Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2018 г. N 10АП-18973/17

г. Москва

06 февраля 2018 г.

Дело N А41-61227/17

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Балкаровым А.З.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ОГРН 1035005905098; ИНН 5030011263)- Крамскова И.В., представитель по доверенности от 12.12.2017 г.,

от ответчика ЗАО "ЭПИЦЕНТР" (ОГРН 1115030001679; ИНН 5030073580)- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц:

Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814;

ОГРН 1025005245055) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ОГРН 1035005901820; ИНН 5030010950) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ЭПИЦЕНТР" (ОГРН 1115030001679; ИНН 5030073580) на решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2017 года по делу N А41-61227/17, принятые судьей Л.В. Федуловой,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области к ЗАО "ЭПИЦЕНТР" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ЭПИЦЕНТР" (далее - ЗАО "ЭПИЦЕНТР") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 632 299,12 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2017, неустойки за просрочку оплаты в размере 19 285,12 руб. за период с 15.12.2016 по 31.03.2017 на основании договора аренды земельного участка, от 04.03.2008 N 3744, а также о расторжении договора аренды. (л.д.2-5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Администрация Наро-Фоминского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2017 года по делу N А41-61227/17 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 76-77).

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "ЭПИЦЕНТР" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 04.03.2008 истцом (арендодатель) и ООО "Пересстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 3744, во исполнение условий которого истец передал ООО "Пересстрой" в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:26:110516:0004.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены Разделом 2 договора аренды.

По истечении предусмотренного договором срока аренды, договор в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с соглашением от 18.05.2015, заключенным между ООО "Пересстрой" и ЗАО "ЭПИЦЕНТР", все права и обязанности арендатора в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 3744 от 04.03.2008 переданы ответчику. Указанное соглашение от 18.05.2015 зарегистрировано в установленном порядке 06.07.2015.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.10.2016 по 31.03.2017, Комитет обратился в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора и он не был извещен о судебном разбирательстве.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

05.05.2017 Комитетом по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагалось в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды.

Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика. Претензия вручена ответчику 17.05.2017.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2017 по делу N А41-2076/17 с ЗАО "ЭПИЦЕНТР" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 по договору аренды от 04.03.2008 N 3744.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленное требование о расторжении договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе опровергаются доказательствами представленными в материалы дела.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2017 года по делу N А41-61227/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина