Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 21АП-2928/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22 мая 2018 г. N Ф10-1395/18 настоящее постановление оставлено без изменения

09 февраля 2018 г.

Дело N А83-10533/2017 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 09.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Колупаевой Ю.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Голубенко В.А.,

при участии:

представителя истца - Быковской С.Ю., доверенность N 21/01-69/6766 от 17.10.2017,

представителя ответчика - Братцевой Е.А., доверенность б/н от 30.11.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 ноября 2017 по делу N А83-10533/2017 (судья Куртлушаев М.И.)

по иску Администрации города Симферополя Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-1"

о расторжении договора аренды и понуждении к возвращению земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-1" (далее - ООО "Дельта-1") о расторжении договора аренды земельного участка, площадью 2335 кв.м, расположенного по адресу: г.Симферополь, ул.Куйбышева,7б, кадастровый номер 90:22:0101217:531, заключенного между сторонами, от 16.03.2016 за N 37-2016, зарегистрированного в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 25.04.2016 за N 90-Д/016-30/016/957/2016-762/1.2, и о возложении обязанности на ответчика по возврату истцу указанного земельного участка путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования со ссылкой на статьи 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы нарушением ответчиком условий спорного договора аренды (пункта 3.2.5 Договора), которые выразились в неиспользовании земельного участка по целевому назначению более одного года и в использовании земельного участка не по его назначению, а под размещение парковки (автостоянки), что по мнению истца является основанием для расторжения договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению более одного года ввиду отсутствия доказательств использования земельного участка для обслуживания автостоянки именно ответчиком, при том, что имеется вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции по делу N 2-1075/2017, принятый по обращению Общества к физическим лицам об освобождении указанного земельного участка от принадлежащих им транспортных средств, а также освобождении одним из граждан гаража, что свидетельствует об активных действиях ответчика для устранения препятствий в пользовании арендованным земельным участком.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Симферополя Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 14.11.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а именно отсутствие доказательств использования земельного участка для обслуживания автостоянки именно ответчиком, поскольку в деле, рассмотренном судом общей юрисдикции, на которое ссылается ответчик, физические лица пояснили, что на протяжении длительного времени Общество открыто и беспрерывно осуществляло деятельность по эксплуатации и содержанию автостоянки на 150 машиномест, что также подтверждается ранее заключенными этим Обществом с Симферопольским городским советом договорами аренды земли от 2006 и 2010 годов для обслуживания автостоянки, а жильцы домов пользовались ею на законных основаниях, в связи с чем заявитель жалобы считает, что ответчик тем самым нарушал условия спорного договора, разрешая использовать земельный участок под автостоянку, при этом достоверно не было установлено, что лица, осуществляющие хозяйственную деятельность по организации данной автостоянки не являются работниками ответчика.

Определением суда от 22.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 23.01.2018.

Протокольным определением от 23.01.2018 судебное разбирательство отложено на 06.02.2018.

В судебное заседание 06.02.2018 явились представители сторон.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка от 08.11.2010, заключенному между Симферопольским городским советом и Частным предприятием "Дельта-1", земельный участок по ул. Куйбышева,7 в г. Симферополь, передан ЧП "Дельта-1" в срочное, платное пользование сроком на 5 лет до 21.10.2015 для обслуживания и эксплуатации автостоянки (том 1, л.д. 121-124).

Учредительные документы ответчика по законодательству Украины приведены в соответствие с законодательством РФ, в т.ч. организационно-правовая форма с Частного предприятия на Общество с ограниченной ответственностью. ООО "Дельта-1" зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, ОГРН 1149102083701, дата регистрации 17 ноября 2014 года.

16.03.2016 между Администрацией города Симферополя Республики Крым и ООО "Дельта-1" был заключен договор аренды N 37-2016 земельного участка площадью 2335 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Куйбышева,7б, кадастровый номер 90:22:010217:531 (далее - Договор), по условиям которого указанный земельный участок предоставлен с целью строительства многоэтажной жилой застройки с подземным паркингом с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.04.2016 за N 90-Д /016-30/016/957/2016- 762/1.2 (том 1, л.д. 28-32).

На основании акта о передаче земельного участка к Договору аренды земельного участка от 17 марта 2016 года земельный участок передан в аренду ООО "Дельта-1" (том 1, л.д. 36).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 90-90/016/937/2016-761/1 от 25.04.2016, арендованный земельный участок является собственностью Муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (том 1, л.д. 149).

14.10.2016 Прокурором Киевского района г. Симферополя в адрес ООО "Дельта-1" вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства, а именно: за использование земельного участка по ул. Куйбышева, 7б в г. Симферополь не по целевому назначению в нарушение ст.42 Земельного кодекса РФ, поскольку в настоящее время земельный участок используется для размещения функционирующей автомобильной автостоянки (том 1, л.д. 38-39).

Согласно акту обследования, составленному главным специалистом муниципальным инспектором управления муниципального контроля администрации города Симферополя Абашкиной Н.О. от 24.04.2017, при осуществлении контрольного осмотра земельного участка, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Куйбышева, 7б было установлено размещение парковки на земельном участке, площадью 2335 кв.м, земельный участок по периметру огражден забором и со слов местных жителей парковка организована бесплатно инициативной группой (том 1, л.д. 41).

В соответствии с информацией, представленной управлением муниципального контроля от 08.06.2017 N 11/02-04/2168, в ходе осмотра земельного участка сотрудниками Управления было установлено размещение на арендуемом Обществом земельном участке парковки, земельный участок по периметру огражден некапитальным забором, а въезд на территорию оборудован воротами и пропускным пунктом (том 1, л.д. 47-48).

В порядке принятия мер по досудебному урегулированию спора, 21.06.2017 в адрес ответчика была направлена претензия от 13.06.2017 N 24/01-43/4056 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка (том 1, л.д. 49-51).

Согласно ответу на претензию за исх. N 19 от 19.08.2017 в адрес Администрации, Общество указало на отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку неиспользование земельного участка в соответствии с условиями Договора аренды происходит не по вине Общества, а связано с действиями третьих лиц по самовольному размещению автостоянки на территории этого земельного участка, что также является предметом споров по заявленным Обществом искам в суд общей юрисдикции и неоднократных обращений в государственные органы (том 1, л.д. 81-83).

Поскольку земельный участок в муниципальную собственность Обществом возвращен не был, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

Согласно статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частей 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно части 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Аналогичный подход отражен в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

В силу статьи 310 и статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.

Указанное выше в полной мере касается и права на отказ от исполнения договора аренды недвижимости, если это не противоречит закону, таким договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом. Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан практически с любыми обстоятельствами, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих обстоятельств, поскольку речь идет именно об отказе безмотивном. Если же из условий договора следует, что отказ от его исполнения может быть связан лишь с какими-либо основаниями (например неправомерным поведением контрагента или с иными обстоятельствами), то соответствующие основания должны быть перечислены в договоре, а отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, возможно исключительно по этим основаниям.

Из искового заявления следует, что истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка, при этом ссылается как на статью 450 ГК РФ, так и на статью 450.1 ГК РФ.

При этом судебная коллегия отмечает, что право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора является различным. Последнее предусмотрено, например, п. 2 ст. 428, п. 3 ст. 615, ст.ст. 619, 692 ГК РФ. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В то же время, как и в случае с односторонним внесудебным отказом от договора, возможность расторжения договора судом по требованию одной из сторон может и не быть обусловлена какими-либо нарушениями со стороны контрагента (пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), однако в любом случае такое расторжение не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды установлено пунктом 3.2.5 Договора и поставлено в зависимость в частности от установления факта неиспользования арендатором земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим Договором.

Таким образом, исходя из буквального толкования данного условия Договора, в заключенном сторонами договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора и его расторжение, т.е. названный пункт договора содержит самостоятельные основания для одностороннего отказа истца от договора (исполнения договора).

Суд первой инстанции, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в частности обращений ответчика в правоохранительные, надзорные и иные государственные органы по вопросу освобождения арендованного им земельного участка от самовольного занятия третьими лицами с привлечением их к ответственности, а также многочисленных вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции по вопросу устранения препятствий Обществу со стороны физических лиц в пользовании арендованным земельным участком путем освобождения от принадлежащих им транспортных средств, т.е. активных действий ответчика по устранению таких нарушений, возникших по вине других лиц, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В то же время следует отметить, что суд первой инстанции, отказывая в требовании о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка арендатором по целевому назначению более одного года по мотивам недоказанности использования земельного участка для обслуживания автостоянки ошибочно не учел, что истцом фактически заявлено два основания, одно - нецелевое использование земельного участка (пункт 3.2.6 Договора), что в силу вышеизложенного не доказано истцом, а второе - неиспользование земельного участка по целевому назначению более одного года, несоблюдение которого дает право истцу в отличии от первого основания иска, на односторонний внесудебный отказ от договора.

Вместе с тем, как уже было установлено выше, неиспользование земельного участка по целевому назначению более одного года возникло не по вине ответчика, а в силу обстоятельств, которые не зависели от его воли, что исключало возможность использования земельного участка, при том, что, как уже указывалось, с его стороны предпринимались все необходимые законные меры для их устранения. Кроме этого ответчиком в период 2016 года получались соответствующие документы для возможности проведения строительных работ оговоренного в договоре объекта, результатам чего стало получение разрешения на выполнение строительных работ от 08.06.2016 в Службе государственного строительного надзора Республики Крым.

Таким образом, в любом случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Администрацией города Симферополя Республики Крым в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2017 по делу N А83-10533/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко