Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 19АП-8960/17

город Воронеж

09 февраля 2018 г.

Дело N А08-1821/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Ушаковой И.В.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС": Карпунина С.И., представителя по доверенности от 14.03.2017;

от Администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Ласточка": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Свой дом" Овчинникова Андрея Валентиновича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1821/2017 (судья Коновалов А.И.), по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к обществу с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (ИНН 3123362214, ОГРН 1153123004320) о взыскании 60 058 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате и пени,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ласточка", конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Свой дом" Овчинников Андрей Валентинович,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Сорокиной Ларисе Николаевне, Дроздовой Маргарите Владимировне, Мироненко Вере Павловне, Картушинской Марии Викторовне, Первову Артему Геннадьевичу, Озеровой Елене Владимировне, Литовченко Денису Николаевичу, Рыжиковой Марии Олеговне, Кокол Евгении Семеновне, Долгих Андрею Валерьевичу, Ферингер Евгению Павловичу, обществу с ограниченной ответственностью "Стройплюс", обществу с ограниченной ответственностью "Белспецтранс", обществу с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (далее - ООО "МЕГАПОЛИС"), обществу с ограниченной ответственностью потребительскому обществу "Строитель", обществу с ограниченной ответственностью "Электромонтажсервис", обществу с ограниченной ответственностью "Белэнергострой", обществу с ограниченной ответственностью "Белгородсоюзлифтмонтаж", обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (ответчики) о взыскании задолженности по арендной плате.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ласточка", конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Свой Дом" Овчинников Андрей Валентинович.

Определением суда от 15.03.2017 по делу N А08-970/2017 на основании части 3 статьи 130 АПК РФ исковое требование Администрации города Белгорода о взыскании с ответчика ООО "МЕГАПОЛИС" в бюджет городского округа "Город Белгород" суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 в размере 46 781 руб. 81 коп. за период с 29.05.2015 по 31.12.2016 и пени в размере 13 276 руб. 57 коп. за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1126 площадью 113,3 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности, выделено в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 исковые требования Администрации города Белгорода удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "МЕГАПОЛИС" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Администрация города Белгорода, конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" Овчинников Андрей Валентинович, ООО "Ласточка", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц или их представителей не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ООО "МЕГАПОЛИС" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции отменить обжалуемый судебный акт полностью и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи от 14.05.2015 заключенному между ООО "Торгплюс" и ООО "Мегаполис" ответчик приобрел в собственность нежилые помещения в здании по адресу: г. Белгород, пр.Б Хмельницкого, д.133в:

- N 5, 6 площадью 139,8 кв. м на 4 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1131;

- нежилое помещение площадью 113,3 кв.м на 6 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1126;

- нежилое помещение площадью 113,3 кв.м на 6 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1122;

Переход права собственности к ООО "МЕГАПОЛС" на нежилое помещение площадью 113,3 кв.м на 6 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1126 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.05.2015.

Нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0108005:1126 находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144, площадью 1355 кв.м, (земли населенных пунктов) по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 133-в.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен ЗАО "Свой Дом" распоряжением Администрации города Белгорода от 01.03.2011 N 664 "О предоставлении ЗАО "Свой Дом" земельного участка по пр. Б.Хмельницкого, 133-в" в аренду сроком на 5 лет с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного).

На основании вышеуказанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 сроком до 01.03.2016.

Земельный участок передан ЗАО "Свой Дом" по акту приема-передачи от 01.03.2011.

Полагая, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "МЕГАПОЛИС" перешли права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, истец обратился к ответчику с претензией о необходимости уплаты платежей за пользование земельным участком пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1126, площадью 113,3 кв.м, принадлежащего обществу на праве собственности в добровольном порядке.

Оставление претензии истца от 03.06.2016 N 6775 без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) разъяснено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован 29.05.2015, с указанного момента к ответчику перешли права и обязанности арендатора 262/10000 доли земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы на условиях вышеназванного договора аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С 01.01.2015 для расчета размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду, утвержденная постановлением Администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236.

Кадастровая стоимость земельного участка составила 15 733 121 руб. 80 коп.

Решением Совета депутатов г. Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены величины коэффициентов по видом функционального использования, применяемых для расчета.

Право представительного органа городского округа "Город Белгород" на определение указанного коэффициента предоставлено пунктом 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп.

Величина коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по виду функционального использования земли "Эксплуатация офисных зданий делового и (или) коммерческого использования" утверждена в размере 7,16%. Указанная величина коэффициента применяется для расчета размера арендной платы со 02.10.2014.

Нормативный правовой акт городского округа "Город Белгород" в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449.

В этой связи довод ответчика о неверном расчете размера арендной платы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Довод заявителя жалобы о том, что внесению подлежит плата за пользование фактически используемым земельным участком исключительно под зданием в размере 664 кв.м, противоречит условиям договора аренды земельного участка N 98 от 14.06.2011.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие обязанности уплаты арендной платы ввиду не передачи истцом земельного участка несостоятельна при наличии доказательств принадлежности ответчику помещения, расположенного на спорном земельном участке.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 13 276 руб. 57 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 26.06.2015 по 31.01.2017.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца неустойка за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 составляет 13 276 руб. 57 коп.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на обременение спорного земельного участка ипотекой не имеет правового значения при рассмотрении данного дела.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1821/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.В. Ушакова А.И. Поротиков