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.10.2017 по делу N А84-2174/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Фарпол"

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Кашиной Татьяны Яковлевны, Гуренко Янины Константиновны, Самойленко Евдокии Ивановны,

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Щеглов М.Е. по доверенности от 27.12.2017,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фарпол" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора от 29.12.2008 аренды земельного участка общей площадью 0,0600 га (кадастровый номер 8536600000:02:009:0062), расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Генерала Острякова, 232-А (далее - спорный земельный участок), заключенного между Севастопольским городским советом и частным предприятием "Фарпол". Истец так же просит обязать общество в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить Департаменту указанный земельный участок. Исковые требования мотивированы неисполнением арендатором обязанностей по договору аренды земельного участка в части его освоения в установленные договором сроки и согласно предусмотренному целевому назначению.

Решением Арбитражного суда города Севастополя исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 29.12.2008 заключенный между Севастопольским городским советом и обществом, в отношении земельного участка общей площадью 0,0600 га с ранее присвоенным кадастровым номером 8536600000:02:009:0062, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Генерала Острякова, 232-А. Общество обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту указанный земельный участок. Суд первой инстанции руководствовался тем, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек. Суд указал, что ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке; в период трехлетнего срока действия заключения от 31.18.2012, ответчиком не были представлены доказательства осуществления строительства, либо доказательств иного освоения арендованного земельного участка, в том числе, не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает, что общество, являясь добросовестным арендатором, не нарушило условия договора аренды земли, в связи с чем, исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Общество с ограниченной ответственностью "Фарпол", Правительство Севастополя, Кашина Татьяна Яковлевна, Гуренко Янина Константиновна, Самойленко Евдокия Ивановна о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель Департамента в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя Департамента, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.12.2008 между Севастопольским городским советом (далее - арендодатель) и частным предприятием "Фарпол" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0600 га, находящегося по адресу: г.Севастополь, пр.Генерала Острякова, 232-А для строительства и обслуживания комплекса торговых и бытовых услуг с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (л.д. 18-26 т.1).

В пункте 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.

Пунктом 9.1.1 оговорено право арендодателя, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.

Согласно подпункту г) пункта 9.2.2 договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, стороны согласовали возможность по ходатайству арендатора внесения соответствующих изменений в части увеличения этого срока, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации будет предусмотрен иной срок строительства.

В пункте 12.3 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.

Пунктом 12.4 договора со ссылкой на статью 416 ГК Украины определено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, неиспользования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

В соответствии с пунктом 12.5 договора переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Во исполнение условий договора, 29.12.2008 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д.31 т.1).

Судом первой инстанции установлено, что 10.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 16/06-01/ОБ/16, которым установлено, что арендатор, не начал освоение земельного участка, в соответствии с целевым назначением земельного участка - для строительства и обслуживания комплекса торговых и бытовых услуг, тем самым нарушил пункт 5.2. договора аренды, в части целевого назначения земельного участка, а так же нарушил подпункты г), а), в), е), и), м) пункта 9.2.2 договора аренды (л.д.10-13 т.1).

На основании результатов проведенного обследования Правительство Севастополя 28.04.2016 обратилось к ООО "Фарпол" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, в котором обществу было предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2008 и возвратить объект аренды в установленном порядке (л.д.32-33, т.1).

В этом же предупреждении истец просил ответчика уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2008 в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 19.08.2016 за исходящим номером N 5-исх/9951/2016 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка 29.12.2008, в соответствии с которым общество предупреждено о необходимости выполнения обязательств в части возврата земельного участка, в тридцатидневный срок со дня направления данного требования (л.д.36-37, т.1).

Как указывает истец, обязанность, установленная условиями договора, по освоению и завершению застройки арендованного земельного участка, согласно целевому назначению ответчиком не выполнена.

Полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от расторжения договора аренды земельного участка и освобождения арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения в настоящем деле, регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Закон N 6-ФКЗ.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что указанный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишена того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указано выше, договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет с целью строительства и обслуживания комплекса торговых и бытовых услуг.

Материалами, имеющимися в деле подтверждается, что на земельном участке размещен объект, представляющий собой бетонный бокс с металлическими навесными воротами и некапитальный объект. В акте обследования земельного участка указано, что на спорном земельном участке отсутствуют строения, сооружения под зеленными насаждениями, под проездами, проходами и площадками (л.д. 10-13, т.1).

Судом первой инстанции верно установлено, что в 2009-2013 годах ООО "Фарпол" предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: получено заключение об инженерно-геологических условиях, получено заключение по проекту землеустройства по отводу земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются в частности: отчетом об инженерно-геологических изысканиях за 2009 год (л.д. 24-44, т.2), заключением N Э-3 по эскизному проекту от 12.07.2010 (л.д. 62, т.2), заключением на проект землеустройства по отводу земельного участка для строительства и обслуживании многоквартирного жилого дома от 09.11.2011 N 10/475-11 (л.д. 63-68, том 2), проектом землеустройства по отводу земельного участка, утвержденного Главным Управлением Госкомзема Севастополя в 2011 году (л.д. 64-68, т.2), дополнением к "Отчету об инженерно-геологических изысканиях для многофункционального корпуса с объектами торговли и бытовых услуг от 20.04.2012 N 8 (л.д. 28, том 2), листом согласований охранных зон инженерных коммуникаций за 2011 год (л.д. 95, том 2), актом согласования установленных (уточненных) границ земельного участка с измененным целевым назначением от 26.05.2011 (л.д 98-100, том 2), материалами предварительного выбора и согласования места нахождения земельного участка, заключением о согласовании проекта землеустройства по отводу земельного участка от 31.08.2012 (л.д. 120-127, т.2), согласованным начальником Главного управления Госземагенства в г.Севастополе.

В подтверждение освоения земельного участка в период после 2014 года ответчиком в материалы дела представлены следующие доказательства: копии обращения в ДИЗО о согласовании акта согласования месторасположения границ земельного участка, принятого Департаментом 13.07.2017 (л.д 167, т.2), актом согласования месторасположения границ земельного участка, договора N 760/14ф о паевом участии заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя от 05.05.2014.

Судом первой инстанции так же установлено, что решением Севастопольского городского совета от 19.05.2011 N 820 дано согласие на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка площадью 0,0600 га по проспекту Генерала Острякова, 232-А для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземным паркингом, тем самым указывая на то, что целевое назначение земельного участка было изменено.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства внесения соответствующих изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.

Как усматривается из письма Главного Управления Госкомзема в г.Севастополе, проект землеустройства по отводу земельного участка имеет ряд замечаний, изложенных в заключении от 10.01.2012 N 8-3-9/161, также приобщенном ответчиком к материалам дела (л.д.145, т.2).

Коллегия апелляционного суда указывает, что решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а так же возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что арендатор, не начал освоение земельного участка, в соответствии с его целевым назначением - для строительства и обслуживания комплекса торговых и бытовых услуг, тем самым нарушил условия договора аренды, в частности: на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.

Ответчиком не представлены в материалы дела доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Ответчиком так же не представлены доказательства осуществления строительства, либо доказательств иного освоения арендованного земельного участка, в том числе, не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости в период трехлетнего срока действия заключения от 31.18.2012.

Такие действия арендатора не свидетельствуют о добросовестном исполнении обществом договорных обязательств. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Довод ответчика о наличии препятствий для заблаговременного завершения им строительства в соответствии с договором аренды, таких как издание исполняющим обязанности Губернатора г.Севастополя распоряжения от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" не принимается апелляционным судом.

Указанный распорядительный акт действительно вводил ограничения для осуществления капитального строительства на территории города Севастополя до получения особого распоряжения.

При этом апелляционный суд отмечает, что данный документ никоим образом не затрагивает права и законные интересы общества, поскольку на момент его издания у арендатора отсутствовали документы, которые давали бы ему право на осуществление строительства оговоренного в договоре объекта, в частности утвержденная проектная документация и разрешение на строительство и другие.

Кроме того, в силу распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства", а еще ранее - Указом N 19 от 04.06.2014 - было утверждено Положение о комиссии при губернаторе города Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе.

Таким образом, юридическая возможность получения соответствующих разрешительных документов (при наличии для этого предусмотренных законом оснований и воли на это застройщика) имелась.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Ссылка в апелляционной жалобе на совершение указанных выше действий, направленных на строительство объекта в будущем, не влияют на оценку апелляционного суда законности решения суда первой инстанции ввиду явного нарушения условий договора о сроке строительства вследствие недостаточности предпринятых для строительства мер.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.10.2017 по делу N А84-2174/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарпол" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова